تسجيل عقود التصرفات العقاريه

[alialiali64]

السلام عليكم و رحمه الله و بركاته

أما بعد

لدي اسئله ارغب في معرفه اجابتها

عند شراء عقار جاهز حيث ان تاريخ شهاده الإنجاز قبل تاريخ البيع بموجب عقد بين البائع و المشتري و الدفعات بموجب شيكات بتواريخ معينه فهل يعتبر هذا البيع بيع على الخارطه ام بيع نهائي و هل يجب تسجيله في السجل العقاري المبدئي او في السجل العقاري الدائم و أي قانون تطبق عليه ؟


هل يعتبر مجرد تقديم طلب تسجيل عقد بيع مبدئي في السجل العقاري المبدئي دون استكماله و دفع الرسوم المقرره عنه و استلام نسحه عن العقد مختومه من دائره الأراضي و الأملاك تسجيلا و هل يجوز قانونا فسخه قبل إتمام اجراءاته من قبل الدائره القانونيه بدائره الأراضي و الأملاك؟


في حاله شراء عقار من مطور عقاري و المشتري لم يستطع استكمال الدفعات و تم الاتفاق بينه و بين البائع على الغاء العقد و تحويل المبالغ المدفوعه كدفعه أولى لشراء عقارات أخرى و تم اجبار المشتري على تحديد مبلغ لتسديده ثمنا للعقارات الجديده بمعنى ان كان سعر العقار الأصلي 50 مليون المشتري قام بتسديد 30% عند اعساره و عدم تمكنه من اكمال باقي الدفعات تم الغاء العقد بالتراضي
و لكن بشروط منها ان يتم تحويل الدفعه ال 30% من ثمن العقار الأصلي لشراء عقارات أخرى متعدده و تقسيمها على هذه العقارات باعتبار انها دفعه أولى و الشرط الثاني هو ان المشتري عليه ان يشتري عقارات بقيمه لا تقل عن 70% من قيمه العقار الأصلي بالإضافة الى ان سعر بيع العقارات التي تم بيعها له يزيد 4 اضعاف عن السعر الذي كان يبيع فيه البائع للعقارات المشابه في تلك الفترة هل يستطيع المشتري الادعاء بالغبن الفاحش و التغرير؟

أتمنى الاجابه عن هذه الاسئله للضروره و ان كان هناك نص قانوني او حكم في محكمه تمييز تغطي هذه الاسئله

و دمتم

[alialiali64]

سؤال اخر ارجو الاجابه عنه

في حال الغاء تسجيل عقد بيع مبدئي من قبل المطور عن طريق دائره الأراضي و الأملاك هل يحق للمطور القيام بتقديم الشيكات التي في حوزنه للشرطه و فتح بلاغ بها بجريمه إعطاء شيك بدون رصيد و هل يحق للشرطه او النيابه العامه ذلك بدون عرض الموضوع على اللجنه القضائيه الخاصه بالفصل في الشيكات المحرره لصالح المطور العقاري

[ghanawy]

نظرا لأن الأسئلة مهمة فإني سأضعها مع الإجابة حتى يستفيد منها الجميع
1- عند شراء عقار جاهز حيث ان تاريخ شهاده الإنجاز قبل تاريخ البيع بموجب عقد بين البائع و المشتري و الدفعات بموجب شيكات بتواريخ معينه فهل يعتبر هذا البيع بيع على الخارطة ام بيع نهائي و هل يجب تسجيله في السجل العقاري المبدئي او في السجل العقاري الدائم و أي قانون تطبق عليه ؟
إن شراء العقار الجاهز يخضع للتسجيل النهائي المباشر وليس التسجيل المبدئي ، وينطبق عليه القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والمادتان 1275, 1277 من القانون المدني ولكن إذا كان سداد الثمن على أقساط فيسجل تحت ما يسمى بالبيع المؤجل.
2- هل يعتبر مجرد تقديم طلب تسجيل (http://theuaelaw.com/vb/showthread.php?t=24881)عقد بيع مبدئي في السجل العقاري المبدئي دون استكماله و دفع الرسوم المقررة عنه و استلام نسحه عن العقد مختومة من دائرة الأراضي و الأملاك تسجيلا و هل يجوز قانونا فسخه قبل إتمام اجراءاته من قبل الدائرة القانونية بدائرة الأراضي و الأملاك؟
إن مجرد تقديم الطلب لا يعتبر تسجيلا ولكن قد يعتبر أن المطور نفذ التزامه القانوني بتقديم طلب التسجيل بشرط أن يكون مستوفيا الأوراق اللازمة للتسجيل ، وأن التسجيل لا علاقة له بالفسخ إذ لا يوجد ما يمنع من فسخ العقد المسجل ، ولكن قبل التسجيل المبدئي يكون هناك بطلان طبقا للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشرط أن يكون محل التسجيل عقار على الخارطة كما سبق القول .
3- في حاله شراء عقار من مطور عقاري و المشتري لم يستطع استكمال الدفعات و تم الاتفاق بينه و بين البائع على الغاء العقد و تحويل المبالغ المدفوعة كدفعه أولى لشراء عقارات أخرى و تم اجبار المشتري على تحديد مبلغ لتسديده ثمنا للعقارات الجديدة بمعنى ان كان سعر العقار الأصلي 50 مليون المشتري قام بتسديد 30% عند اعساره و عدم تمكنه من اكمال باقي الدفعات تم الغاء العقد بالتراضي
و لكن بشروط منها ان يتم تحويل الدفعة ال 30% من ثمن العقار الأصلي لشراء عقارات أخرى متعددة و تقسيمها على هذه العقارات باعتبار انها دفعه أولى و الشرط الثاني هو ان المشتري عليه ان يشتري عقارات بقيمه لا تقل عن 70% من قيمه العقار الأصلي بالإضافة الى ان سعر بيع العقارات التي تم بيعها له يزيد 4 اضعاف عن السعر الذي كان يبيع فيه البائع للعقارات المشابه في تلك الفترة هل يستطيع المشتري الادعاء بالغبن الفاحش و التغرير؟
يجب أن يكون هناك دليل على الإكراه وليس مجرد الضغط أو الحاجة تعتبر إكراها ، و طبقا لنص المادة 176 من قانون المعاملات المدنية ـ أن الإكراه هو إجبار الشخص بغير حق على أن يعمل عملا دون رضاه ويشترط أن يبعث الإكراه رهبة في النفس تحمل من يتصرف على التصرف بغير رضاه ، كما أن الفرق في السعر بين المشترين لا يعتبر غبنا ولكن يشترط أن يكون غبنا فاحشا ومصحوب بالتغرير أيضا وذلك طبقا لما استقرت عليه محكمة تمييز دبي في هذا الشأن بقولها أنه لا يفسخ العقد لمجرد الغرر غير المصحوب بغبن فاحش كما لا يفسخ العقد للغبن الفاحش ما لم يكن مصحوباً بتغرير أحد المتعاقدين للآخر أي أنه يتعين إثبات الغرر والغبن الفاحش معاً ، ولا يتحقق الغبن الفاحش إلا باختلال التعادل إختلالاً فادحاً بين قيمة المبيع الحقيقية والثمن الذي اشتراه به المشتري ذلك أن الغبن في المعاملات يصعب الاحتراز منه ، ومعيار الفداحة هو معيار متغير تبعاً للظروف المحيطة بالبيع وما تواضع عليه الناس في معاملاتهم ، كما أن الحيلة التي يستعملها أحد المتعاقدين للتغرير بالطرف الثاني يجب أن تكون من الجسامة بحيث لولاها لما أبرم الأخير العقد ؛ وعبء إثبات كل ذلك يقع على عاتق المتعاقد الذي يدعي الغرر .

[ghanawy]

بالنسبة للسؤال المتعلق بشيكات المطور
في حال الغاء تسجيل عقد بيع مبدئي من قبل المطور عن طريق دائرة الأراضي و الأملاك هل يحق للمطور القيام بتقديم الشيكات التي في حوزنه للشرطه و فتح بلاغ بها بجريمه إعطاء شيك بدون رصيد و هل يحق للشرطة او النيابة العامة ذلك بدون عرض الموضوع على اللجنة القضائية الخاصة بالفصل في الشيكات المحررة لصالح المطور العقاري .
ارفق لك نصوص المرسوم المتعلقة بسؤالك
المادة (3)
تختص اللجنة ، دون غيرها ، بالفصل في الشكاوي المتعلقة بالشيكات المرتجعـة المحــررة من المشــتري
لصــالح المطــور العقـاري ، أو الشيكات المحــررة من قبل منتفعـي ومستأجـري العقارات طـويلة المــدة
المشمولة حقوقهــم بأحكــام القانون رقم (7) لسنة 2006 المشار إليه .
المادة (4)
يكون للجنة في سبيل الفصل في شكاوي الشيكات المعروضة عليها ما يلي :
1- إلغاء الشيك المرتجع الصادر لصالح المطور العقاري في حال ثبوت عدم أحقيته لمبلغ الشيك .
2- إلزام محــرر الشيك بكتابة شيك جديد محل الشيك موضوع الشكوى ، يُستحق في الموعد الذي تحدده اللجنة .
3- إحـالة الشيك المرتجع إلى الجهة القضائية المختصة لإجــراء المقتضى القانوني بحق محــرر الشيك وذلك في
حال أحقـية المطــور العقاري لمبلغ الشيك .
4- الاستعانة بمن تراه مناسبا من الخبراء والمختصين في القطاع العقاري .
المادة (5)
أ- على جهات الضبط القضائي بما في ذلك مـراكز الشرطة إحـالة كافة شكاوي الشيكات المشـمولة بهــذا
المرسوم إلى اللجنة .
ب- يُحظــر على النيابة العامة والمحاكم التحقيق في الشيكات المرتجعة المشمولة بهذا المرسوم أو الفصل في
أي نزاع يتعلق بها قبل عرضها والنظر فيها من قبل اللجنة ، كما يجب عليها التوقف عن نظــر أية شكــوى
أو دعــوى جزائية تتعلق بهذه الشيكات ، وإحالتها إلى اللجنــة للنظــر فيها وفقــاً لما هـو منصـوص عليه
في هذا المرسوم .