مطلوب استشارة قانونية عاجلة
الأساتذة الكرام :
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته ،،
اكون شاكراً لكم صنيعكم في تقديم المشورة القانونية في هذه القضية :
كان المدعي صاحب العقار قد أبرم عقداً مع أحد المستأجرين لتأجير مستودع في دبي للفترة من 1/7/2013 وحتى 30/6/2014 ، ونظراً لعدم موافقة المؤجر على تجديد التعاقد بسبب رغبته في الهدم وإضافة مباني جديدة ، وجه المستأجر إنذاراً قانونياً بتاريخ 10/6/2014 إلى المؤجر يخطره برغبته بتجديد عقد الإيجار ، وأقام لدى مركز فض المنازعات الإيجارية دعوى يقول فيها أن المؤجر لم يحصل على تراخيص من الجهات المختصة ولم يقم بإخطاره قبل 12 شهراً من انتهاء عقد الإيجار وعلى هذا أصدرت المحكمة حكماً بتمديد عقد الإيجار سنة أخرى بذات الشروط ولغاية 30/6/2015 .
- بتاريخ 8/10/2014 وجه المؤجر إلى المستأجر إنذاراً يطالبه فيه بإخلاء العقار بعد اثني عشر شهراً من تاريخ انتهاء العقد أو تاريخ تسلمه للإنذار أيهما أقرب ، وذلك بسبب الرغبة في الهدم وإعادة هيكلة البناء.
كما وجه المستأجر بتاريخ1/6/2015 إنذاراً للمؤجر يخطره برغبته في التجديد حتى تاريخ 30/6/2016 بذات شروط العقد السابق ، وقام أيضاً برفع دعوى تجديد أصلية، فقام المؤجر بتاريخ 30/10/2014 بتوجيه إخطار بطلب الإخلاء في 30/6/2015 ، وأقام دعوى متقابلة بالإخلاء أبرز فيها صوراً عن الانذارات بما فيها الإنذار المرسل بالبريد المسجل بتاريخ 30/10/2014 والموافقات والتراخيص التي صدرت من الجهات المختصة للهدم وإعادة البناء.
وقد حكمت المحكمة في موضوع الدعوى الأصلية بالزام المؤجر بالتجديد ، وبعدم قبول الدعوى المتقابلة لرفعها قبل الأوان على اعتبار أن الإخطار المسلم للمستأجر بتاريخ 30/10/2014 لا يعمل أثره إلا بانتهاء مدة عقد الإيجار الساري آنذاك أي من تاريخ 30/6/2015 ثم فوات مدة اثني عشر شهراً بعد ذلك التاريخ ، وحكمت بتجديد عقد الإيجار لمدة سنة واحدة اعتباراً من 1/7/2015 بذات قيمة وشروط العقد السابق .
قام المؤجر بالطعن بالحكم بطريق الاستئناف بدعوى أن المحكمة لم تتطرق إلى إخطار آخر كان سُلم للمستأجر بتاريخ 23/6/2014 ولم تورده بحيثيات قضائها لا رداً ولا إيراداً ولكن محكمة الاستئناف رفضت الطعن وأيدت الحكم المستأنف .
وعلى هذا تم توقيع عقد جديد عن الفترة من 1/7/2015 وحتى 30/6/2016 .
المطلوب : هو تحديد الأوان الصحيح لرفع الدعوى الصحيحة بالإخلاء ومتطلبات هذه الدعوى .
هل يمكن الاعتداد بالإنذار الموجه في 30/10/2014 واعتباره سارياً حتى الآن ، ورفع دعوى جديدة بالإخلاء على أساس احتساب فترة الإنذار 12 شهر من تاريخ نهاية العقد في 30/6/2015 أي أن يتم الإخلاء في 30/6/2016 مع تجديد التراخيص اللازمة ، سيما وأن المحكمة قضت برفض الدعوى المتقابلة لرفعها قبل الأوان بما يفهم قانوناً بأن المحكمة لم تبحث بالدعوى من حيث الموضوع بل فقط من حيث الشكل وهو عدم اكتمال المدة القانونية المحددة للإخلاء أو ان هناك اقتراحاً آخر يحفظ حق المؤجر في إنهاء العلاقة الإيجارية والإخلاء بأسرع ما يمكن.
أو يتعين على المؤجر الانتظار حتى قرب تاريخ نهاية عقد الإيجار الحالي وتوجيه إنذار جديد وفقاً لحرفية القانون بالإخلاء بمدة اثني عشر شهراً جديدة أخرى من تاريخ انتهاء العقد الذي جددته المحكمة والذي ينتهي في 30/6/2016 لتمتد العلاقة الإيجارية وفقاً لفترة الإنذار حتى تاريخ 30/6/2017 .
02-07-2016, 05:43 PM
تعليمات المشاركة
العرض الشجري