احكاااااااام [الأرشيف] - منتدى قانون الامارات

اسمي القاضي

03-20-2011, 11:48 PM

حكم صادر من محكمة التمييز عن عقد البيع

رقم القضية : 2010 / 16 طعن عقاريتاريخ الجلسة : 18-04-2010أصدرت الحكم التالي
بعد الإطلاع على الأوراق وسماع تقرير التلخيص الذي أعده وتلاه بجلسة المرافعة السيد القاضي المقرر-------------------- وبعد المداوله .
حيث ان الطعن استوفى أوضاعه الشكليه .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده (--------------) أقام على الطاعن (----------------) الدعوى رقم 16 لسنة 2009 عقاري كلي أمام محكمة دبي الابتدائية بطلب الحكم - وفقاً لطلباته الختامية - بإلزامه بأن يؤدي إليه مبلغ (2766500) درهم والفائدة بواقع 12% من تاريخ تسلمه المبلغ في 31-5-2008 وحتى السداد التام ، وضم ملف الأمر على عريضة وتثبيته ، وذلك تأسيساً على أن المدعى عليه اعلن باسم المؤسسه المملوكه له والمسماه-----------للاستشارات الإدارية والتسويقيه ، في جريده جلف نيوز بعددها الصادر في 10-7-2008 عن افتتاح بيع وحدات عقارية في برج الأعمال a1 ، وسيكون الافتتاح يوم 12-7-2008 بفندق ---------أبوظبي ، وبناء على ذلك قام بالتوقيع على أحدى استثمارات الحجز التي أعدها عليه المطبوعه على ورق باسم مجموعه ---------بطلب حجز لشراء الطابق الحادي عشر من البرج المذكور لقاء مبلغ (27665000) درهم ، لما تضمنته الاستماره في الفقره (1) من بنودها العامه أن المدعى عليه هو مالك العقار وله كامل الصلاحيه في بيع الطوابق التجارية فـي البـرج المقام على قطعة الأرض رقم ----------، وما تضمنه البند (8) منها على أن البائع سيقوم بإعداد اتفاقية بيع وشراء يتم التوقيع عليها في وقت لاحق ، والتي ستحل محل استماره الحجز ، ثم قام بسداد قيمه العربون ومقداره (266500) درهم ثم سدد في وقت لاحق مبلغاً آخر مقداره (2.500.000) درهم تسلمهما المدعى عليها بإيصالي قبض ، ولما لم يقم المدعى عليه بتقديم الاتفاقية المنوه عنها للتوقيع عليها أو أية مستندات تتعلق بالعقار كالرسومات أو موافقة الجهات المختصة التي تفيد بداية العمل فيه ، رغم مرور أكثر من ستة أشهر من تاريخ سداد العربون أرسل إليه كتابا بتاريخ 1-12-2008 يطالب فيه بإلغاء الحجز ورد المبلغ المسدد والبالغ (2766500) درهم في موعد غايته
14-12-2008 بيد أنه لم يكلف نفسه مجرد الرد على هذا الكتاب ، وقد تبين للمدعي من صوره الرخصه الخاصة بمؤسسه المدعى عليه أنه غير مرخص له بمزاوله نشاط وشراء وبيع الأراضي والعقارات أو السمسره ، وغير مدرج في سجل الوسطاء العقاريين وبالتالي عدم صحة إعلان ملكيته للعقار ، كما تكشف للمدعي أن مجموعه --------- ليس لها وجود قانوني وغير مسجله بالسجل التجاري ، ولما كان المدعى عليه قد أخل بالتزامه الوارد باستماره الحجز التي لم تحدد المده التي يجب إبرام الاتفاقية خلالها ولم تتضمن جميع المسائل الجوهريه لهذه الاتفاقيه وان الشرط الوارد بها بسقوط الحق في العربون غير ملزم للمدعي ، وأنه على فرض وجود عقد فإنه يكون غير صحيح وباطل ، كما أن ما تم بين المدعي والمدعى عليه لم يتعد مرحلة المفاوضات وإعلان الأول رغبته في شراء عقار ، وأنه ليس للمدعى عليه أن يجني ثمره غشه والتغرير الذي مارسه قبل المدعي ، مما يحق له اعتبار الحجز لاغيا واسترداد المبالغ التي سددها ومن ثم فقد أقام الدعوى ، دفع المدعى عليه بعدم اختصاص المحكمة محليا بنظر الدعوى تأسيسا على أنها دعوى عينيه عقاريه تتعلق بعقار بأبوظبي ، وبتاريخ 8-6-2009 بعد أن خلصت المحكمة في أسبابها إلى رفض الدفع المشار إليه ، حكمت بإلزام المدعى عليه بأن يؤدي للمدعي مبلغاً مقداره (2766500) درهم والفائده بواقع 9% من تاريخ المطالبه القضائيه الحاصله في 12-1-2009 وحتى السداد التام ، استأنف المدعى عليه هذا الحكم بالاستئناف رقم 138 لسنه 2009 عقاري ، وبتاريخ 17-11-2009 قضت المحكمه بتأييد الحكم المستأنف طعن المدعى عليه في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفه أودعت قلم كتاب هذه المحكمه في 17-1-2010 طلب فيها نقضه ، وإذ عُرض الطعن على المحكمه في غرفه مشوره ، فقد رأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسه لنظره .
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعن بهما على الحكم المطعون فيه مخالفه القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب إذ أيد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض الدفع المبدى منه بعدم اختصاص محاكم دبي محلياً بنظر الدعوى ، تأسيساً على أنها دعوى شخصيه عقاريه ، وبإلزامه بالمبلغ المقضى به استنادا إلى فسخ العقد ، بمقولة أن الطاعن لم يأت بجديد في هذه المرحله ، في حين أنه ضمن استئنافه فضلاً عن خطأ الحكم المستأنف بنظر الدعوى لعدم اختصاص محاكم دبي ولائياً بنظرها ، أنه خالف المرسوم الصادر عن سمو الحاكم في 16-11-1977 ، والماده (2) من المرسوم رقم 28 لسنه 2008 والمادتين 148 ، 249 من قانون المعاملات المدنيه ، وذلك لأن اختصاص محاكم دبي منحصر في نظر المنازعات الناشئة بخصوص العقارات الكائنه في إماره دبي دون سواها وفقا للماده (2) من المرسوم رقم 28 لسنه 2008 التي تتفق مع الماده الثالثه من الدستور بتحديد اختصاص كل هيئة قضائيه بحدود الإماره التي تتبعها ، والماده (32) من قانون الإجراءات المدنيه ، لا سيما وأن الدعوى الماثله بطبيعتها دعوى عينيه عقاريه كونها تتضمن طلبا بفسخ اتفاقيه موضوعها حق ملكيه على عقار في أبوظبي ، مما يجعل الاختصاص للإماره الأخيره ، هذا إلى أنه إذا كان قضاء الحكم بإلزام الطاعن بالمبلغ المقضى به يستند إلى إجابه المطعون ضده إلى طلب رد العربون فكان يتعين على الحكم أن يفصل في هذا الطلب بإعمال حكم الماده (148) من قانون المعاملات المدنيه بعدم رد المبلغ الذي دفعه المطعون ضده كعربون في حال عدوله عن العقد ، وإن كان قضاؤه قد استند في هذا الخصوص إلى ان طلب المطعون ضده يتضمن طلباً ضمنياً بفسخ العقد - وهو ما أعلن عنه الحكم - فقد كان يتعين على المحكمه أن تعمل حكم الماده (249) من قانون المعاملات المدنيه ، بالمحافظه على العقد وأن تحول دون تهرب اطرافه من تنفيذه عندما تطرأ ظروف اقتصاديه تؤدي إلى تأخر ذلك كما هو الحال بوجود الازمه الاقتصاديه العالميه ، وترد طلب المطعون ضده فسخ العقد بزعم إخلال الطاعن بالتزاماته إلى صوابه ، متى كان تنفيذ العقد ممكنا لا سيما وان طلبه لا يمت إلى جوهر التعاقد بصله ، وجاء في المرحله التحضيريه للقيام بتشييد البناء حاله أن الاتفاقيه قد تضمنت ان انجاز البناء سيستغرق عام 2012 مما يجعل مسأله المطالبه بتوفير المستندات لإجراءات تسجيل الملكيه وارده قبل أوانها طالما أن البناء لم ينجزو أن الثمن لم يدفع بالكامل ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، دون أن يثبت في منطوقه قضاءه بالفسخ ويحدد الأساس القانوني لذلك ولم يبين ماهيه الحق الشخصي للمطعون ضده وسنده القانوني بالمخالفه لحكم المادتين 108 ، 110 من قانون المعاملات المدنيه فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في شقه المتعلق بالاختصاص ، غير سديد ، ذلك أن العبره في تكييف الدعوى ليس بالصفه التي يضفيها الخصوم عليها بل بما تتبينه المحكمه من وقائعها ومن تطبيق القانون عليها ، والمعول عليه في اختصاص المحاكم بنظر الدعوى هو بالطلبات التي أبديت وكان المقصود بالدعاوي العينيه العقاريه هي الدعاوي التي تنصب فيها المنازعه على حق عيني على عقار كدعوى ثبوت ملكيه عقار أو حق ارتفاق أو المنازعه في أي حق من الحقوق العينيه التبعيه كالرهن التأمين أو الرهن الحيازي المنصب على عقار ، والمقصود بالدعاوي الشخصيه العقاريه هي تلك التي تستند إلى حق شخص بحت ويطالب فيها بتقرير حق عيني على عقار أو اكتساب هذا الحق أو إلغاؤه ، كالدعوى التي يرفعها المشتري لعقار بعقد غير مسجل ويطلب بها على البائع بصحه التعاقد ويسري هذا الحكم على الدعاوي المختلطه ، وهي التي تستند إلى التزام شخص وحق عيني عقاري وتوجه إلى المدعى عليه باعتباره مدينا بالالتزام الأول وملزماً في الوقت ذاته باحترام الثاني باعتباره نتيجه لثبوت الحق الأول ، وكان النص في الماده (32) من قانون الإجراءات المدنيه على أن ((1)- في الدعاوي العينيه العقاريه ودعاوي الحيازه يكون الاختصاص للمحكمه التي يقع في دائرتها العقار أو أحد اجزائه إذا كان واقعا في دوائر محاكم متعدده ، (2) رفع الدعاوي الشخصيه العقاريه يكون الاختصاص للمحكمه التي يقع في دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه)) . يدل على ان المحكمة المختصه بالدعوى العينيه العقاريه هي المحكمه التي يقع في دائرتها العقار أو أحدا أجزائه إن كان واقعا في دوائر محاكم متعدده ، وان المحكمه المختصه بالدعوى الشخصيه العقاريه هي التي يقع في دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه ، وان اختصاص محاكم دبي من النظام العام عليها بحثه من تلقاء نفسها وهو لا ينعقد باتفاق الخصوم ولكن بقيام موجبه من القانون و العبره - على ما سلف - بالنسبه للاختصاص بنظر الدعوى هو بالطلبات التي أبديت فيها ، كما ان مطالبه المشتري باسترداد ما دفعه من الثمن إلى البائع لإخلاله بالتزاماته يشتمل ضمنا على طلب فسخ عقد البيع ولو لم يصرح المشتري بذلك لما كان ذلك ، وكان المطعون ضده قد أقام دعواه الراهنه يطلب إلزام الطاعن برد المبالغ التي تسلمها من ثمن العقار محل العقد بما يشتمل ضمنا على طلب فسخ العقد ومن ثم تكون هذه الدعوى دعوى شخصية عقارية تختص بنظرها المحكمة التي يقع في دائرتها محل العقد أو موطن المدعى عليه ( الطاعن ) وكان الثابت أن الطاعن ( المدعى عليه) له محل إقامة بإمارة دبي ، وإذ اختار المطعون ضده رفع الدعوى أمام محكمة دبي ، فإنه لا تثريب عليه في ذلك ومتى التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر ، وقضى برفض الدفع بعدم اختصاص محاكم دبي محليا بنظر الدعوى فإنه لا يكون قد خالف القانون ، ولا محل لما يثيره الطاعن بمخالفة الحكم للمادة الثانية من المرسوم رقم 28 لسنة 2008 ذلك أن هذا المرسوم صدر بإلغاء المرسوم رقم 30 لسنة 2007 الخاص بتشكيل لجنة قضائية خاصة للفصل في المنازعات العقارية في إمارة دبي - وجعل الاختصاص بشأنها لمحاكم دبي ، وهو مالا يتعارض مع أحكام المادة (32) من قانون الإجراءات المدنية المتعلقة بقواعد الاختصاص ، فضلا أن هذا المرسوم لم يلغ المادة الأخيرة ، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا الشق يكون على غير أساس.
وحيث إن النعي في شقه الآخر فهو مردود - ذلك أن من المقرر - في قضاء المحكمة - أن النص في المادة (274) من قانون المعاملات المدنية على أنه ((إذا إنفسخ العقد أو فسخ أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ، فإذا استحال ذلك يحكم بالتعويض)) مفاده أنه إذا فسخ العقد اتفاقاً أو قضاءاً ترتب على ذلك انحلال العقد واعتباره كأن لم يكن وإعادة المتعاقدين إلى الوضع الذي كانا عليه قبل انعقاده ، ومن ثم يسقط ما تضمنه العقد من اتفاقات وتعهدات ، وإذ كان هناك مقتضى للتعويض يقدره القاضي وفقاً للقواعد العامة التي تجعل عبء إثبات الضرر وتحققه ومقداره على عاتق من يدعيه ، كما أن من المقرر أن طلب المشتري استرداد ما دفعه من ثمن إلى البائع ينطوي على طلب الحكم ضمنياً بفسخ عقد البيع ولو لم يصرح المشترى بذلك، وأنه في العقود الملزمة للجانبين ومنها عقد البيع إذا أخل أحد المتعاقدين بما فرضه عليه جاز للمتعاقد الآخر طلب الفسخ ، ويترتب على الفسخ إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فيرد البائع ما تسلمه من ثمن للمشتري ، وأن من المقرر أيضا أن تقدير مبررات فسخ العقود الملزمة للجانبين هو من المسائل الموضوعية التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق ، لما كان ذلك ، وكان الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه لأسبابه - وفي حدود سلطته الموضوعية - قد خلص إلى فسخ العقد موضوع الدعوى لإخلال المطعون ضدها بالتزاماته التعاقدية - وإلزامه بالمبلغ الذي استلمه من ثمن العقار محل العقد ، على ما أورده باسبابه من أنه (( وكان البين من الأوراق أن المدعى اشترى من المدعى عليه الطابق رقم (11) بالبرج التجاري (----------) الكائن في القطعة رقم آ رتي - 4- س46 أيه والمسمى برج 1 a بمبلغ (27665000) درهم وسلم المدعى عليه مبلغ (266600) درهم بموجب سند قبض بتاريخ 26-5-2008 كما قام بتسليم المدعى عليه مبلغ (2500000) درهم بموجب سند قبض بتاريخ 31-5-2008 ولم ينكر المدعى عليه تسلمه هذه المبالغ بل أقر .. بمذكرة دفاعه بجلسة 9-4-2009 بأن المدعى قام بدفع المبلغ الذي يطالب باسترداده ، وهذا المبلغ قام المدعى بسداده للمدعى عليه من قيمة المبيع وكان الثابت من الاتفاق المبرم بين طرفي التداعي - استمارة الحجز - أن المدعى عليه التزم بالبند رقم (1) من الشروط العامة الواردة بها- بأنه سيقوم بتحرير كافة المستندات اللازمة لبيع الطوابق ومنها الطابق رقم (11) موضوع التداعي ، وكان الثابت بالأوراق أن المدعى عليه لم يقدم أي مستندات تثبت أنه يملك صلاحية التصرف بالبيع لهذا الطابق وأنه لم يبرز المستندات التي تثبت أن المبنى الذي أعلن عن بيع طوابقه - ومنها الطابق رقم ( 11) موضوع التداعي - مرخص له بأن يكون مبنى تجاري ، ولم يقدم المستندات النظامية التي تؤكد حصوله على الموافقات الرسمية من جهات الاختصاص وهي مجلس التخطيط العمراني في إمارة أبوظبي ، وكذلك بلدية أبوظبي ولم يزود المدعى بأي مستندات تتعلق بالعقار ولم يبرز له أي تصاميم أو رسومات أو موافقات من مجلس التخطيط العمراني بإمارة أبوظبي أو ما يفيد بداية العمل بالبرج التجاري ... ولم يزود المدعى بما يفيد الحصول على إقامة هذا البرج.. وخلت الأوراق مما يفيد حصول مؤسسة المدعى عليه على موافقات الجهات الرسمية بخصوص التصميم والرسومات وغيرها من الموافقات ، مما يكشف عن عجز المدعى عليه عن تنفيذ المشروع وأنه قد أنجز أعمال التصميم المبدئي لبناء البرج التجاري ، وإذ كان ذلك وكان المدعى عليه لم يلتزم بنقل ملكية الطابق رقم (11) محل التداعي للمشتري
( المدعى ) ومن فإنه يكون قد أخل بالتزاماته الواجبه عليه بموجب عقد البيع - استمارة الحجز - محل التداعي ، مما يتعين معه على المحكمة التقرير بفسخ عقد البيع ...... وتقضي المحكمة على سند مما تقدم بإلزام المدعى عليه بأن يؤدي للمدعى المبلغ المطالب به والبالغ مقداره (2766500) درهم الذي استلمه من المدعى ...)) وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغا بما له أصل ثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ، وكافياً لحمل قضائه، وكان لا صحة لما يثيره الطاعن من عدم أعمال الحكم لأحكام العربون الوارده في المادة (148) من قانون المعاملات المدنية ، لأن الحكم أقام قضاءه بفسخ العقد لإخلال المدعى عليه بالتزاماته التعاقدية الذي يوجب إعادة الحال لما كان عليه قبل التعاقد والتزام البائع رد المبالغ التي تسلمها من ثمن المبيع ، وأن هذه المبالغ ليست عربوناً ولا يجدي الطاعن عدم تصريح الحكم في منطوقه بفسخ العقد متى كانت أسبابه المرتبطة بالمنطوق واضحة في هذا الخصوص، باعتبار أن الأسباب تكمل المنطوق كما أنه لا صحة لما يثيره الطاعن بأن الاتفاقية (استمارة الحجز) تضمنت أن انجاز بناء البرج سيستغرق وقتاً حتى عام 2010 ، إذ جاءت هذه الاتفاقية خلوا من ذلك ، ولا صحة كذلك ما يثيره الطاعن بأن المطالبة بتوفير المستندات الخاصة بتسجيل الملكية وارده قبل أوانها - مما كان يتعين معه على الحكم عدم أعمال الفسخ لإمكانية تنفيذ العقد ، ذلك أن الثابت - كما توصل الحكم - أن الطاعن لم يقدم ما يفيد أنه يملك صلاحية التصرف ببيع الطابق رقم (11) محل العقد ، إذ أن صورة العقد المبرم بينه والمطور شركة الطموح للاستثمارات المقدم منه بجلسة 18- 10- 2009 تفيد فقط حجز مؤسسته للطابق السادس بالبرج سابق الإشارة إليه ومن ثم استحالة التنفيذ ، ولا محل للقول بمخالفة الحكم للمرسوم الصادر من سمو حاكم دبي بتاريخ 16-11-1977 ، إذ أن هذا المرسوم قد ألغى بمقتضى المادة 27 من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي الصادر في 13-3-2006 والمعمول به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 1-4-2006 ، وبالتالي فلا محل بعد ذلك للنعي على الحكم بقوله بأن الطاعن لم يقدم دفاعا جديدا في هذه المرحلة - مرحلة الإستئناف - لما ثبت أنه أقام قضاءه على ما له أصل ثابت بالأوراق وأن ما استند إليه الطاعن من أوجه دفاع - على ما سبق - لا يستند إلى أساس سليم ، ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بما سلف يكون على غير أساس.
وحيث أنه ولما تقدم يتعين رفض الطعن .

مبدأ المحكمة المستخلص من الحكم

في العقود الملزمة للجانبين ومنها عقد البيع إذا أخل أحد المتعاقدين بما فرضه عليه جاز للمتعاقد الآخر طلب الفسخ ، ويترتب على الفسخ إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فيرد البائع ما تسلمه من ثمن للمشتري ، وأن من المقرر أيضا أن تقدير مبررات فسخ العقود الملزمة للجانبين هو من المسائل الموضوعية التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق.