المدة الملزمة للمؤجر بعدم الاخلاء .. للأهمية ارجو التفضل بالدخول

[طموح]

حياكم الله اساتذي المستشارين والمحامين ..

أطرح بين أيدكم مشكلة تهم شريحة كبيرة في المجتمع من المستأجرين وهي الفترة الزمنية الملزمة للمؤجر بعدم الطلب من المستأجر بإخلاء العين المؤجرة .. وذلك في قانون الايجار المحلي لإمارة أبوظبي

هناك عدة تعديلات طرأت على هذه المدة ..

في المادة رقم 3/20 من القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي كانت المدة الملزمة على المؤجر هي 3 سنوات.

ثم تم تعديل هذه المادة بالقانون رقم 6 لسنة 2009 لتصبح 4 سنوات.

ثم صدر قرار رقم (75) لسنة 2009 يقضي بزيادة هذه الفترة الى 5 سنوات.

ثم صدر قانون رقم (4) لسنة 2010 واستبدل المادة (20) من القانون رقم 20 لسنة 2006 بنص لم بورد ذكر للفترة الزمنية الملزمة للمؤجر بعدم الطلب من المستأجر بإخلاء العين المؤجرة .. وهنا تكمن المشكلة ،
خاصة بالنسبة للمستأجرين الجدد ،، حيث يستطيع المؤجر أن يطلب اخلاء العين المؤجرة بعد سنة واحدة فقط من الانتفاع ،، وهو ما يشكل ضرر بالغ للمستأجر ،، حيث لا يخفى عليكم العناء الذي يتكبده المستأجر من إيجاد سكن ملائم له ولأسرته ومن ثم تبدأ رحلة نقل الاثاث وشراء المستلزمات والقيام ببعض الصيانة التي لا تكون على المالك كالتحسينات وامدادات الري ..الخ ومن ثم تحويل الابناء للمدارس التي يغطيها السكن الجديد .. وغيرها الكثير تترتب على عاتق المستأجر في حالة انتقاله لسكن آخر .. ومن هنا كان المنع بعدم جواز الطلب بالاخلاء قبل الانتفاع بالعين المؤجرة مدة 5 سنوات .. فلماذا اسقطت هذه الفترة من المادة المستبدلة ..

والآن وخاصة بعد إلغاء نسبة الزيادة والمقررة ب5% ..فإن ذلك يجعل الملاك يطمعون بالزيادة العائمة .. فإما الخضوع للزيادة أو الاخلاء حتى ولو كان المستأجر لم ينتفع بالعين المؤجرة سوى سنة واحدة ..

اخواني المحامين ،، ما هي نظرتكم حول هذه القضية ،، ومن خلال خبراتكم ،، ما هي الحلول التي ترونها ،،

[طموح]

طلبنا الرأي القانوني ..وين الاساتذه ..

[محمد ابراهيم البادي]

استاذي الفاضل

كم هو الشوق لمداخلاتك الرائعة والمنتظرة منذ فترة طويلة من الزمن

فان كان المشرع لم يقرر مدة في الاخلاء هنا يرجع تقدير الامر الى القضاء الى ما عرض عليه النزاع ليصدر فيه المبدأ القضائي الملزم للكافة

ولكن التشريعات الاخيرة المحلية لامارة ابوظبي وخاصة بالنسبة لاصحاب العقار سمحت لهم بالاثراء بلا سبب على اعناق المستأجرين ، وهذه ردات فعل كثيرة تناقلت في الفترة الاخيرة خاصة بان منحوا احقية رفع النسب الايجارية بلا رقيب و لا حسيب ودون مدد

وهذا الامر سيؤدي سلبا على استقرار الاستثمار في العاصمة

وفي انتظار القانون منك سيدي اذا كان في متناولك لتكون المناقشة بشكل اوسع

[محمد ابراهيم البادي]

الاخ العزيز بو محمد المحترم
بالنسبة للتعديل الوارد في قانون تنظيم العلاقة الايجارية في امارة ابوظبي موضوع النقاش في القانون رقم 4 لسنة 2010
فقد جاء في الفقرة رقم (3) من المادة (20) المعدلة على انه "اذا رغب احد الطرفين في عدم تجديد العقد او تعديل شروطه يتعين عليه ان يخطر الطرف الاخر كتابة وذلك قبل شهرين من تاريخ انتهاء العقد بالنسبة للاماكن المؤجرة للكسنى ...."

وجاء في البند رقم (5) من ذات المادة على انه "للجنة ان تقرر اخلاء العين المؤجرة قبل التاريخ المحددة في البند (4) [9/2/2010] من هذه المادة اذا كان استمرار المستأجر في العين المؤجرة من شأنه ان يلحق ضررا جسيما بالمؤجر بشرط ان يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنتين ، وفي هذه الحالة يمنح المستأجر مهلة لا تجاوز ستة اشهر لاخلاء العين المؤجرة تبدأ من تاريخ قرار اللجنة

فالمواد واضحة من حيث الانذار بالاخلاء والمدة المحددة له بموجب التعديل الوارد في القانون

[طموح]

السلام عليكم ..
استاذنا الاخ الفاضل محمد البادي ..شاكر لك مرورك وتفاعلك وتوضيحك ..
اللي كنت ابي استوضحه اني فعلا وجدت فراغ قانوني تنظيمي ينظم العلاقة بين المستأجر والمؤجر متمثل باسقاط المدة الملزمة موضوع النقاش.
وما تفضلت به من رد يكون في حالة (استثناء) وهو نشوب خلاف بين المتعاقدين سببه (ضرر جسيم) يلحق بالمؤجر وهنا تكون كلمة الفصل للجنة فض المنازعات وفي حال فعلا تحقق الضرر الجسيم فالحق احق ان يتبع ولا ضرر ولا ضرار شريطة ان يكون المستاجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنتين.
ولكن هذا الاستثناء لم يغفله المشرع فكان موجود في القانون رقم 6 لسنة 2009 والخاص بتعديل احكام القانون رقم 20 لسنة 2006
بشأن ايجار الاماكن وتنظيم العلاقة الايجارية في امارة ابوظبي ومع هذا كان هناك بند صريح وواضح بإلزام المؤجر بعدم الاخلاء قبل مضي 4 سنوات حيث نصت المادة 20 بأنه (لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء العـــــين المؤجـــرة إلا بعد مضي أربع سنوات.) ثم جاءت المادة الأولى من القرار رقم (75) لسنة 2009 بشأن تعديل مدة عقود إيجار الأماكن ونصت على (تعدل مدة عقود الإيجار المنصوص عليها في المادة (20) من القانون رقم (6) لسنة 2009 المشار إليه، لتصبح خمس سنوات بدلاً من أربع سنوات) دون تغيير في بقية النصوص بمعنى إن الاستثناء (الضرر الجسيم) قائم ولا خلاف عليه ومع هذا فإن المشرع اصر على وجود مدة ملزمة للمؤجر بخلاف القانون رقم (4) لسنة 2010.

الذي أراه باغفال المشرع المدة الملزمة في قانون الأخير سيترتب عليه عبئ على المستأجر أو طرق باب القضاء وهو عبئ أثقل لا يحبذه المستأجر كما سيثقل ارفف لجنة فض المنازعات .

[اللحيفي]

شكرا لكل الاساتذة على مناقشاتهم القيمة ، ولكن السؤال بالنسبة للقانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن تنظيم العلاقة الايجارية في امارة ابوظبي وتعديلاته ، وخاصة إلغاء النسبة المقررة ب 5% ، أين هو نص القرار ، هل يوجد قرار صادر عن الحاكم او المجلس التنفيذي وتم نشره في الجريد ة الرسمية ؟؟ فكل ما نقراءه مجرد تصريحات في الصحف ومواقع التواصل الاجتماعي ، فيحبذا لو تمكنا من الحصول على نسخة منه