الشفعـــة
الفرع السابع- الشفعـــة(1279 - 1306)
5.1.2.7.1 - ( 1 ) أحكــام عامــة
(1279 - 1297)
المادة رقم 1279
الشفعة استحقاق شريك في عقار بحصة شائعة أخذ حصة شريكه التي عاوض بها بثمنها في المعاوضة المالية وبقيمتها في المعاوضة غير المالية بما يدل على طلب الأخذ عرفا.
المادة رقم 1280
يعتبر من الشفعاء :- 1- ناظر الوقف الشائع في عقار مشترك إن جعل له الواقف أخذ حصة الشريك بالشفعة ليحبسها. 2- من له مرجع الوقف بعد انقضاء مدته أو بعد انقراض الموقوف عليهم وكان الوقف شائعا في عقار مشترك وباع الشريك حصته.
المادة رقم 1281
لا حق في الشفعة :- 1- لمن وقف عليه جزء من عقار مشترك بين الواقف وغيره اذا باع الشريك حصته ولو قصد الموقوف عليه وقف حصة الشريك التي أراد أخذها بالشفعة إلا أن يكون له مرجع الحصة الموقوفة عليه فله أخذها بالشفعة ملكا له. 2- لجار اذا بيع عقار ملاصق ولو كان يمتلك الانتفاع بطريق في ذلك العقار بأجارة أو ارتفاق. 3- لناظر وقف في عقار مشترك اذا بيعت الحصة غير الموقوفة ولو قصد الناظر وقف هذه الحصة التي أراد أخذها بالشفعة إلا أن يجعل له الواقف الأخذ بالشفعة للوقف فله ذلك.
المادة رقم 1282
لا شفعة للشريك فيما يأتي : 1- زرع سواء بيع مفردا أو مع أرضه وفي حالة بيعه مع أرضه تثبت الشفعة في الأرض فقط بما يخصها من الثمن ويبقى الزرع للمشتري. 2- بئر قسمت أرضها التي تسقى بها وبقيت البئر مشتركة فان لم تقسم أرضها ففيها الشفعة سواء باع الشريك حصته فيها منفردا أو مع حصته في الأرض. 3- ساحة دار أو ممر يتوصل به إليها سواء باع الشريك حصته من كل منها منفردا أو مع حصته في الدار إن قسمت الدار وبقيت الساحة أو الممر مشتركا بين الشريكين فان لم تقسم الدار ثبت فيها الشفعة تبعا لها. 4- حيوان إلا أن يكون مختصا بعقار مشترك للانتفاع به في حرثه أو سقيه ونحو ذلك وباع الشريك حصته من العقار والحيوان معا فتثبت فيه الشفعة تبعا للعقار.
المادة رقم 1283
المشفوع عليه هو من ملك حصة أحد الشريكين ملكا تاما طارئا على ملك الشريك الآخر بمعاوضة ولو كانت غير مالية.
المادة رقم 1284
المشفوع فيه هو عقار قابل للقسمة عاوض به أحد الشريكين ولو كانت المعاوضة بطريق المبادلة بعقار مثله أو كان العقار بناء أو شجر مملوكا لشريكين بأرض موقوفة فإذا كان العقار غير قابل للقسمة فلا شفعة فيه.
المادة رقم 1285
1- اذا باع أحد الشركاء حصته في العقار المشترك وأخذها الباقون بالشفعة فإنها تقسم بينهم على حسب الأنصباء لا على عدد الرؤوس وإذا كان المشتري لها أحدهم ، تركوا له نصيبه فيها من الشفعة بما يخصه من الثمن الذي اشتراها به، ولا يأخذون منه كل الحصة. 2- وتعتبر الأنصباء يوم القيام بالشفعة لا يوم البيع.
المادة رقم 1286
1- اذا اختلفت طبقات الشفعاء كانت الشفعة لمن شارك بائع العقار المشفوع فيه في فرض الإرث فان أسقط حقه فيها كانت للوارث غير المشارك في فرض الإرث فان اسقط حقه كانت للموصي له. فان أسقط حقه كانت للشريك الأجنبي. 2- ويدخل كل واحد من هؤلاء مع من بعده في شفعته دون العكس، ويقوم وارث كل منهم مقامه في اختصاصه بالشفعة وفي دخوله مع من بعده في شفعته.
المادة رقم 1287
1- اذا تعدد بيع العقار الذي فيه حق الأخذ بالشفعة ولم يعلم الشفيع بتعدد البيع أو علم به وهو غائب فانه يخير في أخذه بالشفعة بثمن أي بيع منها ويدفع الثمن الذي أخذ به للمشتري الذي كان العقار بيده ولو كان أقل مما اشتراه به ويرجع المشتري بالزائد على البائع فان علم الشفيع بتعدد البيع وكان حاضرا أخذه بثمن البيع الأخير فقط. 2- وإذا أخذ الشفيع ببيع نقض ما بعده وثبت ما قبله ويرجع من نقض بيعه على البائع بالثمن الذي دفعه له لا بقيمة العقار. 3- وفي جميع الحالات اذا ظهر بالعقار عيب أو حصل فيه استحقاق كان ضمان ثمنه على المشتري الذي أخذ ببيعه.
المادة رقم 1288
يأخذ الشفيع الشفعة لنفسه لا لغيره فان أخذ بها لغيره ولو ليهبها له أو يتصدق بها عليه بطلت شفعته وسقط حقه في الأخذ بها لنفسه بعد ذلك.
المادة رقم 1289
1- تثبت الشفعة بعد البيع مع قيام السبب الموجب لها. 2- وتعتبر الهبة بشرط العوض في حكم البيع.
المادة رقم 1290
يشترط في العقار المشفوع به أن يكون مملوكا للشفيع وقت شراء المشفوع فيه.
المادة رقم 1291
اذا ثبتت الشفعة فعلا فلا تسقط بموت البائع أو المشتري أو الشفيع.
المادة رقم 1292
لا شفعة : أ- فيما ملك بهبة بلا عوض أو صدقة أو ارث أو وصية. ب- في البناء والشجر المبيع قصدا بغير الأرض القائم عليها أو في البناء والشجر القائمين على الأراضي المملوكة للدولة.
المادة رقم 1293
يسقط حق الشفيع في الشفعة في الحالات الآتية : أ- اذا قاسم من اشترى حصة شريكه أو اشترى منه الحصة أو استأجرها ولو جهل أن ذلك يسقط شفعته. ب- اذا باع حصته ولو باعها وهو لا يعلم أن شريكه باع حصته قبله. ج- اذا سكت شهرين بغير مانع عن طلبه أخذ الحصة بالشفعة مع علمه بحصول بناء أو غرس فيها ممن اشتراها. د- اذا سكت شهرين بغير مانع عن طلب الشفعة من وقت علمه ببيع الشريك لحصته اذا كان حاضرا بالبلد ومن وقت قدومه من سفره وعلمه ببيع الشريك اذا كان غائبا عنها وقت البيع وإذا أنكر علمه بالبيع وادعى المشتري علمه به فانه يصدق في إنكاره العلم بيمينه.
المادة رقم 1294
اذا بيع العقار الذي فيه حق الشفعة في صفقة واحدة فيخير الشفيع بين أخذه كله أو تركه للمشتري وليس له أخذ البعض دون البعض إلا برضى المشتري سواء أكان العقار المبيع حصة واحدة أم حصصا متعددة وسواء أكان البائع أو المشتري واحدا أم متعددا.
المادة رقم 1295
اذا اسقط بعض الشفعاء حقه في الأخذ بالشفعة أو غاب قبل أخذه بشفعته فللباقي أو الحاضر منهم أن يأخذ جميع العقار المشفوع فيه أو ترك الجميع وليس له أخذ البعض دون البعض إلا برضاء المشتري. ويراعى في حالة اختيار الحاضر لأخذ جميع العقار المشفوع فيه أحكام المادة التالية.
المادة رقم 1296
1- اذا غاب بعض الشفعاء قبل أخذه بشفعته وأخذ الحاضر منهم جميع العقار المشفوع فيه ثم قدم أحد الغائبين فانه يأخذ من الحاضر حصته في الشفعة على تقدير أن الشفعة لاثنين فقط وإذا قدم ثالث أخذ منهما حصته على تقدير أن الشفعة لثلاثة وإذا قدم رابع أخذ منهم حصته على تقدير أن الشفعة لأربعة وهكذا. 2- وضمان ثمن ما أخذوه إن حصل فيه استحقاق للغير أو ظهر به عيب يكون على المشتري ولو أقاله البائع من البيع قبل أخذ المبيع منه بالشفعة.
المادة رقم 1297
لا تسمع دعوى الشفعة : 1- اذا تم البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون. 2- اذا وقع البيع بين الأصول أو الفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية. 3- اذا نزل الشفيع عن حقه في الشفعة صراحة أو دلالة.
5.1.2.7.2 - ( 2 ) إجـراءات الشـفعة
(1298 - 1301)
المادة رقم 1298
1- ترفع دعوى الشفعة خلال شهرين من تاريخ علم الشفيع بالبيع. 2- وفي جميع الأحوال لا تسمع دعوى الشفعة بعد مرور ستة أشهر من تاريخ التسجيل.
المادة رقم 1299
1- ترفع دعوى الشفعة على المشتري لدى المحكمة الكائن في دائرتها العقار. 2- وتفصل المحكمة في كل نزاع يتعلق بالثمن الحقيقي للعقار المشفوع فيه ولها ان تمهل الشفيع شهرا لدفع ما تطلب منه دفعه والا بطلت شفعته.
المادة رقم 1300
1- للمشتري أن يطالب الشفيع أمام القاضي بالأخذ بالشفعة أو إسقاط حقه فيها فان أجاب بواحد منها لزمه ما أجاب به وان لم يجب اسقط القاضي شفعته. 2- وان طلب تأجيل الإجابة للتروي في الأخذ أو الإسقاط فللمشتري إجابته لطلبه. 3- وليس لمن أراد الشراء أن يطالب الشفيع بالأخذ أو الإسقاط قبل الشراء ولو طالبه قبله فاسقط شفعته فلا يلزمه إسقاطها.
المادة رقم 1301
يثبت الملك للشفيع في البيع بقضاء المحكمة أو بتسليمه من المشتري بالتراضي وذلك مع مراعاة قواعد التسجيل.
5.1.2.7.3 - ( 3 ) آثـار الشفعـة
(1302 - 1306)
المادة رقم 1302
غلة العقار التي استغلها المشتري قبل أخذه منه بالشفعة تكون له الى وقت الأخذ بها وإذا أجره لغيره قبل أخذه بالشفعة وكانت الإجارة وجيبة أو كانت مشاهرة ودفع المستأجر أجرته فليس للشفيع فسخ الاجارة. وتكون الاجارة للمشتري اذا كان الباقي من مدة الاجارة بعد أخذه بالشفعة لا يزيد على سنة فان كانت الاجارة مشاهرة ولم يدفع المستأجر الأجرة أو كان الباقي من المدة أزيد من سنة فللشفيع فسخها أو إمضاؤها وتكون الأجرة له بعد أخذه الشفعة.
المادة رقم 1303
1- تملك العقار المشفوع قضاء أو رضاء يعتبر شراء جديدا يثبت به خيار الرؤية والعيب للشفيع وان تنازل المشتري عنهما. 2- ولا يحق للشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن إلا برضاء البائع. 3- وإذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة فللشفيع أن يرجع بالثمن على من أداه إليه من البائع أو المشتري.
المادة رقم 1304
1- اذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئا من ماله أو بنى أو غرس فيه أشجاراً قبل دعوى الشفعة فالشفيع مخير بين أن يترك الشفعة وبين أن يتملك العقار بثمنه مع قيمة الزيادة أو ما أحدث من البناء أو الغراس. 2- وأما اذا كانت الزيادة أو البناء أو الغراس بعد الدعوى فللشفيع أن يترك الشفعة أو أن يطلب الإزالة إن كان لها محل أو الإبقاء مع دفع قيمة الزيادة أو ما أحدث مقلوعا. 3- وإذا نقص العقار الذي فيه حق الشفعة بغير فعل المشتري أو بفعله لمصلحة فللشفيع أخذه بكل الثمن ولا شيء له في نظير نقصه أو تركه للمشتري، فان نقص بفعله لغير مصلحة فانه يحط عن الشفيع من ثمنه قيمة ما نقصه.
المادة رقم 1305
للشفيع أن ينقض جميع تصرفات المشتري حتى ولو وقف العقار المشفوع فيه أو جعله محل عبادة.
المادة رقم 1306
لا يسري في حق الشفيع أي رهن تأميني وأي حق امتياز رتبه المشتري أو رتب ضده على العقار المشفوع اذا كان قد تم بعد إقامة دعوى الشفعة وتبقى للدائنين حقوقهم على ثمن العقار.
01-11-2017, 02:00 PM
تعليمات المشاركة
العرض المتطور
