افيدوني جزاكم الله خيرا

[espeed]

السلام عليكم ورحمه الله
اخواني عندي مشكله اني مستأجر من شخص بناية في ابوظبي والعقد مدته ست سنوات وكان مسويلي وكالة في االادارة للبناية طبعا تعرفون هذي بناية وعليها مكاتب ومحلات ولازم تتوثق عقودها من البلدية عشان الرخص التجارية لا تجدد الا بعقود موثقه . الحين باقيلي سنتين وسار ولغي الوكالة ورفض يوثق عقود المستأجرين الجدد في البلدية وبالتالي ما حد راضي يستأجر عندي الحين انا قلتله ما بدفعلك الا يوم تجدد العقود واي عقد جديد اجيبه توثقه بتوقيعك في البلدية طبعا رفض الهدف اخلائي باي شكل وهو يضغط علي بهذي الطريقه الحين رفع علي قضيه اخلاء لعدم سداد الاجرة طيب الحين عندي حلين مب عارف صح ولا غلط اودع الاجره في المحكمة و استمر بالناية بدون ان استطيع التأجير طبعا ما بروم احصل مبلغ الايجار بدون تأجير ام انتظر المحكمة تحكم علي بالاخلاء ....... شو الحل جزاكم الله خير
ملاحظه الوكالة كانت مسوايه اربع سنين للاسف بسبب غلطه كاتب العدل الله يسامحه لكن العقد ست سنوات

[المستشار العام]

اهلا وسهلا بالاخ الكريم

للاجابة على تساؤلك أرجو توضيح شروط العقد ان كانت تبيح لك التأجير من الباطن او الاستثمار
وهل الوكالة مستمدة من شروط العقد
وبجميع الاحوال ارجو ارفاق شروط العقد لاهميتها في الوصول للاجابة الدقيقة


مع بالغ احترامي

[espeed]

العقد ينص علي احقية التأجير من الباطن والوكالة كانت اتفاق شفوي لتسهيل العمل والتأجير

[المستشار العام]

اهلا وسهلا بك أخي الكريم مرة أخرى

كما تفضلت بأن ((العقد ينص علي احقية التأجير من الباطن))
في هذه الحالة أمامك الخيار:
إما الزامه توثيق وتسجيل العقود باستصدار أمر على عريضة مستعجل.

أو رفع دعوى لفسخ العقد وفقا لأحكام مواد قانون المعاملات المدنية لااتحادي الآتية:

المادة رقم (763):
((1- على المؤجر تسليم الشئ المؤجر وتوابعه في حالة يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة.
2- ويتم التسليم بتمكين المستأجر من الشيء المؤجر دون مانع يعوق الانتفاع به مع بقائه في يده بقاءً متصلا حتى تنقضي مدة الإيجار))


المادة (770):
((1- لا يجوز للمؤجر أن يتعرض للمستأجر بما يزعجه في استيفاء المنفعة مدة الإيجار ولا يحدث في الشيء المؤجر تغييرا يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المعقودة عليها وإلا كان ضامنا.
2- ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من أتباعه بل يمتد هذا الضمان الى كل تعرض أو ضرر مبنى على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر.))


المادة (771):
((إذا ترتب على التعرض حرمان المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر طبقا للعقد جاز له أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع ضمان ما أصابه من ضرر.))

والله الموفق

مع بالغ تحياتي

[espeed]

بس اخوي الله يسلمك الحين هو سبقني ورفع اخلاء لعدم دفع الاجره .. وانا ممتنع الاجار 600 الف اكيد بيخلوني بدون لا اسوي فسخ عقد ولا شو رايك

[المستشار العام]

أخي الكريم كما أسلفت لك تماما أمامك أحد الخيارين
وفي حال اخترت الخيار الثاني فإنه بالامكان تقديم دعوى متقابلة

وفقك الله

[espeed]

شاكر لك استاذي الفاضل

[علي الراعي]

الأخ الكريم السائل
الشكر موصول لسعادة المستشار العام على مشاركته
بالطبع يجب عليك التقدم بدعوى متقابلة لإلزامه بعمل وكالة لتسيير أعمال البناية على سند من أن العقد هو فى الحقيقة عقد استثمار وليس عقد إيجار ،
ومن ثم فإنه يستلزم عمل وكالة للمستثمر بتجديد عقود الإيجار واستلام الأجرة .
وبالرغم من انه يحق لك الإمتناع عن سداد الأجرة لحين تنفيذ الوكالة كما هو مقرر قانوناً ،
إلا انه يمكنك أن تتقدم بسداد الأجرة المستحقة بخزينة المحكمة لأنك أولاً وأخيراً ستسددها .
ولكن يجب أن تكون دعواك المتقابلة ذات ترتيب مميز مدعمة بالأسانيد القانونية التى توضح حقيقة العلاقة بينك وبين خصمك وختاماً توضيح الطلبات الختامية الجازمة .
وبالله التوفيق

[espeed]

اشكرك اخوي الراعي لا هنت وجزاك الله خيرا ان شاء الله بسير بودع شيك بقيمه الايجار لتجنب الطرد وضياع الحق

[المحامي والمحكم علي العقيد]

أولاً : أشكر كل من سبقنا إلى الإجابة على سؤال السائل .


ثانياً : قضية السائل حسب ما ظهر لنا أنها خاضعة لقانون الإيجارات لإمارة أبوظبي .


ثالثاً : فيما يتعلق بإيداع مبلغ الإيجار خزانة اللجنة المختصة هذا والله أعلم غير مفيد ، حيث نصت المادة ( 9 ) الفقرة الثانية من قانون الإيجارات لإمارة أبوظبي على الآتي :"ومع ذلك إذا بقي المستأجر شاغلاً للعين المؤجرة لمدة لا تقل عن شهر من تاريخ فوات المنفعة دون اللجوء للجنة سقط حقه في طلب الفسخ أو إنقاص أو إسقاط الأجرة أو مد مدة الإيجار ما لم يكن هناك عذر تقبله اللجنة".


رابعاً : نصت المادة (20 ) من القانون السابق: يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه، ويتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة ما لم يعلن احد الطرفين الطرف الآخر برغبته كتابة في إخلاء العين المؤجرة أو تعديل شروط العقد وذلك قبل انتهاء المدة السارية وفقاً لما يأتي:
1- بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، فيكون الإعلان قبل نهاية العقد بشهرين.
3- كما لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي ما لم تقرر اللجنة خلاف ذلك وشريطة أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة وان يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنة.
وكل ذلك ما لم يخل المستأجر بشروط العقد المتفق عليها ففي هذه الحالة يحال الأمر إلى اللجنة للفصل في النزاع القائم طبقاً لأحكام هذا القانون.

[espeed]

هلا اخوي العقيد كيف يعني الله يسلمك غير مفيد شوه يخص المنفعه بالاجره ... بعدين انا اطابه بتنفيذ عقد لا اقل ولا اكثر وهذا اعتقد يحقلي .. سمعت ان تنفيذ العقد يختلف عن المنفعه ويحقلي فسخ العقد اذا ما نفذ التزامه ولا انا غلطان

[علي الراعي]

أولاً : أشكر كل من سبقنا إلى الإجابة على سؤال السائل .


ثانياً : قضية السائل حسب ما ظهر لنا أنها خاضعة لقانون الإيجارات لإمارة أبوظبي .


ثالثاً : فيما يتعلق بإيداع مبلغ الإيجار خزانة اللجنة المختصة هذا والله أعلم غير مفيد ، حيث نصت المادة ( 9 ) الفقرة الثانية من قانون الإيجارات لإمارة أبوظبي على الآتي :"ومع ذلك إذا بقي المستأجر شاغلاً للعين المؤجرة لمدة لا تقل عن شهر من تاريخ فوات المنفعة دون اللجوء للجنة سقط حقه في طلب الفسخ أو إنقاص أو إسقاط الأجرة أو مد مدة الإيجار ما لم يكن هناك عذر تقبله اللجنة".


رابعاً : نصت المادة (20 ) من القانون السابق: يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه، ويتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة ما لم يعلن احد الطرفين الطرف الآخر برغبته كتابة في إخلاء العين المؤجرة أو تعديل شروط العقد وذلك قبل انتهاء المدة السارية وفقاً لما يأتي:
1- بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، فيكون الإعلان قبل نهاية العقد بشهرين.
3- كما لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة، إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ العقد الأصلي ما لم تقرر اللجنة خلاف ذلك وشريطة أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة وان يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنة.
وكل ذلك ما لم يخل المستأجر بشروط العقد المتفق عليها ففي هذه الحالة يحال الأمر إلى اللجنة للفصل في النزاع القائم طبقاً لأحكام هذا القانون.



المحامى المحترم على العقيد
العقد بين الطرفين هو عقد استثمار وليس عقد إيجار .
كما تنص المادة 11 من القانون أعلاه " فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة أو لم يعين مكانًا يقع فيه الوفاء، فللمستأجر أن يودع الأجرة باسم اللجنة لدى أحد المصارف الوطنية، ويعتبر إيصال الإيداع سندًا لإبراء ذمة المستأجر بالقدر المودع، وعلى المستأجر واللجنة إخطار المؤجر بالإيداع، ولا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بقرار من اللجنة.
- للمؤجر بناءً على طلبه وموافقة رئيس اللجنة سحب ما أودع لصالحه "
ومن ثم للتأكيد على أن السائل ليس ممتنعاً عن أداء الأجرة فقد أودع قيمة الإجار بللجنة ، وهو إجراء صحيح .
بالإضافة إلى أن السائل الكريم له الحق فى الإمتناع عن أداء الأجرة لإمتناع الخصم عن تمكين السائل من الإنتفاع بالعين موضوع العقد عملاً بقانون المعاملات المدنية .
وبالله التوفيق

[المحامي والمحكم علي العقيد]

أولاً : الذي يظهر لنا بأن الرأي القانوني الذي طرحناه سلفاً غير مناسب لقضية السائل وهذا أمر طبيعي ؛ لأن الإجابة لا تكون إلا بما يظهر للمسؤول في حدود المسألة بلا زيادة ولا نقصان .

ثانياً : تحديد ما إذا كان العقد المبرم بين السائل والطرف الآخر هو عقد إيجار أو استثمار هذا لا يكون إلا بما ظهر واتضح للمحكمة من ظروف الدعوى وملابساتها والتكييف القانوني الذي يراه الخصوم ليس محل الاعتبار إذا تم تكييف الدعوى من قبل المحكمة المختصة على أنها عقد إيجار فهو كذلك ولا منازعة في ذلك ؛ لأن المحكمة قد فهمت الواقع وطبقت عليه أحكام القانون الصحيح .

ثالثاً : طبقاً لقاعدة شهيرة في فقة القانون " الخاص يخصص العام " ومن ثم فإن قانون الإيجارات لإمارة أبوظبي هو قانون خاص يخصص قانون المعاملات المدنية الاتحادي العام ، النتيجة فلا ينظر إلى العام إلا إذا غاب النص القانوني الخاص حينئذ يكون العام هو المرجع الأخير لحسم النزاع وبخلاف ذلك فلا .

رابعاً : طبقاً لقاعدة اللاحق ينسخ السابق ومن ثم فإن نصوص القانون الذي صدر مؤخراً تنسخ نصوص القانون الذي صدر مسبقاً وهذا لا منازعة فيه بين فقهاء القانون .

خامساً : والفيصل في حسم النزاع هو محكمة الموضوع سواء كانت الابتدائية أو الاستئناف .

سادساً : من غير المعقول أن يقوم المسؤول بالإجابة على سؤال السائل بشكل دقيق ؛ لأن ملف القضية ليس في حوزة المحامي المسؤول وطالما كان الأمر كذلك فإن هناك حلقات كثيرة مفقودة في القضية يتعين على السائل حتى يصل إلى الإجابة الشافية أن يتواصل مباشرة مع المحامي المسؤول .

بكل احترام وتحفظ ...
هو مجرد رأي لا أقل ولا أكثر ...
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته ...

[علي الراعي]

أخى الكريم المحامى على القعيد
دائماً وأبداً نحترم النقاش الحر بين السادة المحامين والسادة المستشارين لإثراء النقاش والحوار الهادف .
ورأيك وآراء الأخوة الأعضاء به فائدة لنا جميعنا لأننا نكمل بعضنا بعضاً .
بالرغم من أن السائلين فى مشاركاتهم غالباً لا يطرحون كل ما يتصل بموضوعاتهم ، إلا ان الخبرة لها دور فى الربط بين معطيات النزاع ، وأن يجعل المستشار نفسه فى مكان القاضى ناظر النزاع ليتمكن من تكييف النزاع ثم إعمال نصوص القانون الواجب التطبيق على هذا النزاع وصولاً إلى النتيجة المرجوة للسائل ، ومن ثم توضيح موقف السائل بالدعوى ومدى أحقيته بطلباته .
وبالله التوفيق

[espeed]

عود للموضوع من جديد .... اخواني تم تحويل القضية للمحكمة المدنية لعدم اختصاص لجنه الايجارات ولكن هناك شيئ يقلقني وهو بعد ان المدعي قام بطلبات كثيره وكل جلسة يعدل طلباته مره عدم دفع الاجرة وفي النهاية توجه الى مادة في القانون تقول ....

مادة 6
تسجل جميع التصرفات التي ترد على العقاراتالمشمولة بحكم المادة (10) من هذا القانون التي من شأنها إنشاء حق من الحقوقالعينية الأصلية أو التبعية أو نقله أو زواله، وكذلك الأحكام الباتة المثبتة لشيءمن ذلك، في السجل المخصص لذلك في الجهة المختصة التي يقع العقار في دائرتها، ويترتبعلى عدم التسجيل أن كافة الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تزول بين ذويالشأن ولا بالنسبة لغيرهم. ويسري هذا الحكم على عقود الإيجار التي تكون مدتها أكثرمن أربع سنوات ولا يعتد بالتصرفات غير المسجلة، ولا يكون لها أثر سوى الالتزاماتالشخصية بين ذوي الشأن

هذي من قانون اسمه قانون تنظيم التسجيل العقاري ....

وطبعا هو يطالب الحين ببطلان العقد ...

مدري هذي هي نهاية المطاف ولا في امل واشكر كل من سيفيديني مما اعطاه الله

[علي الراعي]

الأخ الكريم
لا تفقد الأمل
فالأمل بالمولى عز وجل موجود دائما ما دمنا أحياء نتنفس .
أرجو إطلاعى على الوكالة والعقد بينكما .
وإذا فيه أوراق أخرى ذات الصلة .
ولكن أؤكد لك على ما جاء بمشاركتى سابقاً من أنه يجب عليك أن تتقدم بدعوى متقابلة بطلبك تمكينك من البناية وإلزامه بعمل وكالة والتعويضات ، مهمة جداً جداً جداً .
وبالله التوفيق

[espeed]

الدعوى المتقابله قائمة اخي الراعي بالفعل .... وبالنسبة للاوراق سارفقها لك ليلا اليوم ان شاء الله وجزاك الله خيرا ..............

[علي الراعي]

شكراً جزيلاً أخى
سيتم الإطلاع عليها وموافاتك بالرد ان شاء الله