مذكرة متخصصة في الدفع بوجود نزاع جدي في تحديد الأجرة مع طلب ندب خبير في الدعوى
مذكرة بدفاع
السيد / ……………………………………… مستأجر " مدعي عليه "
ضد
السيد / ……………………………………… مــــؤجــــر " مـدعــي "
في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات
المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق _/_/___ م
أولا : وقائع الدعوى.
تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ _/_/___م أستأجر المدعي عليه من المدعي " محل - شقة - مصنع - فيلا " لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة ... ... أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر .
وقد فوجي المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ .... ... علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي ، ورغم إنذار المدعي ببطلان إنذار بالوفاء لتضمنه علي أجرة غير قانونية إلا انه أقام دعواه الماثلة بطلب الإخلاء.
ثانياً : دفوع دفاع المدعي عليه
إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء الي الدفع ببطلان التكليف بالوفاء لاشتمال التكليف بالوفاء علي أجرة غير قانونية .
الأفكار القانونية التي تحملها دائما
مذكرة المستأجر في الدفع بعدم قبول الدعوى لوجود نزاع جدي في الأجرة
الفكرة الأولي ::: الخلاف الجدي بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية المستحقة مسألة
أولية يجب الفصل فيها أولا.
وفي هذا قضت محكمة النقض : من المقرر أيضا أنه إذا ثارت منازعه جديه بين المالك والمستأجر في دعوى الإخلاء بسبب التأخر في الوفاء بالأجرة بشأن المبالغ الزائدة عن الأجرة التي تقاضاها الأول ويلزم يردها الي المستأجر تطبيقا لحكم هاتين المادتين فيجب علي محكمة الموضوع ان تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمه للفصل في دعوى الإخلاء المعروضة عليها ثم تقضي فيه بعد ذلك علي ضوء ما يكشف عنه بحثها إذ يشترط للحكم بإخلاء لهذا السبب ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين غيجار الأماكن وألا تكون الأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعه جديه سواء في مقدراها أو استحقاقها ".
( الطعن رقم 1745 لسنة 70 ق جلسة 14/6/2001 )
متي يكون النزاع في الأجرة جديا ...؟
في هذا قضت محكمة النقض : من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - ان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدة جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة نستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله ، وأنها غير ملزمة بلفت نظر الخصم الي مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال علي نعيه ، وحسبها ان تقيم قضاءها وفقا للمستندات والأدلة المطروحة عليها" .
( الطعن رقم 2300 لسنة 58 ق جلسة 30/5/1992 )
الفكرة الثانية ::: تحقيق الدعوى بطلب ندب خبير .
في هذا قضت محكمة النقض : لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة الموضوع في مقدار الأجرة المطالب بها وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء المبني الكائن به العينين محل النزاع وصولا إلى الأجرة المستحقة عليه قانونا ، إذ لم يعن الحكم المطعون فيه يبحث دفاع الطاعن المشار إليه وصولا إلى حقيقة مقدار الأجرة التي يلتزم بها المذكور قانونا بسدادها عن الفترة محل النزاع ومدي صحة التكلف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى - وكان لا يقدح في ذلك ما أورده بأسبابه مجملا بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 دون ان يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .
( الطعن رقم 1420 لسنة 70 ق جلسة 30/5/2001 )
الفكرة الثالثة ::: تحديد تاريخ إنشاء المبني و أثرة علي تحديد القيمة الايجارية ومن ثم الدفع ببطلان التكليف بالوفاء
تمسك الطاعن بأن عين النزاع تم إنشاؤها عام 1980 وقدرت أجرتها بمعرفة اللجنة المختصة وصار التقدير نهائيا . تدليله علي ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيسا علي ان عين النزاع تخضع في تحديد أجرتها لأحكام القانون 136 لسنة 1981 واعتداده بالأجرة الاتفاقية دون أن يعرض لهذا الدفاع . إخلال بحق الدفاع وقصور .
( الطعن رقم 2449 لسنة 68 ق جلسة 31/5/2000 )
الدفع ببطلان التكليف بالوفاء كوسيلة قانونية للتمسك بوجود منازعة جدية في الأجرة
وفي هذا قضت محكمة النقض : دعوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة . منازعه المستأجر جديا في مقدار الأجرة القانونية . وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسألة أوليه لازمة للفصل في طلب الإخلاء . لا يغير من ذلك قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد ".
( الطعن رقم 7187 لسنة 64 ق جلسة 28/5/2000 )
الخلاف بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية المستحقة
متي ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية ، وكان هذا النزاع يتسم بالجد ، فإنه يتعين علي المحكمة ان تقول كلمتها فيها باعتبارها مسألة أوليه لازمة الفصل في طلب الإخلاء ، وعليها ان تتثبت قبل القضاء فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانونا لتحديد مدي بالإخلاء جزاء علي هذا التأخير .
( الطعن رقم 716 لسنة 70 ق جلسة 14/3/2001 )
الخلاف الجدي بين المؤجر والمستأجر علي مقدار الأجرة القانونية المستحقة مسألة أولية يجب الفصل فيها أولا : وفي ذلك قضت محكمة النقض : من المقرر أيضا أنه إذا ثارت منازعه جديه بين المالك والمستأجر في دعوى الإخلاء بسبب التأخر في الوفاء بالأجرة بشأن المبالغ الزائدة عن الأجرة التي تقاضاها الأول ويلزم يردها الي المستأجر تطبيقا لحكم هاتين المادتين فيجب علي محكمة الموضوع ان تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمه للفصل في دعوى الإخلاء المعروضة عليها ثم تقضي فيه بعد ذلك علي ضوء ما يكشف عنه بحثها إذ يشترط للحكم بإخلاء لهذا السبب ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين غيجار الأماكن وألا تكون الأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما نصت عليه قوانين إيجار الأماكن وألا تكون الأجرة متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعه جديه سواء في مقدراها أو استحقاقها .
( الطعن رقم 1745 لسنة 70 ق جلسة 14/6/2001 )
في التأكيد علي متي يكون النزاع في الأجرة جديا ...؟
قضت محكمة النقض : من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - ان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدة جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة نستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله ، وأنها غير ملزمة بلفت نظر الخصم الي مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال علي نعيه ، وحسبها ان تقيم قضاءها وفقا للمستندات والأدلة المطروحة عليها .
( الطعن رقم 2300 لسنة 64 ق جلسة 30/5/2001 )
النزاع في الأجرة جديا … الشروط
- ان يشمل النزاع استحقاق المؤجر للأجرة او مقدار ما يستحق منها
- بيان أسباب عدم قانونية الأجرة المطالب بها وبيان الأساس القانوني كذلك
وفي بيان شروط الدفع بعدم وجود أجرة مستحقة قضت محكمة النقض : لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدفع ببطلان التكليف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى علي سند مما أورده بمدوناته من أنه " 000 إدعاء المستأنف - الطاعن - بوجود منازعه جديه في الأجرة وان التكليف قد تضمن تكليفه بأكثر من المستحق دون ان يبين ماهية تلك المنازعة في الأجرة الزائدة التي تضمنها التكليف بالوفاء ، ولا يكفي ان يقرر بذلك أو يقرر انه توجد منازعه في مقدار الأجرة ، فضلاً عن خلو الأوراق من ثمة دليل مقبول علي زعم هذا ، بل أن الثابت من الأوراق ان التكليف بالوفاء قد تضمن الأجرة اقل مما أورد بعقد الإيجار وغير متنازع فيها جديا ومن ثم يكون الادعاء ببطلان التكليف لا أساس له من القانون ويكون التكليف صحيحا والأجرة غير متنازع فيها جديا ويكون طلب الإخلاء متفق وصحيح القانون.
( الطعن رقم 2300 لسنة 64 ق جلسة 30/5/2001 )
تحقيق الدعوى - طلب ندب خبير في دعوي الإخلاء- ا لطرد لتحديد مدي قانونية الأجرة المطالب بها.
لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة الموضوع في مقدار الأجرة المطالب بها وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء المبني الكائن به العينين محل النزاع وصولا الي الأجرة المستحقة عليه قانونا ، إذ لم يعن الحكم المطعون فيه يبحث دفاع الطاعن المشار إليه وصولا الي حقيقة مقدار الأجرة التي يلتزم بها المذكور قانونا بسدادها عن الفترة محل النزاع ومدي صحة التكلف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى - وكان لا يقدح في ذلك ما أورده بأسبابه مجملا بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 دون ان يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .
( الطعن رقم 1420 لسنة 70 ق جلسة 30/5/2001 )
ثالثاً : طلبات المدعي علية
وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :
أولا : الحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لاشتمال التكليف بالوفاء علي أجرة غير قانونية.
ثانيا: احتياطياً ندب خبير في الدعوى تكون مهمته تحديد القيمة الايجارية.
منقول لاستفادة
الأَمَل يحِتَآج ثِقة بِـ أنَ القَآدم هُو الأَفضَل . . ♥
إن رباً كفاكَ بالأمس ما كان سيكفيكَ في غدٍ ما يكون . . ♥
الامام الشافعى
02-14-2012, 11:00 AM
تعليمات المشاركة
العرض الشجري