استشاره قانونية في قضية ايجاريه

[jehad2003]

الأساتذة الكرام .. السلام عليكم و رحمة الله,

تتلخص القضية بأن المدعي صاحب العقار كسب دعوى بالأخلاء على المستأجرين في مبناه التجاري.
حجته كانت تصاريح صادرة من البلدية بالموافقة على اجراء توسعة على المبنى التجاري الخاص به و بعد تعيين خبير هندسي خلال الجلسات قضى الخبير باستحالة ممارسة الأعمال اثناء القيام بعمليات التوسعة.

السؤال هو:

1) بعد الإخلاء و تنفيذ عمليات الصيانة و التوسعة المزمعة, هل يحق للمستأجرين السابقين الرجوع الى نفس العين المؤجره او ما يشابهها بعد التوسعة و الصيانه؟ بمعنى هل لهم اولويه في ذلك؟ و كيف يحصلون على حقهم في حالة رفض المالك؟

2) في حال ان بعد الاخلاء, لم يقم مالك العقار بالقيام بالتوسعة التي حصل على حق الاخلاء بموجبها, كيف يمكن للمستأجرين السابقين الحصول على تعويض عن خسائرهم (من ديكورات و خلو رجل مدفوع) و هل يحق لهم المطالبة بالعودة الى العين المؤجرة مرة ثانيه؟

و لكم مني جزيل الشكر و التقدير مقدما ...

ملاحظة: القضية كانت في محكمة المنازعات الايجارية في العين

[المحامى سامح لطفى]

لقد نظم القانون العلاقة الإيجارية بين طرفيها المؤجر والمستأجر ، وعلاقتهما بالعين المؤجرة والتى هى محور الإلتزام الناشىء بينهما .
وقد كان لذلك الأثر فى نشوء الإلتزامات الحافظة لحقوق كلاً منهما فى حال رغب أحدهما إنهاء العلاقة الإيجارية دون الطرف الأخر .
فقد نصت المادة 794 من قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة رقم 5 لسنة 1985 والمعدل بالقانون الغتحادى رقم 1 لسنة 1987 والتى تنص فى البند الأول من ذات المادة على أنه ((يجوز لاحد المتعاقدين لعذر طارئ يتعلق به ان يطلب انهاء عقد الايجار وحين وحينئذ يضمن ما ينشأ عن هذا الانهاء من ضرر للمتعاقد للمتعاقد الاخر في الحدود التي يقرها العرف)) .
كما نصت في الفقرة الثانية من ذات المادة على انه ((اذا كان المؤجر هو الذي يطلب انهاء العقد فلا يجبر المستأجر على رد الشيء المؤجر حتى يستوفي التعويض او يحصل على تأمين كافي)) .
هذا بالاضافة لما نصت عليه المادة (23) البند السادس من القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن ايجار الاماكن وتنظيم العلاقة الايجارية في امارة ابوظبي وماذكر بخصوص الحالات التي يجوز بها انهاء العلاقة الايجارية من طرف المؤجر و التي تنص على انه ((يجوز للمؤجر وفي حالات معينة تحددها اللجنة و لها الصلاحية في الاستعانة بمن تراه مناسبا من الخبراء لتحديد ذلك في انه في حال رغب "المالك" المؤجر في هدم العقار المؤجر لاعادة بنائه او تعليته او بالاضافة عليه او تحويره ، مع منح المستأجر مهلة للاخلاء قدرها ستة اشهر)).
وعليه فان ما قام به المؤجر وما استقر عليه حكم اللجنة له موافق لصحيح القانون وما ذهب اليه الفقه في تنظيم العلاقة بين طرفيها وحالات الانهاء من طرف واحد .

هذا وفي حال انه قد تم الاخلاء بناء على الانهاء من طرف المؤجر استنادا لقيامه بالتوسعة فان نص المادة (23) من ذات القانون ذكرت في البند السادس على انه "تكون الافضلية في استئجار العقار بعد اعادة بنائه او تعليته او الاضافة عليه او تحويره تكون للمستأجر السابق" .

وفي حال قيام عدم قيام المالك باجراء اعادة البناء او الاضافة او التحوير بعد حصوله على التراخيص اللازمة وبعد اخلاء المستأجر ، جاز الحكم للمستأجر بالعودة لشغل العقار مع التعويض او باي منهما ، وللجنة ان تقرر مقدار التعويض المناسب .

المستشار / سامح لطفي
مكتب زايد الشامسي للمحاماة و الاستشارات القانونية ـ دبي

[jehad2003]

جزاك الله خيرا يا استاذ سامح لطفي.

الذي فهمته بأنه عند انتهاء التوسعة المطلوبة يجب علي ان اتقدم بطلب الى المحكمه في احقيتي بالرجوع الى العين المؤجرة او ما شابهها. و لكن المالك من الممكن ان يكون قد اجر العين المتنازع عليها الى طرف اخر وقتها يجب علي ان اطالب بالتعويض؟؟؟
لقد راجعت الحكم الابتدائي و لم يذكر فيه القاضي حقي بالانتفاع بالعين بعد التوسعه ,, و طلبت ذلك في عريضة الاستنئناف و لكنها رفضت شكلا و مضمونا .. ايضا مهلة الاخلاء كانت شهرين فقط و ايضا اعترضت على ذلك في عريضة الاستئناف المرفوضه .. فما رأيكم في ذلك؟

جزيتم خيرا

[المحامى سامح لطفى]

أ / جهاد المحترم
لايذكر فى حيثيات الحكم أولوية المستأجر فى الرجوع الى العين بعد زوال سبب الإخلاء ، وذلك مكفول قانوناً بما نصت عليه المادة (23) من القانون المشار إليه سابقاً .
ومن الواضح أنك قد قدمت صحيفة الإستئناف بعد إنتهاء الفترة القانونية أى بعد ميعاد الأستئناف لوجود الرفض الشكلى مما يستتبعه الرفض الموضوعى ،كما ان مهلة الإخلاء تبدأ من ميعاد إرسال المؤجر إنذار الإخلاء الى المستأجر وليس من ميعاد رفع الدعوى .s

[abuzaky]

استاذ الكريم

نرجو من الله ان يجعل هذا في ميزان حسناتك عندي استفسار هل يجوز للمستاجر فسخ عقد وذلك لانتهاء عقد العمل الخاص بيه وترحيله من الدوله وهل يرد المالك المبلغ المتبقي له كامل ؟

وجزاك الله خيرا

[علي الراعي]

الأخ الكريم
بوجه عام القانون قد حدد طرق إنهاء العلاقة الإيجارية ولكن استوجب مراعاة شروط محددة وأهمها فترة الإنذار
وقد حددت فترة الإنذار فى الأماكن المعدة للسكن بشهرين قبل إنهائها أما الصناعية أو التجارية فثلاث أشهر .
وبالله التوفيق