محمد ابراهيم البادي

التزامات البائع ـ فسخ العقد





القاعدة القانونية :-
(1) عقد "زوال العقد ـ فسخ العقد".
اخلال احد المتعاقدين بالتزامه في العقود الملزمة للجانبين ـ جواز طلب المتعاقد الاخر فسخ العقد ـ اثر ذلك ـ اعادة المتعاقدين للحالة التي كانا عليها قبل العقد ـ اثر استحالة ذلك ـ الحكم بالتعويض.

(2) بيع "فسخ العقد".
اثر عقد بيع العقار ـ التزام البائع بنقل ملكية المبيع الى المشتري طبقا للمادة 511 معاملات مدنية ـ اثر استحالة تنفيذ هذا الالتزام ـ حق المشتري في طلب فسخه واعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ـ مطالبة المشتري باسترداد ما دفعه من الثمن الى البائع لاخلاله بالتزاماته ـ شموله ضمنا طلب فسخ عقد البيع ولو لم يصرح المشتري بذلك .


المبدأ القضائي :-
[1] من المقرر في قضاء هذه المحكمة انه في العقود الملزمة للجانبين يتعين على كل من المتعاقدين الوفاء بما اوجبه العقد عليه فاذا اخل احدهما بالتزامه فانه يجوز للمتعاقد الاخر طلب فسخ العقد واذا انفسخ العقد او فسخ فانه يتعين وفق ما تقضي به المادة 247 من قانون المعاملات المدنية اعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فاذا استحال ذلك يحكم بالتعويض ومن اثار عقد بيع العقار التزام البائع بنقل ملكية البيع الى المشتري عملا بالمادة 511 من قانون المعاملات المدنية فاذا استحال تنفيذ هذا الالتزام فانه يحق للمشتري طلب فسخه واعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد تطبيقا لما تقضي به المادة 247 من ذات القانون .

[2] من المقرر ايضا ان مطالبة المشتري استرداد ما دفعه من الثمن الى البائع لاخلاله بالتزاماته تشتمل ضمنا على طلب فسخ عقد البيع ولو لم يصرح المشتري بذلك .


الحكم
بعد الاطلاع على الاوراق وسماع التقرير الذي اعده و تلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر وبعد المداولة ،،،،،
حيث ان الطعن استوفى اوضاعه الشكلية ،،،
وحيث ان الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الاوراق تتحصل في ان المطعون ضده -------- اقام على الطاعن --------- الدعوى رقم 29/2005 مدني كلي امام محكمة دبي الابتدائية بطلب الحكم بالزامه بان يرد اليه الشيك رقم 21 المسحوب على بنك دبي التجاري بتاريخ 13/9/2004 بمبلغ 120.000 درهم تأسيسا على انه اتفق مع المدعي عليه على ان يشتري المدعي منه قطعة الارض رقم 368-345 بالقوز الصناعية بمبلغ 1.200.000 درهم بشرط ان يتم نقل ملكية المبيع الى المدعي خلال اسبوع من تاريخ تحرير الشيك وكعربون على اتمام البيع حرر شيكا لصالح المدعي عليه مسحوبا على بنك دب التجاري بتاريخ 13/9/2004 بمبلغ 120.000 درهم واثبت بمتن الشيك ان هذا المبلغ هو مقدم لشراء قطعة الارض بشرط موافقة البلدية و الاراضي ثم تبين للمدعي انه قد وقع ضحية للتضليل من المدعي عليه الذي ادعى له انه مالك للارض وسوف يقوم بنقل ملكيتها بعد موافقة البلدية والاراضي الا انه لم يقم بتنفيذ التزامه ومن ثم فقد اقام الدعوى ، وبتاريخ 8/3/2005 حكمت المحكمة برفض الدعوى ، استأنف المدعي هذا الحكم بالاستئناف رقم 358/2005 مدني وبتاريخ 8/5/2005 قضت المحكة بالغاء الحكم المستأنف وبالزام المدعي عليه بان يرد الى المدعي الشيك موضوع الدعوى او قيمته مبلغ 120000 درهم في حالة صرفه ، طعن المدعي عليه في هذا الحكم بالتمييز الماثل وذلك بموجب صحيفة اودعت قلم كتاب المحكمة في 6/6/2005 طالبا نقضه وقدم محامي المطعون ضده مذكرة بدفاعه طلب فيها رفض الطعن .
وحيث ان الطعن اقيم على سبب واحد ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه و الفساد في الاستدلال اذ اسس الحكم قضاءه بالزام الطاعن برد العربون على عبارة واحدة وهي ان الاوراق خلو مما يشير الى وجود اتفاق او عرف على ان العربون موضوع الادعاء هو جزاء للعدول عن العقد وان المطعون ضده لم يبد مثل ذلك ورتب على ذلك ان ما تم دفعه يعد جزءا من الثمن يحق له استرداده هذا في حين او الثابت من الاوراق ومن مذكرات المطعون ضده انه اقر بان المبلغ المدفوع بموجب الشيك هو عربون شراء الارض وليس جزءا من الثمن وانه لا يوجد عقد ابتدائي اصلا وقد اثبت المشتري ـ المطعون ضده ـ بمتن الشيك ان هذا البيع مشروط بالحصول على تنازل من حكومة دبي وقد حصل الطاعن على هذا التنازل وبذلك يكون هناك وعد من المطعون ضده بالشراء الا انه رجع في وعده وفي اتفاقه الامر الذي يؤكد ان المبلغ المدفوع بالشيك هو عربون وان الطرفين قد اتفقا ضمنا على جواز العدول عن العقد الامر الذي يترتب عليه في حالة رجوع المطعون ضده خسران العربون وقد قام الطاعن بتنفيذ الشرط الذي يتوقف عليه البيع وهو حصوله على التنازل وكانت جميع اركان البيع مكتملة حيث ثبت معاينة المبيع وقبول المشتري للارض وما عليها واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث انه من المقرر في قضاء هذه المحكمة انه في العقود الملزمة للجانبين يتعين على كل من المتعاقدين الوفاء بما اوجبه العقد عليه فاذا اخل احدهما بالتزامه فانه يجوز للمتعاقد الاخر طلب فسخ العقد واذا انفسخ العقد او فسخ فانه يتعين وفق ما تقضي به المادة 247 من قانون المعاملات المدنية اعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فاذا استحال ذلك يحكم بالتعويض ومن اثار عقد بيع العقار التزام البائع بنقل ملكية البيع الى المشتري عملا بالمادة 511 من قانون المعاملات المدنية فاذا استحال تنفيذ هذا الالتزام فانه يحق للمشتري طلب فسخه واعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد تطبيقا لما تقضي به المادة 247 من ذات القانون ، ومن المقرر ايضا ان مطالبة المشتري استرداد ما دفعه من الثمن الى البائع لاخلاله بالتزاماته تشتمل ضمنا على طلب فسخ عقد البيع ولو لم يصرح المشتري بذلك ، لما كان ما تقدم وكان المطعون ضده اقام دعواه مطالبا باسترداد باسترداد ما دفعه للطاعن (المدعي عليه) من ثمن قطعة الارض محل النزاع تأسيسا على انه قد اخل بالتزاماته بنقل ملكية العين المبيعة اليه وبالتالي فان الدعوى تكون قد اشتملت ضمنا على طلب فسخ عقد البيع المبرم بينهما وقد انكر الطاعن اخلاله بالتزامه مدعيا ان المطعون ضده عو الذي عدل من تلقاء نفسه عن شراء المبيع ، و انه لا يحق له المطالبة باسترداد ما دفعه اليه باعتبار انه عربون وقد فقد حقه في هذا الطلب وفق ما تقضي به المادة 148/2 من قانون المعاملات المدنية ، وكان الحكم المطعون فيه قد عرض لبحث مدى احقية المطعون ضده (المدعي) في استرداد ما دفعه الطاعن وخلصت المحكمة الى احقيته في استرداد هذه القيمة باعتبارها جزاء من الثمن هذا في حين ان وصف ما دفعه المشتري (المطعون ضده) بانه عربون او انه جزء من الثمن لا اثر له في احقيته في طلب فسخ عقد البيع متى ثبت اخلال البائع (الطاعن) بالتزاماته حسبا يدعي بذلك المشتري (المطعون ضده) ولما كان الطاعن قد انكر اخلاله بالتزاماته الناشئة عن العقد وكان الحكم المطعون فيه لم يعرض لبحث موضوع النزاع على هذا الاساس مجتزئا القول بانه (ليس في الاوراق ما يشير الى وجود اتفاق او عرف على ان العربون موضوع الادعاء هو جزاء للعدول عن العقد ولم يبد المستأنف ضده مثل ذلك مما يجعله وفقا للاصيل توكيدا للعقد وجزءا من الثمن وبالتالي يحق للمستأنف استرداده عملا بالمبادئ العامة لاثار فسخ العقد من اعادة المتعاقدين الى الحالةالتي كانا عليها قبل التعاقد) واذ كان هذا الذي اورده الحكم لم يبين سنده فيه من حيث الواقع او القانون فيما خلص اليه من وجوب فسخ العقد ودون ان يعرض لدفاع الطاعن بانه لم يخل بالتزاماته التعاقدية ورتب على قضائه بالفسخ الزامه بان يرد الى المطعون ضده ما تسلمه منه بموجب الشيك الصادر منه لصالح الطاعن ومن ثم فانه يكون قد اخطأ في فهم الواقع في الدعوى وشابه القصور في التسبب مما يوجب نقضه لهذا السبب .

law student

الله يعطيك العافية و جزاك الله خير

محمد ابراهيم البادي

ويعافيك استاذي و لا يحرمني من هاي الطلات الجميلة

عقد القانون

يعطيك العافيه أستاذي..

بارك الله فيك ..

ليست الحقيقة هي ما يؤلمنا, إدراكها متأخراً هو ما يجعلها موجعاً إلى هذا الحد ...

محمد ابراهيم البادي

الله يعافيك استاذة
شاكر مرورك الجميل و الرائع

دبلومآسية

يزآك الله خير آخويه ع الطرح الطيب .,
وعساك ع القوة .,

محمد ابراهيم البادي

شاكر الاطراء الجميل الدبلوماسية

عدالة تقهر الظلم

تسلم اخي محمد

ولكن مكان الحكم محكمة تمييز دبي

الرجاء من العضو نقله للقسم الصحيح

محمد ابراهيم البادي

الخطأ مني انا استاذي في الادراج
ولحين دور طالب القانون في النقل
شاكر لك المرور و التنويه استاذي الفاضل

بس انته صار لك فترة ما ادرجت احكام راس الخيمة
عسى المانع خير