فرج احمد
08-20-2015, 04:03 PM
****الزيادة في الأجرة فى قوانين الامارات *****
فقد تباينت قوانين الإيجارات في الدولة بشأن نسبة الزيادة في الأجرة والمدة اللازمة لإخطار المستأجر بها،
ففي أبو ظبي وحسب المادة 16 من قانون الإيجارات فإن الأجرة المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر ملزمة لهما طوال مدة العقد ، ولايجوز للمؤجر زيادة الأجرة المحددة في العقد إلا مرة واحدة كل سنة ، وكانت نسبة الزيادة (5%) من القيمة الإيجارية وأُلغيت بتاريخ 10/11/ 2013 وأصبحت غير محددة إلا ما يتفق عليه المؤجر والمستأجر وشرط تطبيق الزيادة بعد هذا التاريخ أن يخطر بها المؤجر المستأجر قبل شهرين من نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكن وثلاثة أشهر بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو لمزاولة مهنة حرة.
أما في دبي فقد نصت المادة 10 من قانون إيجارات دبي على اختصاص مؤسسة التنظيم العقاري بدبي بوضع معايير تحديد نسبة زيادة بدلات الإيجار في الإمارة بما يتوافق مع مقتضيات الوضع الاقتصادي.
وقد أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء بصفته حاكم دبي بتاريخ 21 /12/2013 المرسوم رقم 43 لسنة 2013 حدد بموجبه الزيادة القصوى في بدل الإيجار على أن لا يكون هناك أي زيادة للوحدة العقارية إذا كان بدل إيجارها يقل عن 10% من متوسط أجر المثل وزيادة 5% من القيمة الإيجارية إذا كان بدل إيجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 11 و 20 % من متوسط أجر المثل وزيادة 10% إذا كان بدل إيجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 21 و 30% من متوسط أجر المثل وزيادة 15% إذا كان بدل إيجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 31 و 40% من متوسط أجر المثل وزيادة 20% إذا كان بدل إيجار الوحدة يقل بنسبة 40% من متوسط أجر المثل ، وتسري أحكام هذا المرسوم على المؤجرين من الجهات العامة والخاصة في إمارة دبي بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة ، ونص المرسوم في مادته الثالثة على تحديد متوسط أجر المثل وفقاً لمؤشر تحديد بدل الإيجارات في دبي المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري بدبي وبدأ العمل بهذا المرسوم اعتباراً من تاريخ صدوره.
وفي الشارقة فإن القانون قد حظر الزيادة في الأجرة قبل مرور ثلاث سنوات على بداية العقد على أن تكون الزيادة بأجرة المثل وفي حالة عدم اتفاق الطرفين على الزيادة تقوم اللجنة بتحديد أجر المثل ولاتجوز زيادة بدل الإيجار المتفق عليه إلا بعد انقضاء سنتين على الزيادة السابقة.
أما في إمارة رأس الخيمة فقانون المعاملات المدنية الإتحادي والساري فيها لم يحدد مدة معينة لإخطار المستأجر ولا نسبة الزيادة وإنما نصت المادة 760 على أنه إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة في الأجرة بعد انتهاء مدة الإيجار فإنها ملزمة للمستأجر إذا ظل حائزاً للعين دون اعتراض .
أما في عجمان فإن القانون قد حظر الزيادة في الأجرة قبل مرور ثلاث سنوات على بداية العقد أو من تاريخ آخر زيادة وبعد مرور هذه المدة يمكن للمؤجر زيادة الأجرة بشرطين أن يخطر المستأجر قبل نهاية العقد بشهرين على الأقل وأن لاتتجاوز نسبة الزيادة 20% من القيمة الإيجارية وفي حال تحقق هذين الشرطين تكون الزيادة ملزمة للمستأجر ، وقد منح القانون للمؤجر الحق بالطلب من لجنة الإيجارات زيادة الأجرة أكثر من 20% إذا توافرت ثلاثة شروط الأول مرور سنة على نهاية عقد الإيجار أو آخر زيادة والثاني أن يكون المؤجر قد قام بتحسينات أو صيانة باهظة التكاليف أو أسباب تقبلها اللجنة والثالث إخطار المستأجر بالزيادة قبل انتهاء عقد الإيجار بثلاثة أشهر ولم يعترض المستأجر كتابة خلال أسبوع من تاريخ استلامه إخطار المؤجر ولم يودع خلال هذه المدة نسخة من اعتراضه لدى اللجنة، وفي هذه الحالة تقوم اللجنة بتقدير الأجرة.
وفي الفجيرة نسبة الزيادة في حدود 5% شرط أن يخطر بها المؤجر المستأجر عن طريق لجنة الإيجارات قبل شهرين على الأقل من تاريخ نهاية العقد وإذا لم يعترض المستأجر كتابياً إلى اللجنة قبل شهر من تاريخ نهاية العقد اُعتبر ذلك موافقة ضمنية منه على الزيادة ، وكذلك يمكن للجنة زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 5% في حال قيامها بتمديد العقد حسب المادة 6 من القانون .
أما في أم القيوين فإن نسبة الزيادة لاتتجاوز 10% بالنسبة للعقارات المؤجرة تجارية أو صناعية و 7% بالنسبة للعقارات المؤجرة للسكن شرط إخطار المستأجر قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر على الأقل وفي حالة عدم اعتراض المستأجر على طلب الزيادة أٌعتبر ذلك قبولاً منه بها وإذا حدث خلاف تبت اللجنة في ذلك.
معهد التدريب والدراسات القضائية
حقوق وإلتزامات المؤجر والمستأجر
في قوانين إيجارات العقارات في الدولة
إعداد وتقديم
المستشار القانوني
خاطر محمد العبدالله
فقد تباينت قوانين الإيجارات في الدولة بشأن نسبة الزيادة في الأجرة والمدة اللازمة لإخطار المستأجر بها،
ففي أبو ظبي وحسب المادة 16 من قانون الإيجارات فإن الأجرة المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر ملزمة لهما طوال مدة العقد ، ولايجوز للمؤجر زيادة الأجرة المحددة في العقد إلا مرة واحدة كل سنة ، وكانت نسبة الزيادة (5%) من القيمة الإيجارية وأُلغيت بتاريخ 10/11/ 2013 وأصبحت غير محددة إلا ما يتفق عليه المؤجر والمستأجر وشرط تطبيق الزيادة بعد هذا التاريخ أن يخطر بها المؤجر المستأجر قبل شهرين من نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكن وثلاثة أشهر بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي أو لمزاولة مهنة حرة.
أما في دبي فقد نصت المادة 10 من قانون إيجارات دبي على اختصاص مؤسسة التنظيم العقاري بدبي بوضع معايير تحديد نسبة زيادة بدلات الإيجار في الإمارة بما يتوافق مع مقتضيات الوضع الاقتصادي.
وقد أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء بصفته حاكم دبي بتاريخ 21 /12/2013 المرسوم رقم 43 لسنة 2013 حدد بموجبه الزيادة القصوى في بدل الإيجار على أن لا يكون هناك أي زيادة للوحدة العقارية إذا كان بدل إيجارها يقل عن 10% من متوسط أجر المثل وزيادة 5% من القيمة الإيجارية إذا كان بدل إيجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 11 و 20 % من متوسط أجر المثل وزيادة 10% إذا كان بدل إيجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 21 و 30% من متوسط أجر المثل وزيادة 15% إذا كان بدل إيجار الوحدة يقل بنسبة تتراوح بين 31 و 40% من متوسط أجر المثل وزيادة 20% إذا كان بدل إيجار الوحدة يقل بنسبة 40% من متوسط أجر المثل ، وتسري أحكام هذا المرسوم على المؤجرين من الجهات العامة والخاصة في إمارة دبي بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة ، ونص المرسوم في مادته الثالثة على تحديد متوسط أجر المثل وفقاً لمؤشر تحديد بدل الإيجارات في دبي المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري بدبي وبدأ العمل بهذا المرسوم اعتباراً من تاريخ صدوره.
وفي الشارقة فإن القانون قد حظر الزيادة في الأجرة قبل مرور ثلاث سنوات على بداية العقد على أن تكون الزيادة بأجرة المثل وفي حالة عدم اتفاق الطرفين على الزيادة تقوم اللجنة بتحديد أجر المثل ولاتجوز زيادة بدل الإيجار المتفق عليه إلا بعد انقضاء سنتين على الزيادة السابقة.
أما في إمارة رأس الخيمة فقانون المعاملات المدنية الإتحادي والساري فيها لم يحدد مدة معينة لإخطار المستأجر ولا نسبة الزيادة وإنما نصت المادة 760 على أنه إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة في الأجرة بعد انتهاء مدة الإيجار فإنها ملزمة للمستأجر إذا ظل حائزاً للعين دون اعتراض .
أما في عجمان فإن القانون قد حظر الزيادة في الأجرة قبل مرور ثلاث سنوات على بداية العقد أو من تاريخ آخر زيادة وبعد مرور هذه المدة يمكن للمؤجر زيادة الأجرة بشرطين أن يخطر المستأجر قبل نهاية العقد بشهرين على الأقل وأن لاتتجاوز نسبة الزيادة 20% من القيمة الإيجارية وفي حال تحقق هذين الشرطين تكون الزيادة ملزمة للمستأجر ، وقد منح القانون للمؤجر الحق بالطلب من لجنة الإيجارات زيادة الأجرة أكثر من 20% إذا توافرت ثلاثة شروط الأول مرور سنة على نهاية عقد الإيجار أو آخر زيادة والثاني أن يكون المؤجر قد قام بتحسينات أو صيانة باهظة التكاليف أو أسباب تقبلها اللجنة والثالث إخطار المستأجر بالزيادة قبل انتهاء عقد الإيجار بثلاثة أشهر ولم يعترض المستأجر كتابة خلال أسبوع من تاريخ استلامه إخطار المؤجر ولم يودع خلال هذه المدة نسخة من اعتراضه لدى اللجنة، وفي هذه الحالة تقوم اللجنة بتقدير الأجرة.
وفي الفجيرة نسبة الزيادة في حدود 5% شرط أن يخطر بها المؤجر المستأجر عن طريق لجنة الإيجارات قبل شهرين على الأقل من تاريخ نهاية العقد وإذا لم يعترض المستأجر كتابياً إلى اللجنة قبل شهر من تاريخ نهاية العقد اُعتبر ذلك موافقة ضمنية منه على الزيادة ، وكذلك يمكن للجنة زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 5% في حال قيامها بتمديد العقد حسب المادة 6 من القانون .
أما في أم القيوين فإن نسبة الزيادة لاتتجاوز 10% بالنسبة للعقارات المؤجرة تجارية أو صناعية و 7% بالنسبة للعقارات المؤجرة للسكن شرط إخطار المستأجر قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر على الأقل وفي حالة عدم اعتراض المستأجر على طلب الزيادة أٌعتبر ذلك قبولاً منه بها وإذا حدث خلاف تبت اللجنة في ذلك.
معهد التدريب والدراسات القضائية
حقوق وإلتزامات المؤجر والمستأجر
في قوانين إيجارات العقارات في الدولة
إعداد وتقديم
المستشار القانوني
خاطر محمد العبدالله