شاركنا النقاش حول قرار الغاء نسبة زيادة الايجارات في ابوظبي

[خليفه المنصوري]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

خلال الايام الماضية أصدر المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي قراراً بشأن عقود إيجار الأماكن،
والذي يتضمن إلغاء تمديد عقود الإيجار ونسبة الزيادة السنوية البالغة 5% اعتباراً من 10 نوفمبر الحالي.

وقال مسؤولون ومتعاملون في السوق العقارية بأبوظبي إن تقدير القيمة الإيجارية أصبحت تخضع لإرادة المتعاقدين، وتحكمها قواعد العرض والطلب السارية في السوق العقاري،

مؤكدين أن القرار يسهم في تحقيق التوازن بالسوق، ودعم التنافسية بالقطاع العقاري في العاصمة.
وأكد هؤلاء أن القرار ينصف بعض الفئات المتضررة سواء من المستأجرين أو الملاك.

ومن جهة أخرى وبعد اصدار هذا القرار نقرأ في الصحف اليوم وكما كنت أتوقع ,,

محال تجارية بأبوظبي تدفع «ضريبة الشهرة» بقبول مضاعفة الإيجار

دفع مستأجرون في قطاع التجزئة بأبوظبي ضريبة شهرة مواقع محالهم التجارية، بعد أن قبلوا زيادة بنحو الضعف في بدل الإيجار، تحت ضغط ملاك استغلوا قرار حكومة الإمارة إلغاء سقف الزيادة السنوية التي كانت محددة بـ5%، وإخضاع الإيجارات للعرض والطلب.
وقال محمد مصطفى السويركي رئيس مجلس إدارة شركة شمس العاصمة العقارية إن بعض مستأجري محال شهيرة ومطاعم في أبوظبي تضرروا من مطالبات ملاك بزيادات غير منطقية في الأسعار، لاسيما في ظل إدراك الملاك أن هذه المحال حققت نجاحاً في مواقعها على مدى سنوات، ما يجبرهم على القبول بالزيادة.
وذكر ناصر مال الله الحمادي مدير مؤسسة لؤلؤة الخليج للعقارات أن مالك إحدى البنايات التي تتولى الشركة إدارتها، طالب مستأجر محل شهير بمنطقة معسكر آل نهيان بزيادة سعر الإيجار من 350 ألفاً إلى 750 ألف درهم سنوياً، موضحاً أن المالك استند إلى تحقيق صاحب المحل مكاسب كبيرة، رغم أن سعر السوق بذات المنطقة يقل كثيراً عن هذه القيمة.

http://www.alittihad.ae/details.php?id=3811&y=2014 (http://www.alittihad.ae/details.php?id=3811&y=2014)

-----------------

فهل الحل لتنشيط السوق العقارية هو الغاء قرار نسبة الزيادة السنوية وترك السوق للعرض والطلب ؟

وطبعا الاستغلال لمثل هذه المحلات جدا بسيط فلا يمكن لمحل ذو شهرة واسم ومكان اعتاد عليه زبائنه أن يترك مكان المحل والانتقال الى مكان اخر بسبب زيادة الايجار غير المنطقية وليس امامه خيار الا قبول هذه الزيادة حتى لا يتسبب له قرارة في عدة خسائر ليست في الحسبان

أنا أرى ان يتم تنظيم السوق بوضع قرار لا يحدد نسبة الزيادة ولكن يضع حد أعلى للزيادة لاتتعدى 20% أو أنه لايجوز زيادة قيمة الايجار الا بعد مرور خمسة سنوات من تاريخ العقد حماية لاصحاب المحلات حتى اذا اضطر الى ترك العين المؤجرة يكون قد استرجع بعض ماخسره في الديكورات وغيرها ,, وحتى لا يكون السوق بلا ضوابط وتلعب به الاهواء والاطماع

تبادل الاراء في هذه المسأله هو لكم اخواني الاعزاء وانا بإنتظار مشاركتكم ورأيي مجرد رأي يحتمل الخطأ والصواب

[محمد ابراهيم البادي]

شاكر سعادة المدير هذا الطرح النقاشي المميز
ونحن بصدد تطور تسعى وارءه الدولة من كافة الجوانب بدءا من الاستقرار
فالانسان اذا لم يكن مستقرا فما هو عطاؤه
والدليل الزيادة التي صادفت المعني في الخبر باكثر من 100% دفعة واحدة
فان كان الجشع هو المسيطر فاعلم ان التقاضي سيزيد في مسألة الايجارات في العاصمة
لان الموضوع ترك عائما في ايدي بعض البشر دون رقيب او حسيب على افعالهم وتصرفاتهم ، فان قنن الامر او الزيادة في حدود المعقول سيكون هناك انتعاش عقاري في الامارة ولكن لا تترك الامور للعبث من البعض الذين يرون انهم هم اصحاب النفوذ ولا رقيب عليهم
فهذه دعوة بان ترى الجهة المعنية بالامر الى اعادة الامر الى ما هو عليه وان تكون هناك نسبة تفرض بالزياد تقدر بـ 5% مثلا كل سنتين او اكثر حتى تنتعش السوق العقارية ويعلم المستأجرين سواء كانوا في منازل في اعمال تجارية ترتيب امورهم الاقتصادية والبدء بمشاريع تنفع الفرد والمجتمع

اكرر شكري سعادة المدير العام

[خليفة حمادي]

أعتقد أن القرار جانبه الكثير من الصواب ، وفي حقيقة الامر أن ذلك يرفع الظلم عن المستأجر والمالك في نفس الوقت ، فترك الامر للحرية التنافسية والعرض والطلب هو من اهم مقومات الاقتصاد الناجح ، فليس المالك هو من يضع السعر أو المستأجر إنما سعر السوق هو الذي يحدد ذلك ، واعتقد انه لن تكون هناك مشكلة في المناطق السكنية ، وإنما الذيادة ستكون اكبر في المناطق التجارية حيث يكون عليها الطلب اكثر.

[محمد ابراهيم البادي]

شاكر المداخلة صاحب السعادة
ولكن من المنظور الاقتصادي انه لا يجب ان تستقر الاسعار وان تكون تنافسية في حدود المعقول حتى يستقر التاجر ويستنقع المتسوق او طالب السلعة
فلا يمكن ان يكون الايجار بمئات الالاف ويكون البيع بعشرات الالاف فستكون الخسارة مستحقة لكل تجارة
فضلا عن انه لن تخلق فرص تجارة جديدة خاصة من الشباب المتحمس لادارة عمل خاص به لان المصاريف ستكون اكثر من العائد
وسيبب ذلك ركود في الاقتصاد خاصة وان الدولة جهة طالبة للاستثمار والتعامل التجاري على اراضيها من كل العالم فمن الواجب الى ان تجمح الاسعار الغالية او الخيالية و ان تكون مدروسة حتى يستفيد اكبر عدد ممكن من المقيمين او المترددين على الدولة

[خليفة حمادي]

حياك الله اخي محمد ، أحسنت وأعتقد ان المجال العقاري يجب ان يكون حريه تنافسية مقيدة برقابة واشراف الحكومة ، ولا يترك الامر لجشع السوق ، فالمهم هو وجود توازن في السوق العقارية خاصة في الايجارات واعتقد أن هذا متحقق الان بدليل اصدار الكثير من القرارت بين الحين والاخر لضبط السوق العقارية.

[محمد ابراهيم البادي]

صاحب السعادة
اشكر مرورك واثراءك الموضوع
وعندنا الى مسألة الرقابة والتقييد وان كانت هناك حرية تنافسية
فالموضوع يعني العودة الى قانون او تقنين لمراقبة السوق ومحنه الثقة والرقابة حتى تتحسن الاوضاع وتسير الى الافضل
ومثل ما قلت لضبط السوق من الاطماع سيدي

[خالد النبوى]

السلام عليكم ، تحياتى للقائمين على هذا المنتدى الرائع ، وتحية خاصة للطرح المبدى من سعادة المدير العام بشأن القرار الصادر بشأن الغاء تمديد عقودالايجار ونسبة الزيادة السنوية اعتبارا من 10 نوفمبر 2013 ، وفى هذا الشأن أود إبداء الرأى التالى :-

1- أن هذا القرار يؤدى الى العودة الى تفعيل نص المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006 والتى تنص على أن "
- تكون الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ملزمة للمتعاقدين طوال مدة الإيجار المحددة في العقد .
- على أنه إذا كانت مدة العقد ثلاث سنوات أو أقل، فإنه لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة المحددة في العقد، إلا مرة واحدة كل سنة بنسبة لا تزيد على سبعة في المائة (7%) من قيمة الأجرة المحددة في العقد ، على أنه يجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي زيادة أو انقاص هذه النسبة بحسب مايراه مناسبا. وتحدد نسبة الزيادة السنوية للأجرة في العقود التي تزيد مدتها على ثلاث سنوات بقرار من المجلس التنفيذي.
- ويطبق الحكم السابق على عقود الإيجارات السارية والعقود القائمة وقت العمل بهذا القانون عند تجديدها ، أو عند إعادة إبرامها مع المستأجرين الحاليين أو عند إبرامها مع مستأجرين جدد.
- وتبدأ مدة احتساب الزيادة السنوية للأجرة المشار إليها اعتباراً من تاريخ عقد الإيجار ، أو آخر زيادة للأجرة أيهما أقرب، فإذا كان تاريخ عقد الإيجار أو تاريخ آخر زيادة يرجع إلى أكثر من سنة قبل تاريخ العمل بهذا القانون، فلا تحسب المدة الزائدة على السنة الأخيرة.
- مع مراعاة ما جاء في الفقرة الثانية من هذه المادة يكون للمستأجر الحق في تجديد عقد الإيجار المبرم مع المؤجر والذي تقل مدته الإيجارية عن ثلاث سنوات لمدة أو مدد أخرى لتصبح المدة الإيجارية في مجموعها لا تجاوز ثلاث سنوات من تاريخ عقد الإيجار الأصلي وذلك بنفس الشروط والأحكام وذلك بإشعار يوجهه إلى المالك برغبته بالتجديد وذلك قبل شهر من انتهاء مدة العقد.
- وعلى المؤجر إخطار المستأجر كتابة برغبته في زيادة الأجرة وتحديدها قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل.
- ويجوز لأي من الطرفين التظلم لدى اللجنة بشأن أي خلاف ينشأ عن الزيادة في الأجرة خلال مدة شهر من تاريخ استلام الإخطار بالزيادة أو برفضها.
- ويجوز لصاحب المصلحة التقدم بشكوى للجنة ضد المؤجر في حالة تجاوز الأخير لنسبة الزيادة المقررة، وللجنة الحق في فرض غرامة على المؤجر لا تجاوز إيجار سنة في حالة تجاوزه لنسبة الزيادة المقررة أو في حال عدم امتثاله لقرارها بتصحيح هذه المخالفة. وللجنة فرض هذه الغرامة من تلقاء نفسها ودون الحاجة إلى تحريك شكوى من قبل صاحب المصلحة ".

وعليه ، فبمجب هذا القرار قد تم تفعيل هذا النص المعطل بموجب القرارت المتعاقبة سلفا من المجلس التنفيذى .

أما بخصوص تحديد القيمة الايجارية وعدم تركها لعنان المؤجر وحده ، فيمكن وفقا لنص المادة 32 من القانون إصدار مايراه مناسباً من القرارات والتعليمات لتنظيم العلاقة التعاقدية بين المؤجرين والمستأجرين، بما لا يتعارض أو يخالف أحكام هذا القانون.
ويمكن أن تكون هناك قرار بتقسيم مناطق أبوظبى وتحديد القيمة الايجارية لكل منطقة مع مراعاة عمر المبنى والخدمات المتوافرة به ، وبذلك يكون لكل منطقة قيمة ايجارية معروفة للمؤجر والمستأجر .

[محمد ابراهيم البادي]

شاكر لك سعادة المستشار هذه المداخلة الرائعة جدا
وان كان الكثيرين لا يعملون بتلك المواد او بالعمل القضائي بها وانا احدهم
ولكننا سنعود الى السيطرة الفعالية المقننة لمثل هذه الاحداث حتى لا يكون عدد كبير من القضايا في سرايا المحاكم مما يؤدي الى عدم استقرار المستثمرين

اكرر شكري و امتناني صاحب السعادة على ما قدمتوه من فكر راقي

[مو قانونية]

السلام عليكم ورحمة وبركاته عندي مشكلة هي ان المؤجر اقام علي دعوى السبب اني طلبت منه بدل ما ادفع دفعتين لعدم قدرتي وطلبت منه يتفهم الوضع المالي انو يخليها 3 دفعات رفض وراح على طول رفع علي دعوى والحين الدعوى اقيمت وان شاء الله الجلسة بشهر 2 ، مكتوب سبب رفع الدعوى عدم التجديد انا ما رفضت اجدد ولكن اغير الدفعات ل 3 دفعات مع العلم رفع الاجار بقيمة 5% ولما رفع الدعوى لم يذكر انه رفع قيمة الاجار ووضع انه قيمة الاجار قبل الزيادة (5%)، اتمنى من اصحاب الخبرة افادته مالذي استطيع عمله؟! هل ستكسب الدعوى؟ هل اقدر اوضح للقاضي انو انا مجرد طلبت تصير الدفعات 3 دفعات والمؤجر رفض وبدون تفاهم راح يرفع الدعوى؟ مع العلم خلال سنة الاجار كانت الصيانة للبناية جدا سيئة وما يقوموا بالصيانة وحتى اعطونا العين المؤجرة وهي قديمة بدون عمل صيانة في حين شقق اخرى قاموا بصيانتها وحتى وضع رخام جديد للمستاجرين!مع العلم البناية قديمة جدا حتى الحمامات الله يعزكم من وقت ما تبنت ومافي صيانة ودايما خربانه ولما نطلب الصيانة ما تيجينا الا بالموت وردهم ان صاحبة البيت عندها فيلا بالمنطقة الفلانية والي يسوي الصيانة لازم يكون متوفر بالمنطقة علشان الفيلا!!؟ يرجى الافادة ؟ لو كسبت الدعوى هل من حق المحكمة انها تخلينا نخلي الشقة حتى مع عدم توفر شقة اخرى ؟ في هذه الحالة ما العمل؟