نائب المدير العام
تاريخ التسجيل: Oct 2009
الدولة: دولة الامارات العربية المتحدة ـ دبي
المشاركات: 15,606
الطعن رقم 30 لسنة 2009 عقاري
الطعن رقم 30 لسنة 2009 عقاري
في الجلسة العلنية المنعقدة يوم الاحد الموافق 17/1/2010
موجز القاعدة :-
(1) سجل عقاري ـ تعريف السجل العقاري .
مهلة الستون يوما المنصوص عليها في المادة (2) من القانون رقم 13/208 هي مهلة تنظيمية لا يبطل التصرف مجرد تجاوز المطور لها او تراخيه او تأخره في طلب التسجيل ـ علة ذلك.
(2) عقد ـ تنفيذ العقد "التزام المتعاقد" .
التزام المتعاقد ليس مقصورا على ما ورد في العقد ـ علة ذلك .
القاعدة القانونية :-
[1] جرى تعريف السجل العقاري المبدئي في المادة الثانية من القانون رقم 13/208 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي على انه مجموعة الوثائق المحررة و المحفوظة خطيا او الكترونيا بالسجل الالكتروني لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات و غيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها الى السجل العقاري ، ونصت المادة الثالثة من القانون على ان تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة ، كما نصت المادة السادسة من ذات القانون على جواز التصرف في الوحدات العقارية المباعة على الخارطة و المسجلة في السجل العقاري المبدئي بالبيع و الرهن وغير ذلك من التصرفات القانونية ، ومفاد هذه النصوص ان السجل العقاري المبدئي خو سجل تثبت فيه عقود بيع العقارات وكافة ما يتم من تصرفات على الخارطة قبل نقل هذه التصرفات الى السجل العقاري فهو سجل تمهيدي لتسجيل التصرف ذاته قبل نقل هذا التصرف للسجل العقاري وهو ليس سجل لمجرد حفظ الحجج و الادلة و المستندات فقط ، ومن ثم فان الطلب الذي يقدم لدائرة الاراضي لتسجيل العقار في السجل العقاري هو طلب لتسجيل العقار نفسه في اسم الطالب اسوة بالطلب الذي يقدون للدائرة لتسجيل العقار في السجل العقاري ، و ان النص في المادة 3 من القانون المذكور على ان (1- تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة ، ويقع باطلا البيع وغيره من التصرفات القانونية الناقلة او المقيدة او اي من الحقوق المتفرعة عنها اذا لم يتم تسجيل هذه التصرفات في ذلك السجل ، 2- على كل مطور تصرف بالبيع او باي تصرف من التصرفات الناقلة او المقيدة للملكية قبل العمل باحكام هذا القانون ان يتقدم الى الدائرة لتسجيلها في السجل العقاري او في السجل العقاري المبدي حسب الاحوال وذلك خلال مدة لا تجاوز ستين يوما من تاريخ العمل بهذا القانون) ، تدل على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة و ان المكلف بتقديم طلب التسجيل للدائرة هو المطور ويقتصر دون على تقديم هذا الطلب سواء تم التصرف قبل او بعد صدور هذا القانون وتنتهي مهمته بتقديم المستندات اللازمة مع الطلب وهو ليس الجهة المناط بها التسجيل و انما انبطت مهمة التسجيل بدائرة الاراضي والاملاك و من شأنها في تسجيل التصرف المطلوب تسجيله بما لها من سلطة في الرقابة و الاشراف على السجل العقاري حفاظا عليه و حفظا لحقوق المتعاملين في مجال العقارات بعد ان اتصل علمها بهذا التصرف وهي المكلفة بتسجيل التصرفات التي تمت قبل العمل بهذا القانون وان ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في هذه المادة ميعاد تنظيمي لا يبطل التصرف مجرد تجاوز المطور له او تراخيه او تأخره في طلب التسجيل ولكن ما يبطل التصرف الذي يرد على الخارطة هو عدم تسجيله على الاطلاق وهو ما قصده المشرع وهدف اليه اتساقا وانسجاما مع مبدأ حجية السجل العقاري العيني .
[2] انه وفقا للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتقف مع ما يوجبه حسن النية وان التزام المتعاقد ليس مقصورا على ما ورد في العقد ولكنه يشمل ايضا كل ما هومن مسلتزماته وفقا للقانون والعرف وطبيعة التصرف بما مؤداه ان تنفيذ الالتزامات التي انشأها العقد يتم وفقا لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية وهوما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وان لها في هذا الصدد سلطة تقدير ما اذا كان التأخير في الوقت في تنفيذ العقد ومداه يرقى الى مستوى التقصير الذي يعطي الحق لاحد المتعاقدين في طلب فسخ العقد او طلب التعويض عن الضرر الذي يدعيه و الذي تستخلص وجوده من عدمه المحكمة دون رقابة عليها في هذا الشأن من محكمة التمييز متى اقامت قضاءها على اسباب سائغة .
المحـــــــــــــــــكمة
بعد الاطلاع على الاوراق وسماع التقرير الذي تلاه بالجلسة القاضي المقرر ---------- و بعد المداولة ،،،،
حيث ان الطعن بالتمييز قدم خلال المدة القانونية مستوفيا لكل موجباته الشكلية لكل موجباته الشكلية فهو مقبول شكلا ،،،،
وحيث ان الوقائع تتحصل في ان الطاعن اقام الدعوى رقم 59/2009 عقاري كلي امام محكمة دبي الابتدائية على الشركة المطعون ضدها طالبا الحكم بفسخ العقد المؤرخ 21/4/2008 المبرم فيما بينهما و الزامها باعادة مبلغ 2.434.749.30 درهما الذي استلتمه منه بموجب العقد ومبلغ مليون درهم تعويضا عما فاته من ربح نتيجة عدم تمكنه من بيع الفيلا في الوقت الذي كان يستطيع فيه ذلك ويحقق له ربحا ، وقال في بيان دعواه انه بموجب عقد بيع مؤرخ 21/4/2008 تعاقد مع المدعي عليها في شراء الفيلا رقم wro2 – 18 بقيمة 5.410.511 درهما و التزمت المدعي عليها في البند 1/8 من عقد البيع على تسليم الفيلا له في 30/9/2009 ، ونص في المادة 4/3 من العقد على ان للبائع الحق في تمديد تاريخ تسليم الفيلا لمدة ستة اشهر بشرط اخطار المشتري (المدعي) و تعديل جدول السداد تبعا لذلك ، وقام المدعي بدفع مبلغ 2.434749.30 درهما للمدعي عليها من ثمن الشراء حتى تاريخه . وبموجب خطار مؤرخ 8/9/2008 اخطرته المدعي عليها بان تاريخ التسليم تأخر سنة كاملة لتاريخ 10/10/2010 وانه انص في البند 19 من العقد على ان الوقعت عنصر جوهري فقام المدعي بمخاطبة المدعي عليها في 22/9/2008 طالبا تعويضه عن الضرر الذي سيلحق به نتيجة التأخير الا ان المدعي عليها لم ترد عليها فقام بانذارها بفسخ العقد في 30/10/2008 بيد انها لم تكلف نفسها عناء الرد عليه مما حدا به لاقامة هذه الدعوى ، وبتاريخ 32/2/2009 صحح المدعي اسم المدعي عليها واستفسرت المحكمة من دائرة الاراضي و الاملاك عن تسجيل العقد موضوع الدعوى بالسجل العقاري المبدئي وافادتها دائرة الاراضي والاملاك بتاريخ 16/3/2009 بان الوحدة العقارية wro2 – 18 بمشروع فالكون سيتي اف وندرز دبي لاند غير مسجلة في السجل المبدئي .
بتاريخ 20/4/2009 حكمت المحكمة بالزام المدعي عليها برد مبلغ مليونين و اربعمائة وثلاثين الفا وسبعمائة درهم على سبيل التعويض ، استأنفت الشركة المدعي عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم 78/2009 عقاري وبتاريخ 26/7/2009 حكمت المحكمة بالغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى ، طعن المدعي في هذا الحكم بطريق التميي بموجب صحيفة اودعت بقلم كتاب هذه المحكمة في 31/8/2009 طلب فيه نقضه ، واوده محامي المطعون ضدها ـ في الميعاد ـ مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الطعن ، و اذ عرض الطعن في غرفة مشورة فقد رأت المحكمة انه جدير بالنظر و حددت جلسة لنظره .
وحيث ان الطعن اقيم على ثلاثة اسباب ينعى الطاعن بالسبب الاول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون و الفساد في الاستدلال اذ ذهب الى ان الشهادة الصادرة من دائرة الاراضي و الاملاك المقدمة من المطعون ضدها ثابت فيها انها تقدمت بها بتاريخ 10/7/2008 بطلب الى الدائرة لتسجيل الوحدات العقارية في مشروع فالكون سيتي مما يعني عدم مسئوليتها عن التأخير في تنفيذ التسجيل هذا في حين ان القانون رقم 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي قد صدر بتاريخ 14/8/2008 وعُـمل به من تاريخ نشره في 31/8/2008 ، وبما ان السجل المبدئي لم يكن موجودا حينما تقدمت المطعون ضدها بطلب التسجيل فان السجل الذي طلبت التسجيل فه هو غير السجل العقاري المبدئي المستحدث بالقانون المذكور مما لا يجوز معه القول بان الطلب قد تم وفقا لاحكامه ، وبافتراض ان الطلب كان صحيحا فان الثابت من شهادة دائرة الاراضي و الاملاك ان الطلب كان يتمثل بتسجيل الوحدات العقارية في مشروع فالكون سيتي حال ان القانون اوجب تسجيل عقد البيع في السجل و ليس تسجيل العقار ، فاذا كانت المطعون ضدها قد تقدمت بطلب الى دائرة الاراضي و الاملاك لتسجيل العقارات فان ذلك لا يعني تسجيل عقود البيع و الشراء التي رتب القانون على عدم تسجيلها بطلان العقود لاسيما وان تسجيل العقارات في السجل العقاري باسم المشتريين لا يكون الا في عقود بيع العقارات الجاهزة وليس عقود البيع على الخريطة التي استحدث القانون لها السجل العقاري المبدئي ، و ان الشهادة التي اعتمد عليها الحكم المطعون فيه قد تضمنت معلومات غير صحيحة ذلك انها تشير الى القانن رقم 13/2008 الذي يكون لمك يكن قد صدر وقت تقديم الطلب للدائرة ، واذ اتخذها الحكم اساسا لقضائه فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي غير سديد اذ جرى تعريف السجل العقاري المبدئي في المادة الثانية من القانون رقم 13/208 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي على انه مجموعة الوثائق المحررة و المحفوظة خطيا او الكترونيا بالسجل الالكتروني لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات و غيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها الى السجل العقاري ، ونصت المادة الثالثة من القانون على ان تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة ، كما نصت المادة السادسة من ذات القانون على جواز التصرف في الوحدات العقارية المباعة على الخارطة و المسجلة في السجل العقاري المبدئي بالبيع و الرهن وغير ذلك من التصرفات القانونية ، ومفاد هذه النصوص ان السجل العقاري المبدئي خو سجل تثبت فيه عقود بيع العقارات وكافة ما يتم من تصرفات على الخارطة قبل نقل هذه التصرفات الى السجل العقاري فهو سجل تمهيدي لتسجيل التصرف ذاته قبل نقل هذا التصرف للسجل العقاري وهو ليس سجل لمجرد حفظ الحجج و الادلة و المستندات فقط ، ومن ثم فان الطلب الذي يقدم لدائرة الاراضي لتسجيل العقار في السجل العقاري هو طلب لتسجيل العقار نفسه في اسم الطالب اسوة بالطلب الذي يقدون للدائرة لتسجيل العقار في السجل العقاري ، و ان النص في المادة 3 من القانون المذكور على ان (1- تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة ، ويقع باطلا البيع وغيره من التصرفات القانونية الناقلة او المقيدة او اي من الحقوق المتفرعة عنها اذا لم يتم تسجيل هذه التصرفات في ذلك السجل ، 2- على كل مطور تصرف بالبيع او باي تصرف من التصرفات الناقلة او المقيدة للملكية قبل العمل باحكام هذا القانون ان يتقدم الى الدائرة لتسجيلها في السجل العقاري او في السجل العقاري المبدي حسب الاحوال وذلك خلال مدة لا تجاوز ستين يوما من تاريخ العمل بهذا القانون) ، تدل على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة و ان المكلف بتقديم طلب التسجيل للدائرة هو المطور ويقتصر دون على تقديم هذا الطلب سواء تم التصرف قبل او بعد صدور هذا القانون وتنتهي مهمته بتقديم المستندات اللازمة مع الطلب وهو ليس الجهة المناط بها التسجيل و انما انبطت مهمة التسجيل بدائرة الاراضي والاملاك و من شأنها في تسجيل التصرف المطلوب تسجيله بما لها من سلطة في الرقابة و الاشراف على السجل العقاري حفاظا عليه و حفظا لحقوق المتعاملين في مجال العقارات بعد ان اتصل علمها بهذا التصرف وهي المكلفة بتسجيل التصرفات التي تمت قبل العمل بهذا القانون وان ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في هذه المادة ميعاد تنظيمي لا يبطل التصرف مجرد تجاوز المطور له او تراخيه او تأخره في طلب التسجيل ولكن ما يبطل التصرف الذي يرد على الخارطة هو عدم تسجيله على الاطلاق وهو ما قصده المشرع وهدف اليه اتساقا وانسجاما مع مبدأ حجية السجل العقاري العيني ، وقد استقر قضاء هذه المحكة على ان القصور في اسباب الحكم القانونية او الخطأ فيها لا يعيب الحكم ولمحكمة التمييز استكمال تلك الاسباب او تصحيحها متى كانت النتيجة التي اتهى اليها الحكم صحيحة . لما كان ذلك وكان الثابت بالاوراق ـ وعلى نحوما حصله الحكم المطعون فيه ـ ان المطور قد تقدم بطلب الى دائرة الاراضي و الاملاك لتسجيل التصرف موضوع الدعوى بان تقدم بطلب اليها لتسجيل الوحدات العقارية في مشروع (فالكون سيتي او وندورز) وزودها بالبيانات و انه بالنظر الى كبر مساحة المشروع واشتمالها على 1200 خريطة موقعية و الحاجة الى تدقيق الارقام و المساحات في كل مخطط على وحدة للتاكد من صحتها قبل تسجيلها في اسماء المشترين فقد طالت مدة اجراء التسجيل ورتب الحكم على ذلك عدم مسئولية المطعون ضدها (المطور) عن التراخي في التسجيل فانه يكون قد انتهى الى النتيجة الصحيحة في القانون ومن ثم فان اشتمال اسبابه على تقريرات قانونية خاطئة لا يبطله طالما تكفلت هذه المحكمة بتصحيحها ويغدو النعي عليه بهذا السبب غير منتج متعينا رده .
وحيث ان الطاعن ينعى على الحكم المطعون فيه بالسببين الثاني و الثالث على الاخلال بحق الدفاع و الخطأ في تطبيق القانون اذ اهمل الاسباب الوجيهة التي استند عليها حيث اقام دعواه استنادا الى تخلف المطعون ضدها في تسليم الفيلا موضوع الدعوى في التاريخ المحدد للتسليم وكذلك اعلانها التخلف عن التسليم بعد ستة اشهر من ذلك التاريخ وهي مدة السماح للتأخير ، وقد نص في البند 19 من العقد على ان الوقت عنصر جوهري في العقد وفضلا عن ذلك فان الطاعن لم يتمسك بحقه في انهاء العقد ومباشرة بل طلب من المطعون ضدها تعويضه عن الضرر الناتج من التأخير وذلك باداء فائدة محددة على المبلغ المستلم منه كتنفيذ لبمدأ حسن النية في التعامل الا ان المطعون ضدها اهملت هذا الطلب ، وقد اخطأت المحكمة بقولها انها لا ترى في مجرد تأخير المدعي عليها في موعد التسليم لمدة ستة اشهر كحد اقصى ولكنه لم يعطها الحق في التأخر لمدة سنة كاملة وبقراءة هذا البند مع البند 19 يبين ان ما ذهب اليه الحكم من ان التأخير في التسليم لايعد اخلالا يبرر الفسخ قول غير سديد بما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي غير سديد ذلك انه وفقا للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتقف مع ما يوجبه حسن النية وان التزام المتعاقد ليس مقصورا على ما ورد في العقد ولكنه يشمل ايضا كل ما هومن مسلتزماته وفقا للقانون والعرف وطبيعة التصرف بما مؤداه ان تنفيذ الالتزامات التي انشأها العقد يتم وفقا لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية وهوما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وان لها في هذا الصدد سلطة تقدير ما اذا كان التأخير في الوقت في تنفيذ العقد ومداه يرقى الى مستوى التقصير الذي يعطي الحق لاحد المتعاقدين في طلب فسخ العقد او طلب التعويض عن الضرر الذي يدعيه و الذي تستخلص وجوده من عدمه المحكمة دون رقابة عليها في هذا الشأن من محكمة التمييز متى اقامت قضاءها على اسباب سائغة مستمدة مما له اصل ثابت في الاوراق واذ اقام الحكم المطعون فيه قضاءه برفض طلب الطاعن فسخ العقد لاخلال المطعون ضدها بموعد تسليم المبلغ ولم يقض لها بالتعويض عما تدعيه من ضرر ناجم عن التأخير في موعد تسليم العقار المبيع و علل قضاءه بقوله ان المحكمة لا ترى "في مجرد تأخير المدعي عليها في موعد التسليم ما يعد اخلالا منها يبرر فسخ العقد سيما وانه لم يستطل لمدة كبيرة تهدر قيمة العقد سيما و ان العقد تضمن حق البائع بموافقة المشتري (البند 13) بتغيير او تعديل المخططات و الالوان والتشطيبات والمعدات و التركيبات و المواصفات وتضمن العقد في البند 1/8 تاريخا تقديريا للتسليم وتضمن البند 4/3 حق المطور في تمديد المدة لستة اشهر بحد اقصى مع الاخطار على ان يقسم ما تبقى من السعر الذي لم يتم سداده على اقساط من تاريخ التسليم الجديد ، ومفاد ان هذا التأخير التسليم وارد في اتفاق الطرفين ولا مبرر للفسخ اذ زاد عن المدة المتفق عليها في التمديد مادام ستتم جدولة السداد حسب تاريخ التسليم الجديد سيما و ان الطرفين لم يتفقا على ان ميعاد التسليم هذا سيكون مرتبطا باعادة بيع المشتري للوحدة فور التسليم ...." ، و عن التعويض المطالب به فانه يدور وجودا وعدما مع الضرر واذ لم تقف المحكمة على ثمة ضرر من جراء تأخير استلام المبيع فتنتهي الى القضاء برفض طلب التعويض" وهي اسباب سائغة ولها ما يساندها في الاوراق وتكفي لحمل قضاء الحكم ولا مخالفة فيها للقانون ومن ثم فان النعي عليها بهذين السببين لا يعدو جدلا فيما تستقل باستخلاصه وتقديره محكمة الموضوع من ادلة الدعوى وهو ما تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز .
وحيث انه لما تقدم يتعين رفض الطعن .
لذلك
حكمت المحكمة برفض الطعن وبالزام الطاعن بالمصروفات وبمبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين .
بناء الإنسان هو الهدف الأسمى الذي نبذل كل جهد من أجل تحقيقه
سيدي صاحب السمو الشيخ
خليفه بن زايد ال نهيان
رئيس دولة الامارات العربية المتحدة
حفظه الله ورعاه
05-16-2010, 02:42 PM
تعليمات المشاركة
العرض الشجري