مطلوب استشارة قانونية

[Mohamed Al Hawi]

السلام عليكم جميعاً

بتاريخ 16/5/2014 تم تنظيم عقد استئجار لمستودع يقع ضمن عقار كبير في دبي لمدة إيجار قدرها ثلاث سنوات أي حتى 15/5/2017 ، ونظراً لان المؤجر يرغب في هدم العقار بالكامل وإعادة بناؤه مكاتب ومستودعات ، كما أنه حصل على الترخيص اللازم لذلك.
السؤال : متى يمكنه إرسال إخطار الإخلاء للمستأجر ، لكي يتم تنفيذ الإخلاء بأقرب وقت ؟
هل يجب إرساله عند نهاية مدة العقد (أي في 16/5/2017) مع طلب تنفيذ الإخلاء بعد اثني عشر شهراً (أي بتاريخ 16/5/2018) ؟ أم أنه يمكنه إرسال الإخطار الآن يطلب فيه تنفيذ الإخلاء مع نهاية العقد (أي في 16/5/2017 ) طالما أن هناك أكثر من اثني عشر شهراً متبقياً لانتهاء العقد .

وشكراً

[علي الراعي]

الأخ الكريم
بعد التحية
إذا كانت مقيم بإمارة أبوظبى فيكون من حقك التمسك بالشروط الآتية :-
في حالة الهدم لإعادة البناء والتحوير، أن يكون قد مضى على إنشاء العقار خمس عشرة سنة على الأقل

منح المستأجر مهلة للإخلاء قدرها ستة أشهر من تاريخ صدور التراخيص اللازمة من الجهات المختصة

تكون الأفضلية في استئجار العقار بعد إعادة بنائه أو تعليته أو الإضافة عليه أو تحويره للمستأجر السابق.

أما إذا كنت من مقيمى إمارة دبى فيتطلب توافر الشروط التالية :-
أن يقوم المؤجر بإخطار المستأجر بأسباب إخلاء العقار قبل اثني عشر شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء ، على أن يتم الإخطار عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل .
وبالله التوفيق

[Mohamed Al Hawi]

شكراً لإجابتك أخي الأستاذ علي ، إلا أن ما ذكرته بخصوص إمارة دبي منصوص عليه حرفياً وبشكل عام في القانون ، غير أنه لا يجيب على سؤالي في تحديد تاريخ إرسال الإخطار في الحالة التي ذكرتها.

- هل يصح إرسال الإخطار الآن متضمناً طلب تنفيذ الإخلاء في 16/5/2017؟

- أم يصح إرساله فقط عند نهاية العقد بتاريخ 16/5/2017 متضمناً طلب تنفيذ الإخلاء في 16/5/2018؟

لأن إرساله في أي من الحالتين يتوافق مع ما ينص عليه القانون من حيث وجود فترة الاثني عشر شهراً بين تاريخ إرسال الإخطار والتاريخ الذي يطلب فيه تنفيذ الإخلاء .

وشكراً

[علي الراعي]

أخى الكريم
بعد التحية

يكون الإخطار قبل عام على الأقل من تاريخ إنتهاء العقد واخلاء بالإنتهاء ،و هو ما يؤكده قانون الإيجارات
يكون للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء عقد الإيجار حصراً في أي من الحالات التالية :-
ومنها حالات الهدم .........

ومن ثم يكون قبل عام على الأقل من تاريخ 16/5/2017 .

ملاحظة :-
ما جاء أعلاه من مشورة بناءً على إجتهادى الشخصى ، لعدم تعرضنا لمسألة مشابهة فى الموضوع .
وبالله التوفيق

[Mohamed Al Hawi]

شكراً لك سيادة المستشار
اجتهادكم يتوافق مع ما نفكر بإجرائه ، سوف نقوم بتوجيه الإخطار للمستأجر حالاً ، طالما أن هناك فترة أكثر من 12 شهرا على تاريخ انتهاء العقد الذي هو في 16/5/2017 ، ولكن هذا يعني أننا نوجه الإخطار أثناء سريان عقد الإيجار وقبل انتهائه ، وهذا يتعارض مع ما ورد في البند 2 من المادة 25 التي أعطت الحق للمؤجر -في حال رغبته بالهدم وإعادة البناء - بطلب الإخلاء عند انتهاء عقد الإيجار حصراً وليس قبل انتهائه.

فما هو تعليقكم في هذه الحالة؟

[علي الراعي]

شكراً لك سيادة المستشار
اجتهادكم يتوافق مع ما نفكر بإجرائه ، سوف نقوم بتوجيه الإخطار للمستأجر حالاً ، طالما أن هناك فترة أكثر من 12 شهرا على تاريخ انتهاء العقد الذي هو في 16/5/2017 ، ولكن هذا يعني أننا نوجه الإخطار أثناء سريان عقد الإيجار وقبل انتهائه ، وهذا يتعارض مع ما ورد في البند 2 من المادة 25 التي أعطت الحق للمؤجر -في حال رغبته بالهدم وإعادة البناء - بطلب الإخلاء عند انتهاء عقد الإيجار حصراً وليس قبل انتهائه.

فما هو تعليقكم في هذه الحالة؟

الأخ الكريم
ما تعنيه المادة آنفة البيان بشأن " عند انتهاء عقد الإيجار " أى إنتهاء العلاقة الإيجارية بإنتهاء تاريخ العقد .
يمكن تأويل المادة سالفة الذكر أنه يمكن للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار عند إنتهائه أى لا يجوز تجديده لفترة لاحقة وإنما تنتهى العلاقة الإيجارية بإنتهاء العقد .

ملاحظة :
نؤكد مرة أخرى على أن ما جاء بعاليه هو إجتهاد شخصى منى .
وحسبما جاء الإمام الشافعي رحمه الله قولي صحيح يحتمل الخطأ وقول غيري خطأ يحتمل الصواب