المحامي والمحكم علي العقيد
09-05-2016, 09:00 PM
*الحجز على العقار في ضوء النظام القانوني لدولة الإمارات العربية المتحدة*
سبق تناول المسائل التالية :
1. *الإجراءات القانونية لطالب الحجز*.
2. *الإجراءات القانونية لقاضي التنفيذ المختص*.
3. *الإجراءات القانونية لمندوب التنفيذ*
ومن أجل ذلك سنتجاوز ذلك للمساءل التي تليها وهي :
أولا : *إخطار المدين بأداء الدين*: نصت المادة 295 :
1-على قاضي التنفيذ قبل مباشرة بيع العقار بطريق المزاد أن يخطر المدين بأداء الدين خلال شهر من تاريخ التبليغ وإلا بيع العقار بطريق المزايدة.
*مسألة : هل يحق للمدين طلب إرجاء البيع ؟*
الجواب : نعم كما نصت المادة السابقة على الآتي : " *وللمدين أن يطلب خلال هذه المدة إرجاء البيع ولقاضي التنفيذ إجابة الطلب*.
*مسألة : هل يجاب المدين إلى طلبه أم أن قبول الطلب لا يكون إلا في الحالتين الآتيتين:- ؟* وهي :
أ- *الحالة الأولى* : *إذا كانت ايرادات العقار لمدة ثلاث سنوات تكفي لسداد الدين والفوائد والرسوم والنفقات* ولقاضي التنفيذ في هذه الحالة أن يفوض الدائن تحت اشرافه في تحصيل ايرادات العقار حتى السداد التام.
*مسألة : هل يتم إرجاء البيع بناء على هذه الحالة على الدوام أم أن قاضي التنفيذ يقرر الاستمرار في البيع ؟*
الجواب :
وإذا حدث طارئ يحول دون حصول الدائن على حقوقه بصورة منتظمة فعلى قاضي التنفيذ-بناء على طلب الدائن-الاستمرار في إجراءات بيع العقار.
ب- *الحالة الثانية* :إذا كانت *ايرادات العقار لمدة ثلاث سنوات لا تكفي لسداد الدين والفوائد والرسوم والنفقات وكان للمدين ايرادات أخرى تكفي بالإضافة إلى ايراد العقار* لسداد الدين على أقساط خلال هذه المدة.
*مسألة: هل هذه الحالة تطبق على إطلاقها أم أن المدين عليه أن يثبت لقاضي التنفيذ أمر آخر ؟*
الجواب :
*إذا تبين لقاضي التنفيذ أن بيع العقار يلحق بالمدين خسارة كبيرة فله أن يقرر إرجاء البيع مع تقسيط الدين خلال مدة لا تجاوز المدة المشار إليها وذلك بالضمانات التـي يراها*.
*مسألة هل يحق للدائن المطالبة باستمرار إجراء البيع ؟*
الجواب :
نعم يحق له ذلك إذا قصر المدين في دفع قسط من هذه الأقساط فعلى قاضي التنفيذ-بناء على طلب الدائن-الاستمرار في إجراء بيع العقار.
*مسألة : متى يتخذ قاضي التنفيذ إجراء بيع العقار ؟*
الجواب :
إذا تحققت الحالات التالية :
الحالة الأولى : *إذا انقضت مدة الإخطار المنصوص عليها في الفقرة السابقة ولم يدفع المدين*
الحالة الثانية : *أو لم يقدم طلباً بإرجاء البيع* ،
الحالة الثالثة : *أو رفض هذا الطلب* .
*الأثر المترتب على تحقق الحالات السابقة هو :*
فعلى قاضي التنفيذ أن يحدد مكان البيع ويومه والمدة التـي تجري خلالها المزايدة.
*ثانيا : *تعيين خبير وتقدير ثمن العقار*:
3-ويعين قاضي التنفيذ قبل الإعلان عن البيع خبيراً أو أكثر لتقدير ثمن العقار وذلك خلال مهلة لا تجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ تكليف القاضي له بالمهمة.
*ثالثا : الإعلان القانوني عن البيع :*
4-وعلى قلم الكتاب إخطار كل من المدين والحائز والكفيل العينـي بمكان البيع ويومه والمدة التـي تجري خلالها المزايدة وبالإعلان عن البيع قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد على الثلاثين يوماً وذلك بالنشر في صحيفتين يوميتين تصدران في الدولة وتعلق نسخة من الإعلان في مكان بارز من العقار وأخرى على لوحة إعلانات المحكمة.
*رابعا : بيانات الإعلان عن البيع :*
المادة 296
1-يشتمل الإعلان عن البيع على البيانات الآتية:-
أ-اسم كل من الحاجز والمدين، والحائز أو الكفيل العينـي ولقبه ومهنته وموطنه ومحل عمله.
ب-بيان العقار وفق ما ورد في اقرار الحجز.
ج-شروط البيع والثمن الأساسي الذي حدده الخبير والمصروفات والتأمين الذي يتعين على راغب الشراء دفعه مقدماً على ألا يقل عن 20% من الثمن الأساسي.
د-بيان المحكمة التـي سيتم أمامها البيع ويوم المزايدة والمدة التـي تجري خلالها المزايدة.
*خامسا : الإعلان عن البيع لمن له صفة ومصلحة :*
2-ويجوز للحاجز والمدين والحائز والكفيل العينـي وكل ذي مصلحة أن يستصدر أذناً من قاضي التنفيذ، بنشر إعلانات أخرى عن البيع في الصحف وغيرها من وسائل الإعلام،
*مسألة : ما هو الهدف من هذا الإعلان؟*
الجواب :
*بسبب أهمية العقار أو طبيعته أو لغير ذلك من الظروف،*
*مسألة : هل يترتب على هذا الإعلان تأخير البيع ؟*
الجواب :
ولا يترتب على زيادة النشر تأخير البيع بأي حال،
*مسألة : هل يجوز التظلم من هذا الأمر ؟*
الجواب :
ولا يجوز التظلم من أمر القاضي في هذا الشأن.
*سادسا : التنفيذ على جزء أو أجزاء من العقار دون الأجزاء الباقية :*
المادة 297
1-إذا كان العقار المعروض للبيع قابلاً للتجزئة وكان الجزء من هذا العقار-حسب تقدير الخبراء-كافياً لسداد الدين وفوائده والرسوم والنفقات فعلى قاضي التنفيذ أن يقوم بفرز ذلك الجزء بطرحه للمزاد وأن يستثنى الأجزاء الأخرى وإذا تبين نتيجة للمزاد أن البدل المعروض في ذلك الجزء من العقار لا يكفي للسداد فعلى قاضي التنفيذ أن يطرح للمزاد باقي العقار أو أي جزء أخر إضافي منه كاف للسداد.
*سابعا : رفع دعوى الاستحقاق بقسم من العقار هل يؤثر على بقية الأجزاء ؟*
وإذا أقيمت دعوى الاستحقاق بقسم من العقار المطروح للمزايدة وقررت المحكمة تأخير المزايدة فإن هذا القرار لا يستلزم تأخير المزايدة على الأقسام الباقية إلا أن تكون الحصص-حسب تقدير الخبراء-غير قابلة للتجزئة فيجب عندئذ تأخير المزايدة في باقي الحصص.
*ثامنا : تعدد العقارات المطروحة للبيع:*
2-وإذا تعددت العقارات المطلوب بيعها بالمزاد فيطرح كل عقار للبيع على حده إلا إذا وجد قاضي التنفيذ-بعد أخذ رأي الخبراء-أن من المصلحة بيع أكثر من عقار أو العقارات جميعها في مزايدة واحدة.
*تاسعا : جنسية المشتري :*
المادة 298
لا يجوز بيع العقار إلا لمواطن وذلك مع مراعاة القواعد الخاصة بانتقال الملكية العقارية.
*عاشرا : أثر التصرفات على سير إجراءات البيع بعد تسجيل قرار الحجز :*
المادة 299
1-لا ينفذ تصرف المدين أو الحائز أو الكفيل العيني في العقار ولا ينفذ كذلك ما يترتب عليه من رهن أو امتياز في حق الحاجزين، ولو كانوا دائنين عاديين، ولا في حق الراسي عليه المزاد، إذا كان التصرف أو الرهن أو الامتياز قد حصل تسجيله بعد تسجيل قرار الحجز.
*حادي عشر : ملحقات العقار :*
2-وتلحق بالعقار ثماره وايرداته عن المدة التالية لتسجيل قرار الحجز، ويودع الايراد وثمن الثمار والمحصولات خزانة المحكمة. وإذا لم يكن العقار مؤجراً، اعتبر المحجوز عليه حارساً إلى أن يتم البيع وإذا كان العقار مؤجراً اعتبرت الأجرة المستحقة عن المدة التالية لتسجيل طلب الحجز محجوزة تحت يد المستأجر وذلك بمجرد تكليفه من الحاجز أو أي دائن بيده سند تنفيذي بعد دفعها للمدين، وإذا وفي المستأجر الأجرة قبل هذا التكليف صح وفاؤه وسئل عنها المحجوز عليه بوصفه حارساً.
وإذا كان عقد الإيجار قد سجل قبل تكليف المستأجر بالوفاء ظل العقد نافذاً في حق الحاجز والدائنين أصحاب الحقوق المقيدة قبل التسجيل.
*ثاني عشر : العقار المثقل بتأمين*
المادة 300
1-إذا كان العقار مثقلاً بتأمين عيني، وآل إلى حائز بعقد مسجل قبل الحجز وجب قبل طلب الحجز انذار الحائز بدفع الدين أو تخليته العقار وإلا جرى التنفيذ في مواجهته.
2-ويشتمل الانذار فضلا عن البيانات العامة في أوراق الإعلان، والتكليف بالدفع أو التخلية، على البيانات الآتية:-
أ-السند التنفيذي.
ب-إعلان المدين وتكليفه بالوفاء وفقاً للمادة (239).
ج-بيان العقار محل التنفيذ طبقاً لما هو ثابت في السجلات الرسمية المعدة لذلك.
3-كما يوجه الإنذار سالف الذكر إلى الراهن في الحالات التـي يجري التنفيذ فيها على عقار مرهون من غير المدين.
4-ويترتب على إعلان الانذار في حق المعلن إليه، جميع الأحكام المنصوص عليها في المادة السابقة.
*ثالث عشر : بطلان إعلان البيع :*
المادة 301
1-يجب على ذوي الشأن ابداء أوجه البطلان في الإعلان المنصوص عليه في المادتين (294) و(295) بطلب يقدم لقاضي التنفيذ قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق في ابدائها.
*عدم قابلية قرار قاضي التنفيذ - الصادر في طلب بطلان إعلان البيع - للطعن بأي طريق*
2-ويحكم قاضي التنفيذ في أوجه البطلان سالفة الذكر في اليوم المحدد للبيع قبل افتتاح المزايدة ولا يقبل الطعن في حكمه بأي طريق وإذا حكم ببطلان إجراءات الإعلان أجل البيع إلى يوم يحدده، وأمر بإعادة هذه الإجراءات.
*الأثر المترتب على رفض طلب بطلان إجراءات المزايدة :*
3-وإذا حكم برفض طلب البطلان، أمر بإجراء المزايدة على الفور.
4-كما يجب على المدين والحائز والكفيل العيني والدائنيين المشار إليهم في المادة (293) ابداء أوجه البطلان الأخرى المتعلقة بالإجراءات السابقة على جلسة البيع، وكذلك أوجه الاعتراض على شروط البيع، قبل حلول ميعاد تلك الجلسة بعشرة أيام على الأقل، وإلا سقط الحق في ابدائها، ويكون ذلك بطلب يقدم إلى قاضي التنفيذ المختص قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل، ويحكم قاضي التنفيذ بناء على الطلب سالف الذكر بايقاف البيع أو الاستمرار فيه، حسبما يتبين من جدية تلك الأوجه أو عدم جديتها، وإذا قضي بالاستمرار في البيع أمر بإجراء المزايدة على الفور.
*رابع عشر : ايداع نفقات ومصروفات البيع :*
المادة 302
على الدائن قبل البدء في إجراءات المزايدة أن يقوم بايداع مبلغ يقدره قاضي التنفيذ لتغطية نفقات ومصروفات بيع العقار بما في ذلك مقابل أتعاب المحاماة. يخصم هذا المبلغ من ثمن بيع العقار ويرد للدائن.
*خامس عشر : تولي إجراءات المزايدة :*
المادة 303
1-يتولى قاضي التنفيذ في اليوم المعين للبيع اجراء المزايدة، ولا يجوز البدء في إجرائها إلا بعد التحقق من *صيرورة الحكم المنفذ بمقتضاه نهائياً.*
2-فإذا تقدم مشتر أو أكثر في جلسة البيع الأولى فيعتمد قاضي التنفيذ في نهاية المدة المحددة للمزايدة أكبر عطاء بشرط ألا يقل عن *الثمن الأساسي* الذي حدده الخبير مع المصروفات فإذا قل العطاء عن ذلك أو لم يتقدم مشتر في هذه الجلسة يقرر قاضي التنفيذ تأجيل البيع لليوم التالي في ذات المكان والمدة المحددة للمزايدة فإذا لم يتقدم مشتر في الجلسة الثانية بالثمن الأساسي أجل القاضي البيع لليوم التالي مع انقاص الثمن الأساسي بنسبة 5% ثم لجلسة تالية وهكذا مع انقاص الثمن 5% في كل مرة *فإذا بلغ مجموع النقص 25% وجب تأجيل البيع لمدة ثلاثة أشهر تالية* مع إعادة إجراءات الإعلان وفي هذه الحالة يباع العقار بأعلى عطاء مهما كانت قيمته.
*سادس عشر : ايداع تأمين المشارك في المزايدة :*
المادة 304
1-يجب على من يعتمد قاضي التنفيذ عطاءه، أن يودع خلال العشرة أيام التالية لجلسة البيع كامل الثمن الذي اعتمد والمصروفات، وفي حالة دفعه الثمن يحكم القاضي برسو المزاد عليه.
*الأثر المترتب على عدم إيداع تأمين العطاء :*
2-فإن لم يودع من رسا عليه المزاد الثمن كاملاً، يعرض قاضي التنفيذ العقار على المزايد الذي يليه بالسعر الذي عرضه فإذا وافق يعتمد القاضي عطاءه وعليه ايداع الثمن خلال المدة المحددة في الفقرة (1)
*الأثر المترتب على رفض المتزايد الثاني سعر المزاد*:
وأما إذا رفض المزايد الثاني فعلى قاضي التنفيذ إعادة المزايدة خلال خمسة عشر يوماً وبذات الإجراءات السابقة وعندئذ يحكم القاضي برسوم المزاد على صاحب أعلى عطاء.
3-ولكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يزيد على الثمن، خلال الأيام العشرة التالية لرسوم المزاد، بشرط أن لا تقل هذه الزيادة عن عشر الثمن، ويلزم المزايد في هذه الحالة، بايداع كامل الثمن المعروض مع المصروفات خزينة المحكمة، وتعاد المزايدة في هذه الحالة خلال سبعة أيام، فإذا لم يتقدم أحد بعرض أكبر حكم القاضي برسوم المزاد عليه.
4-ويلزم المزايد المتخلف بما ينقص من ثمن العقار، ويتضمن الحكم برسو المزاد، الزام المزايد المتخلف بفرق الثمن إن وجد، ولا يكون له حق في الزيادة، بل يستحقها المدين أو الحائز أو الكفيل العينـي بحسب الأحوال.
*الكفالة المصرفية أو شيك معتمد يقوم أو تقوم مقام مبلغ المزاد*
5-وفي جميع الأحوال، يقوم مقام الإيداع، تقديم *كفالة* من أحد البنوك المعتمدة في الدولة، أو تقديم *شيك مقبول الدفع*، وإذا كان المكلف بالإيداع دائناً وكان مقدار دينه ومرتبته يبرران اعفاءه من الإيداع، أعفاه القاضي من إيداع كل أو بعض ما يلزمه القانون ايداعه من الثمن والمصروفات.
6-ولا يجوز بأي حال من الأحوال أن تشتمل شروط البيع على ما يخالف ذلك.
*الأثر المترتب على عدم إتمام معاملة البيع بسبب أجنبي :*
7-وإذا تعذر بسبب لايد للمشتري فيه اتمام معاملة البيع والتسجيل بقيمة المزايدة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ رسوم المزاد فللمشتري الحق في *طلب فسخ المزايدة* *واستعادة البدل* الذي دفعه وعند إجابة هذا الطلب على قاضي التنفيذ أن يعيد المزايدة من جديد.
*مسألة : هل يحق للمدين بيع العقار بسعر أعلى من سعر المزاد ؟*
8-وللمدين في أي وقت يسبق اتمام نقل الملكية وتسجيل العقار للمشتري بنتيجة المزايدة أن يسدد الدين والفوائد والرسوم والنفقات وأن يبيع العقار بموافقة قاضي التنفيذ وتحت اشرافه بسعر أعلى من الثمن الذي رسا به المزاد وذلك لسداد الدين.
*الأثر المترتب على تأخر المزايدة*:
المادة 305
إذا تأخرت المزايدة لأسباب قانونية أو لعدم تعقب الدائن لها فيجب إعادة المزايدة لمدة خمسة عشر يوماً *ولكن إذا تركت لمدة ستة أشهر أو أكثر فيجب إعادة المزايدة من جديد وتلغي المهل السابقة*.
*سابع عشر : حكم رسو المزاد*:
المادة 306
1-يصدر حكم رسو المزاد بديباجة الأحكام، ويشتمل على صورة من طلب الحجز على العقار، وبيان الإجراءات التـي اتبعت في شأنه، وفي الإعلان عن البيع، وصورة من محضر جلسة البيع، ويشتمل منطوقه على أمر المدين أو الحائز أو الكفيل العينـي، بتسليم العقار لمن حكم برسو المزاد عليه.
ويجب ايداع نسخة الحكم الأصلية ملف القضية، في اليوم التالي لصدوره.
2-ولا يعلن هذا الحكم، ويجري تنفيذه جبراً بأن يكلف المدين أو الحائز أو الكفيل العينـي أو الحارس حسب الأحوال، الحضور في مكان التسليم في اليوم والساعة المحددين لإجرائه، على أن يحصل الإعلان بذلك قبل اليوم المعين للتسليم بيومين على الأقل.
*ثامن عشر : منقولات الغير*:
3-وإذا كان في العقار منقولات تعلق بها حق لغير المحجوز عليه، وجب على طالب التنفيذ أن يطلب بعريضة من قاضي التنفيذ، اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق أصحاب الشأن. وله أن يسمع أقوال أصحاب الشأن، كلما اقتضى الحال ذلك قبل إصدار أمره.
*تاسع عشر : عدم جواز استئناف حكم رسو المزاد إلا في حالات محددة على سبيل الحصر وهي :*
المادة 307
1-لا يجوز استئناف حكم مرسي المزاد،
*الحالة الأولى :* إلا لعيب في إجراءات المزايدة،
*الحالة الثانية :* أو في شكل الحكم،
*الحالة الثالثة :* أو لصدوره دون وقف الإجراءات في حالة يكون وقفها واجباً قانوناً.
2-ويرفع الاستئناف بالأوضاع المعتادة، *خلال سبعة أيام من تاريخ النطق بالحكم.*
*عشرون : تسجيل حكم رسو المزاد لدى الدائرة المختصة :*
المادة 308
1-على قاضي التنفيذ بناء على طلب ذي الشأن، أن يطلب من الإدارة المختصة بتسجيل العقارات، تسجيل حكم مرسي المزاد، بعد قيام من حكم برسو المزاد عليه، بايداع كامل الثمن، ما لم يكن قد أعفى من الايداع، وتتبع في تسجيل الحكم القواعد المقررة في *التسجيل العقاري.*
*الأثر المترتب على تسجيل حكم رسو المزاد :*
2-ويترتب على هذا التسجيل، تطهير العقار المبيع من حقوق الامتياز والرهون التأمينية والحيازية التـي أعلن أصحابها وفقاً للمادة (293) ولا يبقى إلا حقهم في الثمن.
*إحدى وعشرون : بطلان الغير لإجراءات التنفيذ*
المادة 309
1-يجوز للغير طلب بطلان إجراءات التنفيذ مع طلب استحقاق العقار المحجوز عليه أو بعضه وذلك بدعوى ترفع الإجراءات المعتادة أمام المحكمة المختصة ويختصم فيها الدائن الحاجز والدائنون المشار إليهم في المادة (293) والمدين أو الحائز أو الكفيل العينـي. وتقضى المحكمة في أول جلسة بوقف إجراءات البيع إذا اشتملت صحيفة الدعوى على بيان دقيق لأدلة الملكية أو لوقائع الحيازة التـي تستند إليها الدعوى وارفقت بها المستندات التـي تؤيدها.
2-أما إذا حل اليوم المعين للبيع قبل أن تقضي المحكمة بالوقف فلرافع الدعوى أن يطلب من قاضي التنفيذ وقف البيع بشرط أن يودع ملف التنفيذ صورة رسمية من صحيفة الدعوى المعلنة.
3-ولا يجوز الطعن بأي طريق في الأحكام الصادرة وفقاً للفقرتين السابقتين بوقف البيع أو المضي فيه.
المادة 310
1-إذا لم تتناول دعوى الاستحقاق إلا جزءا من العقارات المحجوزة فلا توقف البيع بالنسبة لباقيها.
2-ومع ذلك يجوز لقاضي التنفيذ أن يأمر-بناء على طلب ذي الشأن-بوقف البيع بالنسبة إلى كل العقارات إذا دعت إلى ذلك أسباب قوية.
*اثنان وعشرون : استحقاق المبيع :*
المادة 311
إذا استحق المبيع كان للراسي عليه المزاد الرجوع بالثمن وبالتعويضات على الدائنين أو المدينين إن كان لها وجه، ولا يجوز أن تتضمن شروط البيع الإعفاء من رد الثمن.
*ثالث وعشرون : من له الحق في دخول المزاد*:
المادة 312
لا يجوز للمدين ولا لرجال القضاء والنيابة العامة ولا لمندوبي التنفيذ أو كتاب المحكمة والنيابة العامة ولا للمحامين الوكلاء عمن يباشر الإجراءات عن المدين أن يتقدموا للمزايدة بأنفسهم أو بطريق تسخير غيرهم وإلا كان البيع باطلاً.
*رابع وعشرون : عقار المفلس ومن في حكمه :*
المادة 313
1-بيع عقار المفلس، وعقار عديم الأهلية المأذون ببيعه، وعقار الغائب، بطريق المزايدة، يجري بناء على شروط البيع التـي يقدمها وكيل الدائنين أو النائب عن عديم الأهلية أو الغائب إلى قاضي التنفيذ بعد إقرارها منه.
2-ويجب أن تشتمل شروط البيع على الإذن الصادر بالبيع من المحكمة المختصة.
3-وعلى قلم كتاب المحكمة، إخطار النيابة العامة بشروط البيع، قبل عرضها على قاضي التنفيذ.
*خامس وعشرون : العقار المملوك على الشيوع :*
المادة 314
1-إذا أمرت المحكمة ببيع العقار المملوك على الشيوع لعدم إمكان القسمة بغير ضرر، يجري قاضي التنفيذ بيعه بطريق المزايدة، بناء على طلب أحد الشركاء.
2-ويجب أن تشتمل شروط البيع، على بيان جميع الشركاء، وموطن كل منهم، كما يرفق بها صورة من الحكم الصادر بإجراء البيع.
المادة 315
تطبق على البيوع المنصوص عليها في المادتين (313)، (314) القواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين، والمنصوص عليها في هذا القانون.
المادة 316
متى تم الحجز على نقود لدي المدين، أو تم بيع المال المحجوز، أم انقضت عشرة أيام من تاريخ التقرير بما في الذمة في حجز ما للمدين لدي الغير، توزع حصيلة التنفيذ على الدائنين الحاجزين ومن أعتبر طرفاً في الإجراءات دون أي إجراء آخر، ولو كانت الحصيلة لا تكفي لوفاء كامل حقوقهم.
المادة 317
1-إذا كانت حصيلة التنفيذ كافية للوفاء بجميع حقوق الدائنين الحاجزين، ومن اعتبر طرفاً في الإجراءات، فعلى قاضي التنفيذ أن يأمر باستيفاء كل من الدائنين دينه بعد تقديم سنده التنفيذي.
2-فإذا لم يكن بيد أحدهم سند تنفيذي، وكانت دعوى الحق وصحة الحجز مازالت منظورة، خصص لهذا الدائن مبلغ يقابل الدين المحجوز من أجله، ويحفظ في خزانة المحكمة لحسابه على ذمة الفصل في الدعوى نهائياً.
المادة 318
1-إذا كانت حصيلة التنفيذ غير كافية للوفاء بجميع حقوق الدائنين الحاجزين، ومن اعتبر طرفاً في الإجراءات وجب على من تكون لديه هذه الحصيلة، أن يودعها على الفور خزانة المحكمة، مشفوعة ببيان بالحجوز الموقعة تحت يده.
2-ويكون التوزيع بين أرباب الديون الممتازة وأصحاب الحقوق المقيدة، بحسب ترتيب درجاتهم المبينة في القانون.
المادة 319
1-تبدأ إجراءات التوزيع بأن يعد قاضي التنفيذ بناء على طلب أحد ذوي الشأن، قائمة توزيع مؤقتة يودعها قلم كتاب المحكمة، وعليه بمجرد ايداع القائمة، أن يقوم بإعلان المدين والحائز والحاجزين، ومن اعتبر طرفاً في الإجراءات للحضور أمام قاضي التنفيذ في جلسة يحددها للوصول إلى تسوية ودية.
2-وإذا حضر ذوو الشأن وانتهوا إلى اتفاق على التوزيع بتسوية ودية، أثبت قاضي التنفيذ اتفاقهم، في محضر يوقعه والموظف المختص والحاضرون، وتكون لهذا المحضر قوة السند التنفيذي.
3-ومتى تمت التسوية على الوجه المشار إليه في الفقرة السابقة، أعد قاضي التنفيذ خلال الأيام الخمسة التالية قائمة التوزيع النهائية بما يستحقه كل دائن من أصل ومصروفات.
المادة 320
1-يودع قاضي التنفيذ قلم كتاب المحكمة، قائمة التوزيع النهائية بما يستحق كل دائن من أصل ومصروفات.
2-وفي جميع الأحوال، يأمر قاضي التنفيذ بتسليم أوامر الصرف على خزانة المحكمة، وشطب القيود سواء تعلقت بديون أدرجت في القائمة أو بديون لم يدركها التوزيع.
المادة 321
1-يجب على مندوب التنفيذ-في حالة التنفيذ بتسليم منقول أو عقار، أن يتوجه إلى المكان الذي به الشئ لتسليمه للطالب، وعليه أن يبين في محضره الأشياء محل التسليم والسند التنفيذي، وتاريخ إعلانه. وإذا كان التسليم وارداً على عقار مشغول بجائز عرضي، نبه عليه مندوب التنفيذ بالإعتراف بالحائز الجديد بعد اتمام إجراء تسليم العقار.
2-وإذا كانت الأشياء المراد تسليمها محجوزاً عليها، فلا يجوز لمندوب التنفيذ تسليمها للطالب، وعلى مندوب التنفيذ اخبار الدائن الحاجز.
3-ويصدر قاضي التنفيذ الأوامر اللازمة للمحافظة على حقوق ذوي الشأن، بناء على طلب صاحب المصلحة أو مندوب التنفيذ.
المادة 322
1 - يقوم مندوب التنفيذ بإخبار الملزم *بإخلاء العقار*، باليوم والساعة اللذين سيتولى فيهما تنفيذ الإخلاء، وذلك قبل اليوم المحدد بثلاثة أيام على الأقل، وعند حلول الموعد المحدد، يقوم بتمكين الطالب من حيازة العقار، وإذا كان بالعقار المذكور منقولات غير واجب تسليمها لطالب الإخلاء ولم ينقلها صاحبها فوراً، وجب على مندوب التنفيذ أن يعهد بحراستها في ذات المكان إلى الطالب، أو بنقلها إلى مكان آخر إذا لم يوافق الطالب على الحراسة، وإذا كانت تلك المنقولات تحت الحجز أو الحراسة وجب على مندوب التنفيذ إخبار الدائن الذي وقع الحجز أو الحراسة بناء على طلبه، وعلى مندوب التنفيذ في الحالتين رفع الأمر إلى قاضي التنفيذ، لاتخاذ ما يراه لازماً للمحافظة على حقوق ذوي الشأن.
2 - ويحرر مندوب التنفيذ محضراً يبين فيه السند التنفيذي وتاريخ إعلانه، ووصف العقار محل الإخلاء والمنقولات غير الواجب تسليمها للطالب، والإجراء الذي اتخذ في شأنها.
سبق تناول المسائل التالية :
1. *الإجراءات القانونية لطالب الحجز*.
2. *الإجراءات القانونية لقاضي التنفيذ المختص*.
3. *الإجراءات القانونية لمندوب التنفيذ*
ومن أجل ذلك سنتجاوز ذلك للمساءل التي تليها وهي :
أولا : *إخطار المدين بأداء الدين*: نصت المادة 295 :
1-على قاضي التنفيذ قبل مباشرة بيع العقار بطريق المزاد أن يخطر المدين بأداء الدين خلال شهر من تاريخ التبليغ وإلا بيع العقار بطريق المزايدة.
*مسألة : هل يحق للمدين طلب إرجاء البيع ؟*
الجواب : نعم كما نصت المادة السابقة على الآتي : " *وللمدين أن يطلب خلال هذه المدة إرجاء البيع ولقاضي التنفيذ إجابة الطلب*.
*مسألة : هل يجاب المدين إلى طلبه أم أن قبول الطلب لا يكون إلا في الحالتين الآتيتين:- ؟* وهي :
أ- *الحالة الأولى* : *إذا كانت ايرادات العقار لمدة ثلاث سنوات تكفي لسداد الدين والفوائد والرسوم والنفقات* ولقاضي التنفيذ في هذه الحالة أن يفوض الدائن تحت اشرافه في تحصيل ايرادات العقار حتى السداد التام.
*مسألة : هل يتم إرجاء البيع بناء على هذه الحالة على الدوام أم أن قاضي التنفيذ يقرر الاستمرار في البيع ؟*
الجواب :
وإذا حدث طارئ يحول دون حصول الدائن على حقوقه بصورة منتظمة فعلى قاضي التنفيذ-بناء على طلب الدائن-الاستمرار في إجراءات بيع العقار.
ب- *الحالة الثانية* :إذا كانت *ايرادات العقار لمدة ثلاث سنوات لا تكفي لسداد الدين والفوائد والرسوم والنفقات وكان للمدين ايرادات أخرى تكفي بالإضافة إلى ايراد العقار* لسداد الدين على أقساط خلال هذه المدة.
*مسألة: هل هذه الحالة تطبق على إطلاقها أم أن المدين عليه أن يثبت لقاضي التنفيذ أمر آخر ؟*
الجواب :
*إذا تبين لقاضي التنفيذ أن بيع العقار يلحق بالمدين خسارة كبيرة فله أن يقرر إرجاء البيع مع تقسيط الدين خلال مدة لا تجاوز المدة المشار إليها وذلك بالضمانات التـي يراها*.
*مسألة هل يحق للدائن المطالبة باستمرار إجراء البيع ؟*
الجواب :
نعم يحق له ذلك إذا قصر المدين في دفع قسط من هذه الأقساط فعلى قاضي التنفيذ-بناء على طلب الدائن-الاستمرار في إجراء بيع العقار.
*مسألة : متى يتخذ قاضي التنفيذ إجراء بيع العقار ؟*
الجواب :
إذا تحققت الحالات التالية :
الحالة الأولى : *إذا انقضت مدة الإخطار المنصوص عليها في الفقرة السابقة ولم يدفع المدين*
الحالة الثانية : *أو لم يقدم طلباً بإرجاء البيع* ،
الحالة الثالثة : *أو رفض هذا الطلب* .
*الأثر المترتب على تحقق الحالات السابقة هو :*
فعلى قاضي التنفيذ أن يحدد مكان البيع ويومه والمدة التـي تجري خلالها المزايدة.
*ثانيا : *تعيين خبير وتقدير ثمن العقار*:
3-ويعين قاضي التنفيذ قبل الإعلان عن البيع خبيراً أو أكثر لتقدير ثمن العقار وذلك خلال مهلة لا تجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ تكليف القاضي له بالمهمة.
*ثالثا : الإعلان القانوني عن البيع :*
4-وعلى قلم الكتاب إخطار كل من المدين والحائز والكفيل العينـي بمكان البيع ويومه والمدة التـي تجري خلالها المزايدة وبالإعلان عن البيع قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد على الثلاثين يوماً وذلك بالنشر في صحيفتين يوميتين تصدران في الدولة وتعلق نسخة من الإعلان في مكان بارز من العقار وأخرى على لوحة إعلانات المحكمة.
*رابعا : بيانات الإعلان عن البيع :*
المادة 296
1-يشتمل الإعلان عن البيع على البيانات الآتية:-
أ-اسم كل من الحاجز والمدين، والحائز أو الكفيل العينـي ولقبه ومهنته وموطنه ومحل عمله.
ب-بيان العقار وفق ما ورد في اقرار الحجز.
ج-شروط البيع والثمن الأساسي الذي حدده الخبير والمصروفات والتأمين الذي يتعين على راغب الشراء دفعه مقدماً على ألا يقل عن 20% من الثمن الأساسي.
د-بيان المحكمة التـي سيتم أمامها البيع ويوم المزايدة والمدة التـي تجري خلالها المزايدة.
*خامسا : الإعلان عن البيع لمن له صفة ومصلحة :*
2-ويجوز للحاجز والمدين والحائز والكفيل العينـي وكل ذي مصلحة أن يستصدر أذناً من قاضي التنفيذ، بنشر إعلانات أخرى عن البيع في الصحف وغيرها من وسائل الإعلام،
*مسألة : ما هو الهدف من هذا الإعلان؟*
الجواب :
*بسبب أهمية العقار أو طبيعته أو لغير ذلك من الظروف،*
*مسألة : هل يترتب على هذا الإعلان تأخير البيع ؟*
الجواب :
ولا يترتب على زيادة النشر تأخير البيع بأي حال،
*مسألة : هل يجوز التظلم من هذا الأمر ؟*
الجواب :
ولا يجوز التظلم من أمر القاضي في هذا الشأن.
*سادسا : التنفيذ على جزء أو أجزاء من العقار دون الأجزاء الباقية :*
المادة 297
1-إذا كان العقار المعروض للبيع قابلاً للتجزئة وكان الجزء من هذا العقار-حسب تقدير الخبراء-كافياً لسداد الدين وفوائده والرسوم والنفقات فعلى قاضي التنفيذ أن يقوم بفرز ذلك الجزء بطرحه للمزاد وأن يستثنى الأجزاء الأخرى وإذا تبين نتيجة للمزاد أن البدل المعروض في ذلك الجزء من العقار لا يكفي للسداد فعلى قاضي التنفيذ أن يطرح للمزاد باقي العقار أو أي جزء أخر إضافي منه كاف للسداد.
*سابعا : رفع دعوى الاستحقاق بقسم من العقار هل يؤثر على بقية الأجزاء ؟*
وإذا أقيمت دعوى الاستحقاق بقسم من العقار المطروح للمزايدة وقررت المحكمة تأخير المزايدة فإن هذا القرار لا يستلزم تأخير المزايدة على الأقسام الباقية إلا أن تكون الحصص-حسب تقدير الخبراء-غير قابلة للتجزئة فيجب عندئذ تأخير المزايدة في باقي الحصص.
*ثامنا : تعدد العقارات المطروحة للبيع:*
2-وإذا تعددت العقارات المطلوب بيعها بالمزاد فيطرح كل عقار للبيع على حده إلا إذا وجد قاضي التنفيذ-بعد أخذ رأي الخبراء-أن من المصلحة بيع أكثر من عقار أو العقارات جميعها في مزايدة واحدة.
*تاسعا : جنسية المشتري :*
المادة 298
لا يجوز بيع العقار إلا لمواطن وذلك مع مراعاة القواعد الخاصة بانتقال الملكية العقارية.
*عاشرا : أثر التصرفات على سير إجراءات البيع بعد تسجيل قرار الحجز :*
المادة 299
1-لا ينفذ تصرف المدين أو الحائز أو الكفيل العيني في العقار ولا ينفذ كذلك ما يترتب عليه من رهن أو امتياز في حق الحاجزين، ولو كانوا دائنين عاديين، ولا في حق الراسي عليه المزاد، إذا كان التصرف أو الرهن أو الامتياز قد حصل تسجيله بعد تسجيل قرار الحجز.
*حادي عشر : ملحقات العقار :*
2-وتلحق بالعقار ثماره وايرداته عن المدة التالية لتسجيل قرار الحجز، ويودع الايراد وثمن الثمار والمحصولات خزانة المحكمة. وإذا لم يكن العقار مؤجراً، اعتبر المحجوز عليه حارساً إلى أن يتم البيع وإذا كان العقار مؤجراً اعتبرت الأجرة المستحقة عن المدة التالية لتسجيل طلب الحجز محجوزة تحت يد المستأجر وذلك بمجرد تكليفه من الحاجز أو أي دائن بيده سند تنفيذي بعد دفعها للمدين، وإذا وفي المستأجر الأجرة قبل هذا التكليف صح وفاؤه وسئل عنها المحجوز عليه بوصفه حارساً.
وإذا كان عقد الإيجار قد سجل قبل تكليف المستأجر بالوفاء ظل العقد نافذاً في حق الحاجز والدائنين أصحاب الحقوق المقيدة قبل التسجيل.
*ثاني عشر : العقار المثقل بتأمين*
المادة 300
1-إذا كان العقار مثقلاً بتأمين عيني، وآل إلى حائز بعقد مسجل قبل الحجز وجب قبل طلب الحجز انذار الحائز بدفع الدين أو تخليته العقار وإلا جرى التنفيذ في مواجهته.
2-ويشتمل الانذار فضلا عن البيانات العامة في أوراق الإعلان، والتكليف بالدفع أو التخلية، على البيانات الآتية:-
أ-السند التنفيذي.
ب-إعلان المدين وتكليفه بالوفاء وفقاً للمادة (239).
ج-بيان العقار محل التنفيذ طبقاً لما هو ثابت في السجلات الرسمية المعدة لذلك.
3-كما يوجه الإنذار سالف الذكر إلى الراهن في الحالات التـي يجري التنفيذ فيها على عقار مرهون من غير المدين.
4-ويترتب على إعلان الانذار في حق المعلن إليه، جميع الأحكام المنصوص عليها في المادة السابقة.
*ثالث عشر : بطلان إعلان البيع :*
المادة 301
1-يجب على ذوي الشأن ابداء أوجه البطلان في الإعلان المنصوص عليه في المادتين (294) و(295) بطلب يقدم لقاضي التنفيذ قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق في ابدائها.
*عدم قابلية قرار قاضي التنفيذ - الصادر في طلب بطلان إعلان البيع - للطعن بأي طريق*
2-ويحكم قاضي التنفيذ في أوجه البطلان سالفة الذكر في اليوم المحدد للبيع قبل افتتاح المزايدة ولا يقبل الطعن في حكمه بأي طريق وإذا حكم ببطلان إجراءات الإعلان أجل البيع إلى يوم يحدده، وأمر بإعادة هذه الإجراءات.
*الأثر المترتب على رفض طلب بطلان إجراءات المزايدة :*
3-وإذا حكم برفض طلب البطلان، أمر بإجراء المزايدة على الفور.
4-كما يجب على المدين والحائز والكفيل العيني والدائنيين المشار إليهم في المادة (293) ابداء أوجه البطلان الأخرى المتعلقة بالإجراءات السابقة على جلسة البيع، وكذلك أوجه الاعتراض على شروط البيع، قبل حلول ميعاد تلك الجلسة بعشرة أيام على الأقل، وإلا سقط الحق في ابدائها، ويكون ذلك بطلب يقدم إلى قاضي التنفيذ المختص قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل، ويحكم قاضي التنفيذ بناء على الطلب سالف الذكر بايقاف البيع أو الاستمرار فيه، حسبما يتبين من جدية تلك الأوجه أو عدم جديتها، وإذا قضي بالاستمرار في البيع أمر بإجراء المزايدة على الفور.
*رابع عشر : ايداع نفقات ومصروفات البيع :*
المادة 302
على الدائن قبل البدء في إجراءات المزايدة أن يقوم بايداع مبلغ يقدره قاضي التنفيذ لتغطية نفقات ومصروفات بيع العقار بما في ذلك مقابل أتعاب المحاماة. يخصم هذا المبلغ من ثمن بيع العقار ويرد للدائن.
*خامس عشر : تولي إجراءات المزايدة :*
المادة 303
1-يتولى قاضي التنفيذ في اليوم المعين للبيع اجراء المزايدة، ولا يجوز البدء في إجرائها إلا بعد التحقق من *صيرورة الحكم المنفذ بمقتضاه نهائياً.*
2-فإذا تقدم مشتر أو أكثر في جلسة البيع الأولى فيعتمد قاضي التنفيذ في نهاية المدة المحددة للمزايدة أكبر عطاء بشرط ألا يقل عن *الثمن الأساسي* الذي حدده الخبير مع المصروفات فإذا قل العطاء عن ذلك أو لم يتقدم مشتر في هذه الجلسة يقرر قاضي التنفيذ تأجيل البيع لليوم التالي في ذات المكان والمدة المحددة للمزايدة فإذا لم يتقدم مشتر في الجلسة الثانية بالثمن الأساسي أجل القاضي البيع لليوم التالي مع انقاص الثمن الأساسي بنسبة 5% ثم لجلسة تالية وهكذا مع انقاص الثمن 5% في كل مرة *فإذا بلغ مجموع النقص 25% وجب تأجيل البيع لمدة ثلاثة أشهر تالية* مع إعادة إجراءات الإعلان وفي هذه الحالة يباع العقار بأعلى عطاء مهما كانت قيمته.
*سادس عشر : ايداع تأمين المشارك في المزايدة :*
المادة 304
1-يجب على من يعتمد قاضي التنفيذ عطاءه، أن يودع خلال العشرة أيام التالية لجلسة البيع كامل الثمن الذي اعتمد والمصروفات، وفي حالة دفعه الثمن يحكم القاضي برسو المزاد عليه.
*الأثر المترتب على عدم إيداع تأمين العطاء :*
2-فإن لم يودع من رسا عليه المزاد الثمن كاملاً، يعرض قاضي التنفيذ العقار على المزايد الذي يليه بالسعر الذي عرضه فإذا وافق يعتمد القاضي عطاءه وعليه ايداع الثمن خلال المدة المحددة في الفقرة (1)
*الأثر المترتب على رفض المتزايد الثاني سعر المزاد*:
وأما إذا رفض المزايد الثاني فعلى قاضي التنفيذ إعادة المزايدة خلال خمسة عشر يوماً وبذات الإجراءات السابقة وعندئذ يحكم القاضي برسوم المزاد على صاحب أعلى عطاء.
3-ولكل شخص غير ممنوع من المزايدة أن يزيد على الثمن، خلال الأيام العشرة التالية لرسوم المزاد، بشرط أن لا تقل هذه الزيادة عن عشر الثمن، ويلزم المزايد في هذه الحالة، بايداع كامل الثمن المعروض مع المصروفات خزينة المحكمة، وتعاد المزايدة في هذه الحالة خلال سبعة أيام، فإذا لم يتقدم أحد بعرض أكبر حكم القاضي برسوم المزاد عليه.
4-ويلزم المزايد المتخلف بما ينقص من ثمن العقار، ويتضمن الحكم برسو المزاد، الزام المزايد المتخلف بفرق الثمن إن وجد، ولا يكون له حق في الزيادة، بل يستحقها المدين أو الحائز أو الكفيل العينـي بحسب الأحوال.
*الكفالة المصرفية أو شيك معتمد يقوم أو تقوم مقام مبلغ المزاد*
5-وفي جميع الأحوال، يقوم مقام الإيداع، تقديم *كفالة* من أحد البنوك المعتمدة في الدولة، أو تقديم *شيك مقبول الدفع*، وإذا كان المكلف بالإيداع دائناً وكان مقدار دينه ومرتبته يبرران اعفاءه من الإيداع، أعفاه القاضي من إيداع كل أو بعض ما يلزمه القانون ايداعه من الثمن والمصروفات.
6-ولا يجوز بأي حال من الأحوال أن تشتمل شروط البيع على ما يخالف ذلك.
*الأثر المترتب على عدم إتمام معاملة البيع بسبب أجنبي :*
7-وإذا تعذر بسبب لايد للمشتري فيه اتمام معاملة البيع والتسجيل بقيمة المزايدة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ رسوم المزاد فللمشتري الحق في *طلب فسخ المزايدة* *واستعادة البدل* الذي دفعه وعند إجابة هذا الطلب على قاضي التنفيذ أن يعيد المزايدة من جديد.
*مسألة : هل يحق للمدين بيع العقار بسعر أعلى من سعر المزاد ؟*
8-وللمدين في أي وقت يسبق اتمام نقل الملكية وتسجيل العقار للمشتري بنتيجة المزايدة أن يسدد الدين والفوائد والرسوم والنفقات وأن يبيع العقار بموافقة قاضي التنفيذ وتحت اشرافه بسعر أعلى من الثمن الذي رسا به المزاد وذلك لسداد الدين.
*الأثر المترتب على تأخر المزايدة*:
المادة 305
إذا تأخرت المزايدة لأسباب قانونية أو لعدم تعقب الدائن لها فيجب إعادة المزايدة لمدة خمسة عشر يوماً *ولكن إذا تركت لمدة ستة أشهر أو أكثر فيجب إعادة المزايدة من جديد وتلغي المهل السابقة*.
*سابع عشر : حكم رسو المزاد*:
المادة 306
1-يصدر حكم رسو المزاد بديباجة الأحكام، ويشتمل على صورة من طلب الحجز على العقار، وبيان الإجراءات التـي اتبعت في شأنه، وفي الإعلان عن البيع، وصورة من محضر جلسة البيع، ويشتمل منطوقه على أمر المدين أو الحائز أو الكفيل العينـي، بتسليم العقار لمن حكم برسو المزاد عليه.
ويجب ايداع نسخة الحكم الأصلية ملف القضية، في اليوم التالي لصدوره.
2-ولا يعلن هذا الحكم، ويجري تنفيذه جبراً بأن يكلف المدين أو الحائز أو الكفيل العينـي أو الحارس حسب الأحوال، الحضور في مكان التسليم في اليوم والساعة المحددين لإجرائه، على أن يحصل الإعلان بذلك قبل اليوم المعين للتسليم بيومين على الأقل.
*ثامن عشر : منقولات الغير*:
3-وإذا كان في العقار منقولات تعلق بها حق لغير المحجوز عليه، وجب على طالب التنفيذ أن يطلب بعريضة من قاضي التنفيذ، اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق أصحاب الشأن. وله أن يسمع أقوال أصحاب الشأن، كلما اقتضى الحال ذلك قبل إصدار أمره.
*تاسع عشر : عدم جواز استئناف حكم رسو المزاد إلا في حالات محددة على سبيل الحصر وهي :*
المادة 307
1-لا يجوز استئناف حكم مرسي المزاد،
*الحالة الأولى :* إلا لعيب في إجراءات المزايدة،
*الحالة الثانية :* أو في شكل الحكم،
*الحالة الثالثة :* أو لصدوره دون وقف الإجراءات في حالة يكون وقفها واجباً قانوناً.
2-ويرفع الاستئناف بالأوضاع المعتادة، *خلال سبعة أيام من تاريخ النطق بالحكم.*
*عشرون : تسجيل حكم رسو المزاد لدى الدائرة المختصة :*
المادة 308
1-على قاضي التنفيذ بناء على طلب ذي الشأن، أن يطلب من الإدارة المختصة بتسجيل العقارات، تسجيل حكم مرسي المزاد، بعد قيام من حكم برسو المزاد عليه، بايداع كامل الثمن، ما لم يكن قد أعفى من الايداع، وتتبع في تسجيل الحكم القواعد المقررة في *التسجيل العقاري.*
*الأثر المترتب على تسجيل حكم رسو المزاد :*
2-ويترتب على هذا التسجيل، تطهير العقار المبيع من حقوق الامتياز والرهون التأمينية والحيازية التـي أعلن أصحابها وفقاً للمادة (293) ولا يبقى إلا حقهم في الثمن.
*إحدى وعشرون : بطلان الغير لإجراءات التنفيذ*
المادة 309
1-يجوز للغير طلب بطلان إجراءات التنفيذ مع طلب استحقاق العقار المحجوز عليه أو بعضه وذلك بدعوى ترفع الإجراءات المعتادة أمام المحكمة المختصة ويختصم فيها الدائن الحاجز والدائنون المشار إليهم في المادة (293) والمدين أو الحائز أو الكفيل العينـي. وتقضى المحكمة في أول جلسة بوقف إجراءات البيع إذا اشتملت صحيفة الدعوى على بيان دقيق لأدلة الملكية أو لوقائع الحيازة التـي تستند إليها الدعوى وارفقت بها المستندات التـي تؤيدها.
2-أما إذا حل اليوم المعين للبيع قبل أن تقضي المحكمة بالوقف فلرافع الدعوى أن يطلب من قاضي التنفيذ وقف البيع بشرط أن يودع ملف التنفيذ صورة رسمية من صحيفة الدعوى المعلنة.
3-ولا يجوز الطعن بأي طريق في الأحكام الصادرة وفقاً للفقرتين السابقتين بوقف البيع أو المضي فيه.
المادة 310
1-إذا لم تتناول دعوى الاستحقاق إلا جزءا من العقارات المحجوزة فلا توقف البيع بالنسبة لباقيها.
2-ومع ذلك يجوز لقاضي التنفيذ أن يأمر-بناء على طلب ذي الشأن-بوقف البيع بالنسبة إلى كل العقارات إذا دعت إلى ذلك أسباب قوية.
*اثنان وعشرون : استحقاق المبيع :*
المادة 311
إذا استحق المبيع كان للراسي عليه المزاد الرجوع بالثمن وبالتعويضات على الدائنين أو المدينين إن كان لها وجه، ولا يجوز أن تتضمن شروط البيع الإعفاء من رد الثمن.
*ثالث وعشرون : من له الحق في دخول المزاد*:
المادة 312
لا يجوز للمدين ولا لرجال القضاء والنيابة العامة ولا لمندوبي التنفيذ أو كتاب المحكمة والنيابة العامة ولا للمحامين الوكلاء عمن يباشر الإجراءات عن المدين أن يتقدموا للمزايدة بأنفسهم أو بطريق تسخير غيرهم وإلا كان البيع باطلاً.
*رابع وعشرون : عقار المفلس ومن في حكمه :*
المادة 313
1-بيع عقار المفلس، وعقار عديم الأهلية المأذون ببيعه، وعقار الغائب، بطريق المزايدة، يجري بناء على شروط البيع التـي يقدمها وكيل الدائنين أو النائب عن عديم الأهلية أو الغائب إلى قاضي التنفيذ بعد إقرارها منه.
2-ويجب أن تشتمل شروط البيع على الإذن الصادر بالبيع من المحكمة المختصة.
3-وعلى قلم كتاب المحكمة، إخطار النيابة العامة بشروط البيع، قبل عرضها على قاضي التنفيذ.
*خامس وعشرون : العقار المملوك على الشيوع :*
المادة 314
1-إذا أمرت المحكمة ببيع العقار المملوك على الشيوع لعدم إمكان القسمة بغير ضرر، يجري قاضي التنفيذ بيعه بطريق المزايدة، بناء على طلب أحد الشركاء.
2-ويجب أن تشتمل شروط البيع، على بيان جميع الشركاء، وموطن كل منهم، كما يرفق بها صورة من الحكم الصادر بإجراء البيع.
المادة 315
تطبق على البيوع المنصوص عليها في المادتين (313)، (314) القواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين، والمنصوص عليها في هذا القانون.
المادة 316
متى تم الحجز على نقود لدي المدين، أو تم بيع المال المحجوز، أم انقضت عشرة أيام من تاريخ التقرير بما في الذمة في حجز ما للمدين لدي الغير، توزع حصيلة التنفيذ على الدائنين الحاجزين ومن أعتبر طرفاً في الإجراءات دون أي إجراء آخر، ولو كانت الحصيلة لا تكفي لوفاء كامل حقوقهم.
المادة 317
1-إذا كانت حصيلة التنفيذ كافية للوفاء بجميع حقوق الدائنين الحاجزين، ومن اعتبر طرفاً في الإجراءات، فعلى قاضي التنفيذ أن يأمر باستيفاء كل من الدائنين دينه بعد تقديم سنده التنفيذي.
2-فإذا لم يكن بيد أحدهم سند تنفيذي، وكانت دعوى الحق وصحة الحجز مازالت منظورة، خصص لهذا الدائن مبلغ يقابل الدين المحجوز من أجله، ويحفظ في خزانة المحكمة لحسابه على ذمة الفصل في الدعوى نهائياً.
المادة 318
1-إذا كانت حصيلة التنفيذ غير كافية للوفاء بجميع حقوق الدائنين الحاجزين، ومن اعتبر طرفاً في الإجراءات وجب على من تكون لديه هذه الحصيلة، أن يودعها على الفور خزانة المحكمة، مشفوعة ببيان بالحجوز الموقعة تحت يده.
2-ويكون التوزيع بين أرباب الديون الممتازة وأصحاب الحقوق المقيدة، بحسب ترتيب درجاتهم المبينة في القانون.
المادة 319
1-تبدأ إجراءات التوزيع بأن يعد قاضي التنفيذ بناء على طلب أحد ذوي الشأن، قائمة توزيع مؤقتة يودعها قلم كتاب المحكمة، وعليه بمجرد ايداع القائمة، أن يقوم بإعلان المدين والحائز والحاجزين، ومن اعتبر طرفاً في الإجراءات للحضور أمام قاضي التنفيذ في جلسة يحددها للوصول إلى تسوية ودية.
2-وإذا حضر ذوو الشأن وانتهوا إلى اتفاق على التوزيع بتسوية ودية، أثبت قاضي التنفيذ اتفاقهم، في محضر يوقعه والموظف المختص والحاضرون، وتكون لهذا المحضر قوة السند التنفيذي.
3-ومتى تمت التسوية على الوجه المشار إليه في الفقرة السابقة، أعد قاضي التنفيذ خلال الأيام الخمسة التالية قائمة التوزيع النهائية بما يستحقه كل دائن من أصل ومصروفات.
المادة 320
1-يودع قاضي التنفيذ قلم كتاب المحكمة، قائمة التوزيع النهائية بما يستحق كل دائن من أصل ومصروفات.
2-وفي جميع الأحوال، يأمر قاضي التنفيذ بتسليم أوامر الصرف على خزانة المحكمة، وشطب القيود سواء تعلقت بديون أدرجت في القائمة أو بديون لم يدركها التوزيع.
المادة 321
1-يجب على مندوب التنفيذ-في حالة التنفيذ بتسليم منقول أو عقار، أن يتوجه إلى المكان الذي به الشئ لتسليمه للطالب، وعليه أن يبين في محضره الأشياء محل التسليم والسند التنفيذي، وتاريخ إعلانه. وإذا كان التسليم وارداً على عقار مشغول بجائز عرضي، نبه عليه مندوب التنفيذ بالإعتراف بالحائز الجديد بعد اتمام إجراء تسليم العقار.
2-وإذا كانت الأشياء المراد تسليمها محجوزاً عليها، فلا يجوز لمندوب التنفيذ تسليمها للطالب، وعلى مندوب التنفيذ اخبار الدائن الحاجز.
3-ويصدر قاضي التنفيذ الأوامر اللازمة للمحافظة على حقوق ذوي الشأن، بناء على طلب صاحب المصلحة أو مندوب التنفيذ.
المادة 322
1 - يقوم مندوب التنفيذ بإخبار الملزم *بإخلاء العقار*، باليوم والساعة اللذين سيتولى فيهما تنفيذ الإخلاء، وذلك قبل اليوم المحدد بثلاثة أيام على الأقل، وعند حلول الموعد المحدد، يقوم بتمكين الطالب من حيازة العقار، وإذا كان بالعقار المذكور منقولات غير واجب تسليمها لطالب الإخلاء ولم ينقلها صاحبها فوراً، وجب على مندوب التنفيذ أن يعهد بحراستها في ذات المكان إلى الطالب، أو بنقلها إلى مكان آخر إذا لم يوافق الطالب على الحراسة، وإذا كانت تلك المنقولات تحت الحجز أو الحراسة وجب على مندوب التنفيذ إخبار الدائن الذي وقع الحجز أو الحراسة بناء على طلبه، وعلى مندوب التنفيذ في الحالتين رفع الأمر إلى قاضي التنفيذ، لاتخاذ ما يراه لازماً للمحافظة على حقوق ذوي الشأن.
2 - ويحرر مندوب التنفيذ محضراً يبين فيه السند التنفيذي وتاريخ إعلانه، ووصف العقار محل الإخلاء والمنقولات غير الواجب تسليمها للطالب، والإجراء الذي اتخذ في شأنها.