Mohamed Al Hawi

الأساتذة الكرام :
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته ،،
اكون شاكراً لكم صنيعكم في تقديم المشورة القانونية في هذه القضية :
كان المدعي صاحب العقار قد أبرم عقداً مع أحد المستأجرين لتأجير مستودع في دبي للفترة من 1/7/2013 وحتى 30/6/2014 ، ونظراً لعدم موافقة المؤجر على تجديد التعاقد بسبب رغبته في الهدم وإضافة مباني جديدة ، وجه المستأجر إنذاراً قانونياً بتاريخ 10/6/2014 إلى المؤجر يخطره برغبته بتجديد عقد الإيجار ، وأقام لدى مركز فض المنازعات الإيجارية دعوى يقول فيها أن المؤجر لم يحصل على تراخيص من الجهات المختصة ولم يقم بإخطاره قبل 12 شهراً من انتهاء عقد الإيجار وعلى هذا أصدرت المحكمة حكماً بتمديد عقد الإيجار سنة أخرى بذات الشروط ولغاية 30/6/2015 .

- بتاريخ 8/10/2014 وجه المؤجر إلى المستأجر إنذاراً يطالبه فيه بإخلاء العقار بعد اثني عشر شهراً من تاريخ انتهاء العقد أو تاريخ تسلمه للإنذار أيهما أقرب ، وذلك بسبب الرغبة في الهدم وإعادة هيكلة البناء.

كما وجه المستأجر بتاريخ1/6/2015 إنذاراً للمؤجر يخطره برغبته في التجديد حتى تاريخ 30/6/2016 بذات شروط العقد السابق ، وقام أيضاً برفع دعوى تجديد أصلية، فقام المؤجر بتاريخ 30/10/2014 بتوجيه إخطار بطلب الإخلاء في 30/6/2015 ، وأقام دعوى متقابلة بالإخلاء أبرز فيها صوراً عن الانذارات بما فيها الإنذار المرسل بالبريد المسجل بتاريخ 30/10/2014 والموافقات والتراخيص التي صدرت من الجهات المختصة للهدم وإعادة البناء.

وقد حكمت المحكمة في موضوع الدعوى الأصلية بالزام المؤجر بالتجديد ، وبعدم قبول الدعوى المتقابلة لرفعها قبل الأوان على اعتبار أن الإخطار المسلم للمستأجر بتاريخ 30/10/2014 لا يعمل أثره إلا بانتهاء مدة عقد الإيجار الساري آنذاك أي من تاريخ 30/6/2015 ثم فوات مدة اثني عشر شهراً بعد ذلك التاريخ ، وحكمت بتجديد عقد الإيجار لمدة سنة واحدة اعتباراً من 1/7/2015 بذات قيمة وشروط العقد السابق .

قام المؤجر بالطعن بالحكم بطريق الاستئناف بدعوى أن المحكمة لم تتطرق إلى إخطار آخر كان سُلم للمستأجر بتاريخ 23/6/2014 ولم تورده بحيثيات قضائها لا رداً ولا إيراداً ولكن محكمة الاستئناف رفضت الطعن وأيدت الحكم المستأنف .
وعلى هذا تم توقيع عقد جديد عن الفترة من 1/7/2015 وحتى 30/6/2016 .

المطلوب : هو تحديد الأوان الصحيح لرفع الدعوى الصحيحة بالإخلاء ومتطلبات هذه الدعوى .
هل يمكن الاعتداد بالإنذار الموجه في 30/10/2014 واعتباره سارياً حتى الآن ، ورفع دعوى جديدة بالإخلاء على أساس احتساب فترة الإنذار 12 شهر من تاريخ نهاية العقد في 30/6/2015 أي أن يتم الإخلاء في 30/6/2016 مع تجديد التراخيص اللازمة ، سيما وأن المحكمة قضت برفض الدعوى المتقابلة لرفعها قبل الأوان بما يفهم قانوناً بأن المحكمة لم تبحث بالدعوى من حيث الموضوع بل فقط من حيث الشكل وهو عدم اكتمال المدة القانونية المحددة للإخلاء أو ان هناك اقتراحاً آخر يحفظ حق المؤجر في إنهاء العلاقة الإيجارية والإخلاء بأسرع ما يمكن.
أو يتعين على المؤجر الانتظار حتى قرب تاريخ نهاية عقد الإيجار الحالي وتوجيه إنذار جديد وفقاً لحرفية القانون بالإخلاء بمدة اثني عشر شهراً جديدة أخرى من تاريخ انتهاء العقد الذي جددته المحكمة والذي ينتهي في 30/6/2016 لتمتد العلاقة الإيجارية وفقاً لفترة الإنذار حتى تاريخ 30/6/2017 .

لحن_المفارق

السلام عليكم,
على المؤجر توجيه إنذار جديد إلى المستأجر يبلغه فيه بعدم رغبته في التجديد قبل 12 شهر من إنتهاء عقد الإيجار حسب العقد.

Mohamed Al Hawi

السلام عليكم
شكراً لك لحن المفارق
بالفعل المؤجر وجه للمستأجر انذار بتاريخ 30/10/2014 يعني قبل بداية العقد من 1/7/2015 وحتى 30/6/2016 هل يعتد به أم لازم يتم توجيه إنذار آخر ومتى يتم توجيهه . للأسف في كل مرة تكون التوقيتات هي المشكلة .
والآن ماذا نفعل حسب الوضع الحالي ليتم الإخلاء بنهاية العقد الحالي في 30/6/2016

Ramy M. Jabr

1/7/2016 تقوم بتسجيل الدعوى لدى السادة في مركز فض المنازعات الايجارية
بحيث إن قام المستأجر بالعرض والايداع وقام بفتح دعواه لتثبيت العلاقة الايجارية ، تكون دعواه متقابلة
وعليه ترفق في دعواك الانذار العدلي االذي قمت بانذاره بتاريخ 30/10/2014 + صورة عن الموافقات والتراخيص بالبناء + لائحة دعوى وكأنها اول دعوى تقوم بها
تذكر فيها أنك خلال الفترة السابقة قمت وبشكل ودي مطالبته بالاخلاء وذلك لأن المبنى قد يكون آيل للسقوط (إن ثبت ذلك ) أو أن يتوجب القيام بالاصلاحات والترميم والبناء ،
ولكن للعلم قد نصت المادة 29 للقانون رقم 26 لعام 2007 والمعدل بالقانون رقم 33 لعام 2008
يكون للمستأجر الأولوية في العودة إلى العقار في حال قيام المؤجر بهدمه وإعادة بنائه أو في حال قيام المؤجِّر بتجديد العقار وترميمه، على أن يتم تحديد بدل الإيجار وفق الأحكام المشار إليها في المادة (13) من هذا القانون، وعلى المستأجر ممارسة حق الأولوية المشار إليه في البند السابق خلال مدة لا تجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بذلك.

ملاحظة كان يتوجب عليك انذاره عدلياً من تاريخ 30/6/2015 وأن تراعي في انذارك أن سبب الاخلاء كان وفق المادة
25 الفقرة الثانية البند ب ، من القانون رقم 33 لعام 2008

Mohamed Al Hawi

شكراً لك أستاذ / رامي
أنت تشير بتسجيل دعوى بتاريخ 1/7/2016 اعتماداً على أن إنذار 30/10/2014 لازال سارياً .
ولكن ما هي المهلة أو التاريخ الواجب تحديده للمستأجر في لائحة الدعوى لتنفيذ الإخلاء .
ولنفترض أن المستأجر وجه إلى المؤجر إنذاراً قبل نهاية العقد في 30/6/2016 كما سجل دعوى بتاريخ 30/6/2016 أو 1/7/2016 فما هو الإجراء الواجب اتباعه من قبلنا
وشكراً لك ثانية

Ramy M. Jabr

سيدي العزيز ،
اولاً في وضعك الحالي لو قمت بانذاره الآن ، فإن الانذار مدته 12 شهراً ، وعقده القادم بعد 6 اشهر
فلذلك سترفض دعواك لعدم اكتمال المدة ،،
إلا ان استطعت ان تحضر من السادة في بلدية دبي ما يفيد أن المبنى آيل للسقوط ، ويتوجب التصليح في اسرع وقت ممكن
ولكن في هذه الحالة ، يحق للمستأجر العودة للعين بعد التصليحات ووفق عقد جديد استناداً للمؤشر العقاري في الامارة
وفي حال لم تقم بانذاره انذاراً جديداً والانذار الوحيد الذي لديك هو لعام 30/10/2014 ،،

ثانياً : إن كان عقد المستأجر ينتهي في تاريخ 30/6/2016 ، ولم توافق على التأجير ، قد يقوم بالعرض والايداع لدى المركز
ومن ثم يقيم دعواه ضدكـ لعدم التجديد او تثبيت العلاقة الايجارية واصدار ايجاري جديد
فجل ما عليك فعله هو المماطلة معه واقامة الدعوى بتاريخ 15/6/2016 وذلك قيد تاريخ الدعوى غير تاريخ الجلسة الأولى
حيث أن هناك فارق 15 يوم مابين القيد والجلسة ، وهي تحويلها إلى ادارة التوفيق والصلج ،،
ولكي تكسب دعواك ليس عليك الاعتماد على الانذار فقط وانما التصاريح اللازمة من البلدية يتوجب عليك القيام بالاصلاحات الضرورية ، وأن تواجد المستأجر قد يعرض حياته للخطر في حال عدم قيامك بتلك التصليحات
ثالثاً : فيما يخص المهلة والتاريخ ، لدى رفعك للدعوى وتحويلها للتوفيق والصلح ولم ينفع ذلك وحولت إلى اللجنة ،،
فلا تنسى هناك قد تكون عدة جلسات وبعد الحكم هناك استئناف وبعد الاستئتناف تنفيذ وقد يكون هناك بينهما التماس اعادة النظر او استشكال ان طلباتك مختزلة في الاخلاء ودفع الاجار لحد الاخلاء الفعلي ودفع الرسوم والمصاريف ،،

والله الموفق

Mohamed Al Hawi

الأستاذ / رامي
لك جزيل الشكر على مطالعتك ونضيف الآتي :
يتعذر الحصول من البلدية على ما يفيد أن المبنى آيل للسقوط بسبب أن المبنى هو عبارة عن أرض مكشوفة السقف . وكل ما يتوفر لدينا هو ترخيص ببناء جديد مؤلف من مستودعات مغطاه مع مكاتب على نفس الأرض.
ولكن يوجد لدينا إنذار آخر بطلب الإخلاء قبل الإنذار الذي نوهنا عنه سابقاً ذو التاريخ 30/10/2014 وقد وجهناه إليه بتاريخ 23/6/2014 رداً على إنذار وصلنا بتاريخ 10/6/2014 يطلب فيه التجديد في 1/7/2014 . وقد تم التجديد له في ذلك الوقت بسبب حصوله على حكم بذلك حيث استندت المحكمة حينها إلى مخالفتنا للقانون بسبب عدم توفر إحدى الحالات التي يحق لنا فيها كمؤجرين طلب الإخلاء ، ولعدم اثباتنا أننا حصلنا على ترخيص لبناء جديد .
والسؤال الآن : هل يمكننا الاعتداد أيضاً -عند رفع الدعوى التي ينصح بها- بهذا الإنذار ذو التاريخ 23/6/2014 إلى جانب الإنذار الذي نوهنا اليه سابقاً ذو التاريخ 30/10/2014 أم أن مفعوله بطل .
ولك الشكر الجزيل ،،،

Ramy M. Jabr

لا يبطل الانذار إلا ان بطلت الاسباب التي انذرت بسببه ،،
مثلاً ان قمت بالانذار من اجل الاستخدام الشخصي ، ومن ثم امام السادة في لجنة فض المنازعات قلت أن سبب الانذار هو الهدم لاعادة البناء أو اضافة تحديثات ومنعكم من الانتفاع من العقار هو المستأجر
فحينها لا يؤخذ بالانذار العدلي ،،
فقانوناً ، يحق لكم طلب اخلاء المستأجر لاجراء التحديثات اللازمة
وذلكـ،، وفق نص المادة 25 من البند الثاني ، الفقرة أ ، من قانون رقم 33 لعام 2008 والتي تنص على :
إذا رغب مالك العقار في هدمة لاعادة بنائه ،، أو رغب باضافة أية مباني جديدة تحول دون انتفاع المستأجر بالعقار المؤجر ،، وذلك شريطة الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة ،،

على أن يتم انذاره عدلياً قبل 12 شهر ، يكون موضوع الانذار اضافة تحديثات للعقار ،،

يرجى ارفاق نص الانذارين لكي يتم توجيهك قانونياً بشكل افضل ،،
تحياتي ،،

Mohamed Al Hawi

الأخ الأستاذ / رامي
نرفق لكم :
- نص الإخطار بالإخلاء المرسل بتاريخ 23/6/2014 (صفحة 1) مع صفحة حكم المحكمة في الدعوى المرفوعة من المستأجر (صفحة2)
- نص الإنذار القانوني بالإخلاء المرسل بتاريخ 30/10/2014 (صفحة 3) ، مع صفحة حكم المحكمة الابتدائية في الدعوى الأصلية المرفوعة من المستأجر ، والدعوى المتقابلة المضمومة المرفوعة من المؤجر (صفحة 4 )
- حكم محكمة الاستئناف (صفحة 5 )

مع جزيل الشكر والعرفان

الملفات المرفقة

Blagh.pdf‏ (1.55 ميجابايت, المشاهدات 13)

Ramy M. Jabr

عزيزي قوي قلبكـ،، وافتح دعواك بموجب الانذار العدلي الصادر تاريخه 23/6/2014 ، \
ونزل اعلان بالجريدة بتاريخ 1/6/2016 تذكره بضرورة الاخلاء
وحتى ان قام بالعرض والايداع افتح دعواك بتاريخ 1/7/2016 بنفس يوم الغاء عقده
مع تأمين كافة الموافقات وتصاريح البلدية ،، واثبات تسلمه للانذار بتقرير من آرامكس او الجهة التي قامت بالتسليم
وامتثل أمام السادة قضاة اللجنة وكأنك أول مرة تمتثل امامهم

وعليك التشديد على أمرين مهمين ،، وعدم الدخول بأي ممحاكات اخرى
وهي تم الانذار بالشكل الصحيح وتم الاستلام
واخذ الموافقات اللازمة من الجهات المختصة ،،

والله الموفق ،،