إستشارة قانونية عقارية - دبي

[husamothman]

اشتريت شقة سكنية في 2008 في أبراج بحيرات الجميرا من مطور عقاري بتمويل إسلامي.
قام المطور و بدون موافقتي بتبديل الشقة محل العقد إلى شقة أخرى في طابق مختلف بمساحة أقل و تصميم مختلف. أنا رفضت التبديل و تمسكت بالشقة حسب العقد.
قام المطور بتحويل الشقة الأصلية + طابقها إلى "تجاري" بدلاً من سكني. لا يوجد ما يخول المطور في فعل ذلك.
أنهى المطور البرج و بعث لي رسالة تفيد بأن الشقة جاهزة للاستلام و هي الشقة البديلة!
ارسلت عدة رسائل قبل إكتمال البرج للمطور برفضي للشقة و ارسلت إنذار قانوني أيضاً. لم يستجب المطور لي.

ماذا أفعل و ما هو موقفي ؟ مع العلم بأن التمويل الاسلامي يملك شيكات مني للاقساط مع شيك ضمان.
و حسب عقدي مع التمويل الاسلامي، يتراكم علي فوائد (أرباح) التأخير التي بلغت 250000 درهم. حيث أن موعد التسليم المتفق عليه مع المطور كان منتصف 2008 - تأخير 3 سنوات.

تحدثت هاتفياً مع dmcc المسؤولة عن تراخيص و موافقات المخططات و اعلموني بأن تحويل الطوابق الخمسة الأولى من سكني إلى تجاري تمت الموافقة عليه في 2007 بعلم المطور! مع العلم انني اشتريت الشقة في 2008 و العقد ينص بأنها سكني!!

الرجاء المساعدة؟


شكراً ... حسام

[cl63]

أنا عندي قضيه شبيه لك

برسل لك الرابط اتمنى تستفيد منها

http://theuaelaw.com/vb/showthread.php?t=9536

في النهايه بساعدونك المستشارين اكثر مني.

تحياتي لك

[المحامى سامح لطفى]

أ / حسام المحترم ،،
تحية طيبة وبعد ...
بالنسبة الى ما تسأل عنه وهو البيع للعقارات على المخططات ، فإن الفيصل فيما ترويه وما يصر عليه البائع هو النموذج الذى أشتريت على أساسه ، بالإضافة الى أن أغلب هذه البيوع تتم بدون العقد الأصلى للعقار وإنما يكتفى المطور يتزويد المشترى بنموذج الحجز ويبين فيه أوصاف الوحدة المباعة وثمنها و طريقة السداد .
ونحن نستند هنا الى نص المادة 492 من قانون المعاملات المدنية والذى نص على :
1 إذا كان البيع بالأنموذج تكفى فيه رؤيته ويجب أن يكون المبيع مطابقاً له .
2 فإذا ظهر أن المبيع غير مطابق للأنموذج كان المشترى مخيراً بين قبوله أو رده .

وكذا ما أو ردته المادة 493 من ذات القانون من أن :
1 إذا أختلف المتبايعان فى مطابقة للأنموذج وكان الأنموذج والمبيع موجودين فالرأى لأهل الخبرة وإذا فقد الأنموذج فى يد أحد المتبايعين فالقول فى المطابقة أو المغايرة للطرف الأخر ما لم يثبت خصمه العكس .

أما بالنسبة الى مسألة التأخير فى التسليم فهى طبقاً لرؤية المحكمة من تعرض المشروع الى تبعات الأزمة العالمية بالأضافة الى أنك لم تطلب الفسخ خلال المدة السابقة وينظر الى التعويض عن التأخير .

مع خالص التحية ...
المستشار القانونى / سامح لطفى
مكتب زايد الشامسى للمحاماة والاستشارات القانونية

[بني ياسي]

ما شاء الله زادك الله علما يا استاذ سامح لطفي

[husamothman]

شكراً جزيلاً ... و ماذا عن الشيكات التي بحوزة التمويل الاسلامي (موارد للتمويل)؟ هل من طريقة قانونية تمنعهم من صرف الشيكات؟ حيث أنهم يقولون أن من حقهم صرف شيك الضمان لأنني لم أقبل الشقة البديلة و يستندون إلى فقرة تسمى "الوعد بالشراء". ألا يعتبر عقدي مع التمويل الاسلامي باطلاً شرعاً حيث عين العقد غير موجودة ؟

[سعيد مرزوق]

استاذي الفاضل أسامة حسب ما أورد في استشارتك
فإن موضوعك يتكون من أمرين وعقدين
العقد الأول و بينك وبين المطور والتي أجاب عليك بها الاستاذ سامي لطفي مشكوراً
أما عقد التمويل الذي بينك وبين الممول فهذهِ مسألة أخرى تخرج عن مشكلتك مع المطور وسواء قبلت أم لم تقبل فمن حق الممول أن يسترد المبلغ الذي قام بسدادهُ لك وعليك الإلتزام ببنود العقد معهُ وتفصل بين عقدك بين المطور بشراء الشقة وعقدك بين الممول بتمويل المبلغ لك .
ولكن بإمكانك لتفدي ذلك أن ترفع دعوى على المطور حسب العقد الذي تم ابرامهُ معك ومن ثم تقوم بإدخال الممول في الدعوى
وإن شاء الله تجد طريقة لحل مشكلتك،
موفق بإذن الرحمن

[husamothman]

ذهبت إلى دائرة الأراضي و الأملاك في دبي كي استعلم عن الوحدة السكنية المتعاقد عليها، و قالوا لي أن عقد الوحدة السكنية غير مسجل في السجل العقاري المبدئي! مع العلم أن عقدي مع المطور و التمويل كان في 2008 و دفعت للمطور رسوم 10000 درهم لتسجيل الرهن انذاك. ماذا يعني هذا؟

[المحامى سامح لطفى]

أخى العزيز ،،،
تحية طيبة وبعد ،،،
بإمكانك طلب شهادة من دائرة الأراضى والأملاك بعدم التسجيل لديها من قبل المطور ، وإرفاقها بكافة المستندات التى بحوزتك من إتفاق مبدئى مع المطور((أى نموذج حجز الوحدة)) وأية مراسلات تمت بينكما بعد ترجمتها قانونياً وكذا إيصالات الدفعات المسددة الى المطور ،ومن ثم رفع دعوى فسخ العقد واسترداد المبالغ المدفوعة ، وكل ذلك مشفوعاً بما سبق وأن رصدته فى استشارتك أعلاه .

مع خالص التحية ،،،

المستشار القانونى / سامح لطفى
مكتب زايد الشامسى للمحاماة والاستشارات القانونية -دبى

[المحامي علي الاحبابي]

بسم الله وبه نستعين’’’
ا. سامح

في الحقيقة أنت أمام خيارين
يتضح الأول في حقك بقبول العين محل التعاقد مع تعويضك عن إختلاف السعر إذا كان لك مقتضى
والخيار الثاني, وبما انك قد اشتريت الشقة فأنظر ما هو لصالحك
هل الثمن الذي دفعته اكبر من قيمة الشقة حالياً؟
إذا كان اكبر وفيه فائده فيكون من حقك استرداد الثمن الذي دفعته مضافاً إليه فوائده.

لانه لا يجوز له إجبارك على استلام شقة غير المتفق عليها حتى ولو كانت أكبر وأغلى
اما تمسكك بالشقة السابقة لا يمكن لأنك تقول ان المطور قد حول الطابق إلى تجاري بدلاً من سكني.

والله أعلم.

[husamothman]

تعقيباً على ما حدث، فلقد رفعت دعوى حسابية على المطور و على شركات التمويل. تم إنتداب خبير من دائرة الأراضي و الأملاك و جاء في تقرير الخبير ما يلي:
- عقد الشراء غير مسجل في الدائرة
- المشتري (أنا) لم يستلم الوحدة العقارية
- مالك الشقة هي المطور الرئيسي - ليس البائع. البائع في العقد هي شركة لا تملك الوحدة.

و بعد ذلك قام المحامي بتعديل لائحة الدعوى إستناداً على تقرير الخبير. اللائحة المعدلة تستند إلى أن البائع قام ببيع ما لا يملك. أيضاً بأن هناك تقصير جسيم من التمويل حيث قامت بتمويل شقة دون أن تتأكد من ملكية البائع لها.

حيث اللائحة المعدلة للطلبات تطلب فسخ عقد الشراء مع المؤسسة العقارية البائعة لما لا تملك و أيضاً إعادة الحالة إلى ما قبل ابرام العلاقة التعاقدية و فسخ العقد مع شركة التمويل و إسترداد الشيكات.

ما رايكم دم فضلكم ؟

[سعود المطوع]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

أخي السائل،

بناءً على ذكرت في المشاركة رقم 10 من هذا الموضوع،

أرى أن تقيّد بلاغًا ضدّ الشركة بتهمة الاحتيال كونها تصرفت في عقار (الشقة) تعلم أنه غير مملوك لها وليس لها حق التصرف فيه، وتسبب ذلك في الإضرار بك. وذلك بناءً على ما نصّت عليه المادة رقم 399 من قانون العقوبات الاتحادي. وهذا كله لإثبات سوء نية الشركة، ومن ثمّ يكون لك وجه في طلب تعويض عن الأضرار المادية والمعنوية التي ألمّت بك .

في انتظار رأي السادة المستشارين..

أخوكم

سعود المطوع