عبد الرحمن علوي

السلام عليكم
لدي قضية مدنية ساقوم بعرض تفاصيلها بشكل مختصر وانتظر الاجابه منكم كون انها معقده بعض الشي وتحتمل وجهان وكون ان الحق المنظور فيها يجاوز الستمائة الف درهم ولكم مني جزيل الشكر اعزائي :الموضوع يتعلق بشراء منزل سكني من احد مواطني دولة الامارات وكون ان المشتري وافد عربي لا يجوز له تسجيله باسمه لدى السجل العقاري , قام بعد توقيع عقد البيع بينه وبين البائع بالطلب من البائع بتسجيل المنزل باسم شخص اخر من مواطني الامارات العربيه المتحده كونه ان صديق وشريك للمشتري الوافد.
وبالفعل تم تسجيل العقار على اسم المواطن ورفض اعطاء الوافد وكاله بالمنزل تجيز له التصرف بالمنزل مما حدى بالمشتري الحقيقي ( الوافد ) رفع دعوى لتثبيت ملكه للمنزل على البائع وعلى من تم تسجيل المنزل باسمه. وحضر البائع واقر بالبيع وانه استلم كامل ثمن المبيع من الوافد وان الوافد هو المشتري الحقيقي للمنزل الا ان المحكمة رفضت الدعوى كون انه لا يجوز تثبيت البيع لغيرالمواطنيين .
واجازت له رفع دعوى مطالبه بالثمن الموجود بالعقد البيع المبرم منذ 8 سنوات والبالغ انذاك 100000 مئة الف درهم
وفعلا رفع قضيه جديده وطلب ندب خبير لتثمين البيت فرضت المحمكة طلبه واعتبرت ذلك ضمن سلطتها التقديريه وحكمت له فقط بمبلغ العقد الاساسي البالغ 100000
سؤالي هل الافضل ان يقوم باستئناف القرار والمطالبه امام الاستئناف مره اخرى بقيمة البيت بسعر السوق الحالي اي 600000
ام يرفع دعوى جديده يطالب فيها بفسخ تسجيل البيت لدى السجل العقاري على اسم صديقه ويطلب تسجيله من جديد على اسم مواطن اماراتي يوجد ثقه متبادلة بينهما

علي الراعي

الأخ الكريم
بعد التحية

المطالبة لا تتعلق بالبيت ( المبيع ) من قريب أو بعيد .
وإنما على المبالغ المسددة والتى أٌقام الدليل عليها أنه دفع مبالغ كذا ومن ثم يستحق تلك المبالغ .
أما عن تسعير المنزل فإن وجهة نظرى المتواضعة أن قاضى الإستئناف لن يستجيب له لأن تصرف المدعى فى سداد مبلغ 100 ألف فقط وأن التصرف بالبيع لن يجيزه لأنه مخالف للقانون .
وكان يستوجب عليه أن يطالب بالتعويض عن حبس المبالغ كل هذه الفترة والضرر الذى لحق به .
إلا انه كان يستوجب على المدعى أن يطالب بالفوائد القانونية أيضاً ، إلا انها هى الأخرى لن تزيد على أصل المبلغ المقضى به .
وفى كلا الأحوال أعتقد أن المدعى عليه سيستأنف على الحكم .
أما إذا استطاع سداد الرسوم فإنه يجب أن يحاول لأنه حق وما ضاع حق ورائه مطالب وقد يستجيب له القاضى
مع تأكيدى من وجهة نظرى بأن المطالبة بشأن ما قام بسداده وهى 100 ألف ولكن يمكنه المطالبة بالتعويض إذا طالب به أمام محكمة البداية ولم تستجب له فعليه أن يصمم عليه ولكن يجب أن يقيم الدليل على الضر الذى لحقه وأن فعل المدعى عليه هو ما أدى للضرر .
وبالله التوفيق

من عَفَّ عن ظلم العباد تورعا..جاءته ألطاف الإله تبرعا

تحذير
إذ تحذر إدارة المنتدى أعضاء المنتدى الموقرين أن جميع الخدمات داخل المنتدى مجانا ولوجه الله ،
كما أننا نؤكد على أن تعامل أعضاء المنتدى مع اى من المستشارين القانونيين أو المحامين الأعضاء خارج حدود المنتدى بمقابل او بدون لأى من الخدمات فالمنتدى ليس مسؤولا عن هذه التعاملات ،

محمد الجمل مستشار قانونى

الأمر بالفعل معقد جدا لكنك اخطات المسار القانونى الصحيح :
اولا : الحكم برفض دعوى ثبوت الملكيه حكم اصاب صحيح القانون وذلك لوجود نص قطعى ولايجوز بأى حال من الأحوال مخالفته والخاص بشان تسجيل الأراضى بأسم المواطن دون غيره .
ثانيا : الدعوى المرفوعه منك بالفسخ وتقدير ثمن الأرض سيتم ايضا رفضها حتى فى ظل الأستئناف المقام منك وذلك كون هناك وجود ثمن حقيقى وفعلى منصوص عليه بالعقد الأصلى المبرم بين المشترى ( صديقك المواطن ) والبائع وتقدير الثمن امر يستحيل تصوره فى الوقت الحالى وذلك لإستحالة تنفيذه فمن سيتحمل فارق الثمن المشترى ( صديقك ام البائع ) فكيك يمكن التسليم بتثبيت العقد ونقل الملكيه بذات العقد وذات الشروط مع تغيير الثمن امر غير مقبول وغير وارد على الأطلاق .
ثالثا : طلبك للتعويض مع الفائده كذلك طلب غير قانونى فى ذات الدعوى وليس له اصل ثابت بألأوراق ( مواضيع قانونية ليس مجال الحديث عنها الأن )
لذلك اقترح عليك اتباع الأتى :
رفع دعوى صوريه عقد البيع فى شقه الثانى والخاص بالمشترى ولتثبت بكافة طرق الأثبات انك المشترى الحقيقى والفعلى وأنك من قمت بتسليم الثمن الى البائع.
ثانيا : ادخال خصم جديد فى الدعوى وهو المشترى الجديد ( صديقك المواطن الجديد وطلب تثبيت الملكية ونقلها بإسمه )

شعبان حجازى

الاستاذ علي الراعي نثمن مجهودكم في الرد الواضح الصريح المختصر علي هذه الاستشارة .
المستشار محمد الجمل نلتمس من سيادتكم التكرم باعادة قراءة الاستشارة مرة اخري .
تثبيت الملكيه للوافد علي العقار امر مستحيل لمخالفته النظام العام .
الحكم برد قيمة الثمن المدفوع وفسخ عقد البيع اصاب صحيح القانون لمخالفة العقد للنظام العام .
رد الثمن الذي تم دفعه نفاذا لاعادة الحال الي ما كان عليه قبل التعاقد .
من خلال طرح الاستشاره البين منها وجود توافق بين الوافد والبائع الاصلي والذي رد اليه العقار بعد فسخ عقد البيع فمن الافضل الاستمرار علي هذا التوافق ومخاطبط الحس الايماني لدي البائع الاصلي للتوافق علي بيع المنزل من جديد ويكون مقابل كامل الثمن للوافد .

وتفضلوا بقبول فائق الحترام والتحية

محمد الجمل مستشار قانونى

استاذ شعبان تحياتى لحضرتك .
ارجوا منك مراجعة استشارة السائل والرد الذى قمت به ومدى توافقه مع صحة الحكم الصادر ومازالت مصر ان الحكم الخاص بتثبيت الملكيه الصادر حكم صحيح برفض الدعوى وكذا مؤمن ان الأستئناف سيتم رفضه وسيتم تأييد حكم محكمة اول درجه والخاص بفارق الثمن وتحديد السعر .
كما انى مؤمن ان الحل الذى اوردته فى ردى حل صائب وانه سبيل للخروج من هذا المأزق القانونى وحل بديل .
كما انى مؤمن ان السائل اختار المسار القانونى الخاطئ ويجب ان يتراجع عن مساره وان ظل على ذلك المسار سيتم رفضه استئنافة وسيتم تأييد حكم محكمة اول درجه .
ومازلت مؤمن ان الدعوى ليست دعوى فسخ وإرجاع الثمن فقط 100000 درهم وهو ذات المبلغ الموجود فى العقد الأصلى .
ولننتظر رد السائل ،،
ولابد ان نختلف لان الفكر القانونى ليس جامدا وانما مرنا يقبل التأويل والتفسير والأبتكار بأكثر من صوره .
تحيااتى لحضراتكم جميعا .

علي الراعي

الأخوة الكرام
بعد التحية
الشكر الجزيل لسعادة المستشار شعبان حجازى
والشكر موصول لسعادة المستشار محمد الجمل
وأود ان أوضح فى البداية بأننا ندور فى فلك واحد ولكن إن اختلفنا فإننا نختالف فى الرؤية من زاوية ضيقة .
وإننا نصادق على صحة الرأى القانونى بأن تثبيت الملكية ورفضه من قبل المحكمة قد أصاب صحيح القانون .
ولكن إختلافنا على سعر المبيع .
وهى ليست دعوى فسخ لأن شيئاً من العقد المبرم لن يفسخ
وإنما العبرة هى باسترداد ما تم سداده مع التعويض عن العطل والضرر .
وهو ما أوضحته سابقاً بأنه إذا كان المدعى قد طلبه أمام محكمة البداية إلا أنها رفضت طلبه فعليه أن يتمسك ويصمم على طلباته .
وإننى أجد إن إطلعنا على الحكم ، والحيثيات التى بنى الحكم عليها وبنى أسبابه عليها عندئذ ستطمئن القلوب ، ويستقر فى وجداننا عندئذ بأن الحكم المقضى برد ثمن المبيع فقط 100 ألف قد أصاب صحيح القانون ولذلك
نلتمس من السائل الكريم أن يمدنا بصورة من الحكم الإبتدائى بعد حذف أسماء الخصوم فى الدعوى وذلك لإستجلاء وجه الحقيقة فى الواقعة ومن ثم نستطيع إضاف الوصف القانونى الصحيح عليها .
وبالله التوفيق

من عَفَّ عن ظلم العباد تورعا..جاءته ألطاف الإله تبرعا

تحذير
إذ تحذر إدارة المنتدى أعضاء المنتدى الموقرين أن جميع الخدمات داخل المنتدى مجانا ولوجه الله ،
كما أننا نؤكد على أن تعامل أعضاء المنتدى مع اى من المستشارين القانونيين أو المحامين الأعضاء خارج حدود المنتدى بمقابل او بدون لأى من الخدمات فالمنتدى ليس مسؤولا عن هذه التعاملات ،

شعبان حجازى

اضيف الي طلب الزميل الاستاذ علي من السائل ان يرفق صورة الحكم بالاضافة الي اخر لائحة ما ثبت به طلباته سواء بمذكرة او بلائحة معدله

محمد الجمل مستشار قانونى

تحياتى لحضراتكم استاذتنا الإفاضل
وهذا ماتم سرده فى البدايه بأنه سلك الطريق القانونى الخاطئ وان الدعوى برمتها رفعت بطريق خاطئ ويتوجب عليه تعديل مساره واتخاذ الطريق القانونى المناسب والصحيح .

عبد الرحمن علوي

الاساتذه الكرام
كيف لي ان ارسل صوره عن الاحكام محل الدعوى

عبد الرحمن علوي

شكرا لجميع الاخوه المستشارين على جهودهم الكبيره و
لابد لي من توضيح بعض النقاط لحضرتكم:
1-ان محامي المدعي اقام اول دعوى يطالب فيها بتثبيت المليكه للمدعي وطبعا رفضت المحكمه الدعوى لمخالفة الدعوى لنص القانون الواضح المتعلق بتملك الاجانب او العرب في دولة الامارات العربيه المتحده.وأجازت المحكمه له رفع دعوى المطالبه بالثمن الموجود بالعقد (100,000) درهم وأصبح الحكم قطعيا لعدم وقوع استئتاف عليه 2- اقام المحامي دعوى جديده للمطالبه بثمن المنزل وفقا لسعر السوق الحالي دون ان يقدر قيمة الدعوى , وبعد عدة جلسات طلبت المحكمة منه دفع رسوم الدعوى فقام المحامي بدفع رسم الدعوى على اساس المبلغ المذكور بالعقد الا وهو مئة الف درهم اي دفع رسم عشر الاف درهم وجاء الحكم في هذه الدعوى ايضا بالحكم للمدعي بمبلغ مئة الف درهم فقط ورفض طلب التثمين للعقار .

أود أن اشير ان موضوع تثبيت الملكيه للمدعي امر مستحيل طبعا وكان طلب المحامي لذلك خطأ فادح يستوجب المسائلة القانونيه
وانني اختلف مع احد المستشارين الكرام بان المحكمة لا يجوز لها الحكم باكثر من المبلغ الموجود في العقد وذلك :
لقد ثبت للمحكم صورية التسجيل باسم المدعى عليه وعليه فان المدعي كان مالكا لذلك المنزل منذ ما يقارب الثمان سنوات اي ان حقه ثابت في ها المنزل منذ ذلك التاريخ بموجب البيع الجاري بينه وبين البائع الاصلي وعدم تمكنه من تسجيل العقار لا يهدر ملكيته ولا ينكر عنه انه المالك للمنزل وعليه فان حكم المحكمه للمدعى عليه بالمنزل مقابل تسديدي قيمة المنزل الوارده في العقد هو حكم منشئ وليس كاشف لحق المدعى عليه المواطن وبمعنى اخر ان حق المواطن المستولي على المنل ثبت بحكم المحكمه هذا ولم يكن ثابتا منذ عملية البيع وعليه يتوجب على المحكمه الزامه بدفع قيمة البع وفقا لسعر السوق الحالي

,انني اتوافق بالرأي مع المستشار محمد الجمل بان كان يتوجب رفع دعوى فسج للصورية واعادة التسجيل باسم مواطن ثاني