قضية في الحقوق العينية

[قانونية وافتخر]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته..

* اشترى المدعي (س) منزلا من ورثة المدعي عليه الأول (ص) وباقي المدعي عليهم من 1-8 عام 1967 بمبلغ 9000 درهم ومنذ تاريخ الشراء وهو يضع اليد على منزل (يسكن فيه) ، وفي شهر ديسمبر عام 2005 فوجئ المدعي بأن الأرض مسجلة باسم المدعي عليه الأول، واكتشف بذات الوقت أن المدعي عيه الأول، استخدم طرق احتيالية دفع باقي المدعي عليهم من 1-8 على تحرير عقد صوري مؤرخ في 7-10-2000 ذكروا فيه على خلاف الحقيقة انه اشترى منهم المنزل بمبلغ 450000 ألف درهم.

فأقام المدعي (س) دعواه يطلب بعدم نفاذ عقد البيع في حق المدعي، وتثبيت ملكية المدعي للمنزل.
فحكمت محكمة أول درجة بتاريخ 26\6\2007 بعدم نفاذ البيع في حق المدعي وتثبيت ملكية المدعي للمنزل.

* استأنف المدعي عليه الأول الحكم إلا أن محكمة الاستئناف بتاريخ 17\1\2008 حكمت بتأييد الحكم المستأنف.

* طعن المدعي عليه الأول في الحكم أمام التمييز وأقام الطعن على سببين ينعى فيه الأول منهم مخالفة الحكم للقانون والثاني الخطأ في تطبيقه لأن المطعون ضده لم يسجل عقد شرائه للعقار محل النزاع بينما سجل الطاعن عققده موضوع الدعوى من الورثة ، بالتالي فلا يحق للمطعون ضده أن يطلب عدم نفاذ عقد البيع، بينما استند المدعي ، أن حيازته للعقار القائمة على سبب صحيح (العقد) مقترنة بحسن النية مع الحيازة المستمرة أسباب تصلح لكسب الملكية وهي الدفوع التي رفضها الطاعن.

* نحن أما حكم محكمة أول درجة القاضي بعدم نفاذ عقد البيع في حق المدعي وتثبيت ملكية المدعي للمنزل + حكم محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف.

المطلوب: بين\ي من وجهة نظرك ماهو اتجاه محكمة التمييز في الحكم بالقضية على ضوء دراستك لمواد قانون المعاملات المدنية الاماراتي، ولماذا؟ مدعما بالأسانيدالقانونية.


هالقضية يتنا ف الامتحان وأبا أتأكد من الجواب:confused:.. إذا ممكن:D.. وشكرا :cool:

[سعيد مرزوق]

من وجهة نظري
تأيد الحكم المستأنف (أي حكم أول درجه)
ذلك أن عقد بيع المبرم بين (س) و(ص) قد تم في 1967 أي قبل صدور القانون الموجب للتسجيل
كما أن المدعي (س) قدوضع يدهُ على العقار (يسكن فيهِ منذُ) ذلك التاريخ حتى تاريخ علمهِ بالواقعة في عام 2005 مما يعني فوات الميعاد الاستحقاق بمضي مدة التقادم الطويل وهي 15 سنة وحتى لو كان المدعي عليهِ الاول قد تمسك بإبرامهِ للعقد في عام 2000 حيث يكون قد مضى 33 عاماً أي تجاوز مدة التقادم .

[قانونية وافتخر]

من وجهة نظري
تأيد الحكم المستأنف (أي حكم أول درجه)
ذلك أن عقد بيع المبرم بين (س) و(ص) قد تم في 1967 أي قبل صدور القانون الموجب للتسجيل
كما أن المدعي (س) قدوضع يدهُ على العقار (يسكن فيهِ منذُ) ذلك التاريخ حتى تاريخ علمهِ بالواقعة في عام 2005 مما يعني فوات الميعاد الاستحقاق بمضي مدة التقادم الطويل وهي 15 سنة وحتى لو كان المدعي عليهِ الاول قد تمسك بإبرامهِ للعقد في عام 2000 حيث يكون قد مضى 33 عاماً أي تجاوز مدة التقادم .


تسلم استاذي ع الرد.. جوابك منطقي ،، بس انت لو اتلاحظ إن الححيازة بحسن نية مع وجود سبب صحيح يعتبر سبب لكسب الملكية بشرط ان البيت ما يكون مسجل باسم المشتري.. مممادري القضية معقدة,, واليوم نبهتني وحدة ان العقد صوري .. والعقد الصوري ما يسري ع الغير!!!

ع العموم شكرا:)

[طالبة قانونية]

انا اول ما قراتها كلت بيها تقادم بس للاسف ما اعرف اكمل لانها معقدة كلش هواية الله يعينكم
ان شاء الله يكون حلج صحيح

[سعيد مرزوق]

تسلم استاذي ع الرد.. جوابك منطقي ،، بس انت لو اتلاحظ إن الححيازة بحسن نية مع وجود سبب صحيح يعتبر سبب لكسب الملكية بشرط ان البيت ما يكون مسجل باسم المشتري.. مممادري القضية معقدة,, واليوم نبهتني وحدة ان العقد صوري .. والعقد الصوري ما يسري ع الغير!!!

ع العموم شكرا:)



استاذتي الفاضلة أعتقد أن جوابنا نحن الإثنان يصب في مصب واحد، ولكن دعيني أحلل القضية حسب ما فهمتهُ من السؤال وهو كالتالي:

1- المدعي (س) اشنرى العقار من الورثة (ص) في عام 1967
2- المدعي (س) يسكن في العقار منذُ تاريخ شرائهِ لهُ

3- المدعي عليهِ الأول (المشتري الثاني للعقار) اشتراهُ بعقد بعيع ابرم في عام 2000 وسجل باسمهِ العقار.
4- في عام 2005 علم المدعي (س) بعقد البيع للمدعي عليهِ الأول (المشتري للعقار بالعقد المبرم في عام 2000)

مع العلم أن المدعي عليهِ الأول هو أحد ورثة (ص) وأن باقي الورثة المدعى عليهم قد ابرموا هذا العقد (عام 2000) لهُ. (عقد بيع صوري)

5- فور علم المدعي (س) بالعقد الصوري الذي أبرمهُ الورثة (المدعى عليهم) للمدعى عليهِ الأول (ص) قام برفع دعوى يطلب فيها التالي:
عدم نفاذ عقد البيع في موجهتهِ. (المدعي س)
تثبيت ملكيتهِ (المدعي س) للعقار.

وقضي لهُ بطلباتهِ في محكمة أول درجه

ولم يرتضي المدعى عليهم (الورثة) هذا الحكم فطعنوا عليهِ بالاستئناف، فرفضت المحكمة هذا الطعن وحكمت بتأييد حكم أول درجه.

مع العلم أن قيمة عقد البيع الأول المبرم بين المدعي (س) والمدعي عليهِ الأول (ص) وباقي الورثة هو مبلغ 9000 درهم

وأن قيمة عقد البيع الثاني المبرم بين المدعي عليهِ الأول (ص) وباقي الورثة هو مبلغ (450000) درهم.

فلو نظرنا من حيث قيمة العقد بأن العقد صوري لنظرنا لتفاهة المبلغ الذي بيع فيهِ العقار ( أي أن العقد الأول هو الصوري من هذا الجانب) ذلك ان قيمتهُ تافة بالنسبة للعقد الثاني.
إلا أن هذا الكلام مردود عليهِ بأن مبلغ 9000 درهم في عام 1967 كان يساوي الكثير في ذلك الوقت، لذلك فإن العقد الأول ليس صورياً.

اضف إلى ذلك أن المشتري في العقد الأول استغل العقار وسكن فيهِ منذُ ذلك الوقت ولم يعارض أحداً من الورثة في حيازتهِ للعقار، وبالتالي ظهر المدعي (س) على العقار مظهر المالك لهُ.

إن الحيازة في العقار لمدة زمنية طويلة وهي مدة التقادم الطويل 15 عام مع وجود السبب المشروع لذلك وهو عقد البيع المبرم في عام 1967 الذي يعطي شرعية بقاء المدعي (س) بالعقار، وهنا يفترض المشرع فيهِ حسن النية كونهُ المالك الظاهر للعقار بموجب العقد ووضع اليد (السكنى) وسكوت الورثة المدعى عليهم والمدعى عليهِ الأول (ص) عن اعتراضهِ والمطالبة بالعقار طيلت هذهِ المدة وكأنها إقرار ضمني منهم بحق المدعي (س) للعقار، ولذلك لم يعترضوا طيلت تلك المدة.

قيام المدعي عليهِ الاول(ص) بتسجيل العقار باسمهِ بموجب عقد بيع حصل عليهِ من باقي الورثة بقيمة 450000 درهم ابرم في عام 2000 ، ومع ذلك لم يقم بطرد أو إعذار المدعي (س) بإخلائهِ لعقار إلى أن علم المدعي (س) بذلك الأمر في عام 2005 فكانت الدعوى الماثلة.
إنما ينم على سوء نية المدعى عليهم جميعاً مما يثبت معهُ عدم احقيتهم بالعقار وإنما دافعهم هو بخس الثمن الذي تم فيهِ بيع العقار في عام 1967 واستغلالهم عدم قيام المدعي (س) بتسجيل العقار طيل تلك المدة، وذلك بأن يثبتوا ملكيتهم للعقار ومن ثمى يتم بيعهِ بسع أعلاه من 9000 وبالتالي يزيد نصيب كلاً منهم في ميراث هذا العقار.

وطالما توافرت الدلائل الكافية للمحكمة وهو وجود عقد بيع صحيح مبرم في عام 1967 ، مع الحيازة المشروعة للعقار ومضي المدة المقرر قانوناً للمطالبة بالحقوق وهي مدة 15 عاماً. فلا يكون أمام المحكمة إلا تثبيت ملكية العقار للمدعي (س)
وعدم نفاذ عقد البيع الصوري المبرم في عام 2000 في مواجهة المدعي (س) بحيث يرجع المدعي عليهِ الأول (ص) بهذا العقد على باقي الورثة ليسترد ما قد يكون قد دفعهُ لهم ذلك ما لم يكن مبلغ 450000 سجل بالعقد صورياً دون أن يكون هنالك دفع حقيقي للمبلغ لباقي الورثة المدعى عليهم.



هذا تحليلي وما فهمتهُ من الواقعه اختاه فقد يكون صواباً وقد يكون خطأً، من المفترض أن أقوم بتدعيمهِ بالسندات القانونية (نصوص القانون) ولكني أعزف عن ذلك ^^

[قانونية وافتخر]

استاذتي الفاضلة أعتقد أن جوابنا نحن الإثنان يصب في مصب واحد، ولكن دعيني أحلل القضية حسب ما فهمتهُ من السؤال وهو كالتالي:

1- المدعي (س) اشنرى العقار من الورثة (ص) في عام 1967
2- المدعي (س) يسكن في العقار منذُ تاريخ شرائهِ لهُ

3- المدعي عليهِ الأول (المشتري الثاني للعقار) اشتراهُ بعقد بعيع ابرم في عام 2000 وسجل باسمهِ العقار.
4- في عام 2005 علم المدعي (س) بعقد البيع للمدعي عليهِ الأول (المشتري للعقار بالعقد المبرم في عام 2000)

مع العلم أن المدعي عليهِ الأول هو أحد ورثة (ص) وأن باقي الورثة المدعى عليهم قد ابرموا هذا العقد (عام 2000) لهُ. (عقد بيع صوري)

5- فور علم المدعي (س) بالعقد الصوري الذي أبرمهُ الورثة (المدعى عليهم) للمدعى عليهِ الأول (ص) قام برفع دعوى يطلب فيها التالي:
عدم نفاذ عقد البيع في موجهتهِ. (المدعي س)
تثبيت ملكيتهِ (المدعي س) للعقار.

وقضي لهُ بطلباتهِ في محكمة أول درجه

ولم يرتضي المدعى عليهم (الورثة) هذا الحكم فطعنوا عليهِ بالاستئناف، فرفضت المحكمة هذا الطعن وحكمت بتأييد حكم أول درجه.

مع العلم أن قيمة عقد البيع الأول المبرم بين المدعي (س) والمدعي عليهِ الأول (ص) وباقي الورثة هو مبلغ 9000 درهم

وأن قيمة عقد البيع الثاني المبرم بين المدعي عليهِ الأول (ص) وباقي الورثة هو مبلغ (450000) درهم.

فلو نظرنا من حيث قيمة العقد بأن العقد صوري لنظرنا لتفاهة المبلغ الذي بيع فيهِ العقار ( أي أن العقد الأول هو الصوري من هذا الجانب) ذلك ان قيمتهُ تافة بالنسبة للعقد الثاني.
إلا أن هذا الكلام مردود عليهِ بأن مبلغ 9000 درهم في عام 1967 كان يساوي الكثير في ذلك الوقت، لذلك فإن العقد الأول ليس صورياً.

اضف إلى ذلك أن المشتري في العقد الأول استغل العقار وسكن فيهِ منذُ ذلك الوقت ولم يعارض أحداً من الورثة في حيازتهِ للعقار، وبالتالي ظهر المدعي (س) على العقار مظهر المالك لهُ.

إن الحيازة في العقار لمدة زمنية طويلة وهي مدة التقادم الطويل 15 عام مع وجود السبب المشروع لذلك وهو عقد البيع المبرم في عام 1967 الذي يعطي شرعية بقاء المدعي (س) بالعقار، وهنا يفترض المشرع فيهِ حسن النية كونهُ المالك الظاهر للعقار بموجب العقد ووضع اليد (السكنى) وسكوت الورثة المدعى عليهم والمدعى عليهِ الأول (ص) عن اعتراضهِ والمطالبة بالعقار طيلت هذهِ المدة وكأنها إقرار ضمني منهم بحق المدعي (س) للعقار، ولذلك لم يعترضوا طيلت تلك المدة.

قيام المدعي عليهِ الاول(ص) بتسجيل العقار باسمهِ بموجب عقد بيع حصل عليهِ من باقي الورثة بقيمة 450000 درهم ابرم في عام 2000 ، ومع ذلك لم يقم بطرد أو إعذار المدعي (س) بإخلائهِ لعقار إلى أن علم المدعي (س) بذلك الأمر في عام 2005 فكانت الدعوى الماثلة.
إنما ينم على سوء نية المدعى عليهم جميعاً مما يثبت معهُ عدم احقيتهم بالعقار وإنما دافعهم هو بخس الثمن الذي تم فيهِ بيع العقار في عام 1967 واستغلالهم عدم قيام المدعي (س) بتسجيل العقار طيل تلك المدة، وذلك بأن يثبتوا ملكيتهم للعقار ومن ثمى يتم بيعهِ بسع أعلاه من 9000 وبالتالي يزيد نصيب كلاً منهم في ميراث هذا العقار.

وطالما توافرت الدلائل الكافية للمحكمة وهو وجود عقد بيع صحيح مبرم في عام 1967 ، مع الحيازة المشروعة للعقار ومضي المدة المقرر قانوناً للمطالبة بالحقوق وهي مدة 15 عاماً. فلا يكون أمام المحكمة إلا تثبيت ملكية العقار للمدعي (س)
وعدم نفاذ عقد البيع الصوري المبرم في عام 2000 في مواجهة المدعي (س) بحيث يرجع المدعي عليهِ الأول (ص) بهذا العقد على باقي الورثة ليسترد ما قد يكون قد دفعهُ لهم ذلك ما لم يكن مبلغ 450000 سجل بالعقد صورياً دون أن يكون هنالك دفع حقيقي للمبلغ لباقي الورثة المدعى عليهم.



هذا تحليلي وما فهمتهُ من الواقعه اختاه فقد يكون صواباً وقد يكون خطأً، من المفترض أن أقوم بتدعيمهِ بالسندات القانونية (نصوص القانون) ولكني أعزف عن ذلك ^^


تسلم أخوي كفييت ووفييت عساك سند وذخر للمنتدى ولنا نحن الأعضاء..

من بعد تحليلك للقضية أحس اني فهمت المطلوب بس لي إضافة بسيييطة وهي أن في حالة كان الحائز حسن نية ، وحيازته مبنية على سبب صحيح ومستمر فإن مدة التقادم التي تسري عليه هي التقادم السباعي (أي عدم سماع الدعوى بعد مرور سبع سنوات وذلك لتقادمها)، وله بعد هذه المدة أن يتملك العقار.. ومدة التقادم الطويل (15 سنة) تسري على الحائز سيئ النية، أو إذا كان سبب الحيازة على سبب غير صحيح..

وأكرر شكري لك استاذي :)

[قانونية وافتخر]

انا اول ما قراتها كلت بيها تقادم بس للاسف ما اعرف اكمل لانها معقدة كلش هواية الله يعينكم
ان شاء الله يكون حلج صحيح


ان شاء الله شكرا اختي ع المرور :)

[Prosecuter]

اشكر الاساتذة اللي تكلموا في الموضوع ..
انا من وجة نظري أن العقارات لا تنتقل ملكيتها الا بالتسجيل حسب القانون الحالي
و بالنظر لظروف هذه الدعوى - حسب علمي - لم يكن هناك تسجيل في عام 1967 لأني ما اظن أنه في قانون ينص على أن العقارات تنتقل مليكتها بالتسجيل

لذلك يعتبر عقد البيع الأول المبرم ما بين المدعي و المدعى عليه في في عام 1967 هو المعتد به و يقوم مقام التسجيل الآن ,, خاصة أنه و منذ فترة طويلة جميع العقارات الموجودة في الدولة خضعت للتسجيل

حكم المحكمة يجب أن يتجه إلى انفاذ عقد البيع الأول المبرم ما بين س وبين باقي الورثة لسبب بسيط

العقار كان مملوكا لشخص >>> توفى و انتقل إلى الورثة
اصبح الورثة هم مالكين العقار >>> انتقل إلى س بالبيع
أصبح س هو مالك العقار و أي انتقال للملكية يجب أن يكون صادرا من س نفسة و لا يعتد بأي فعل صادر في ملكية العقار من الغير سواء من ص أو من باقي الورثة أو منهم جميعا ...

[قانونية وافتخر]

مشكور استاذي ع الرد والتعقيب.. ^^

[المتفائلة خير]

أتذكر جيدا هذي القضية كانت من ضمن الأسئلة في اختبار الفاينل لمادة الحقوق العينية في الفصل السابق ، وفعلا كانت في البداية معقدة بس بعد القراءة المتكررة لهالقضية استسهل الأمر والحمدلله ، وكانت إجابتي مقاربة لإجابة الأخ سعيد مرزوق..كان الله بعون الجميع في مثل هذه القضايا المعقدة

[قانونية وافتخر]

ههه هلا والله بالمتفائلة خير..

عاد أهم شي الدرجة النهائية..

أنا كنت خااايفة بس الحمد لله ما قصر الدكتور..^^