خليفة حمادي
08-28-2012, 01:52 PM
بسم الله الرحمن الرحيم
مذكرة بدفاع
/بوكالة ستاندرد للعقارات/بصفتة المدعي السيد
ضــــــــــــــــد
عليةبصفتة المدعي السيد
المقدمة الي اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين في الدعوي رقم /2012 لجلسة/ /2012
الموضـــــــــوع
نحيلة الي لائحة الدعوي حرصاً علي ثمين وقت اللجنة الموقرة .والمذكرة رداً علي اللجنة الموقرة في شأن أعتراضها علي عدم جواز قيام المؤجر "شركة ستاندر للعقارات" وكيل المدعي من ابرام عقود الايجار الا فيما تملكه من ملكيات خاصة ولا يحق لها التأجير في ممتلكات الغير .
الدفــــــــــــــــــاع
أولاً : - ندفع بعدم اختصاص اللجنة الموقرة ولائياً في البت و النظر في النشاط التجاري الخاص بالمؤجر.
ثانياً : - صحة التمثيل القانوني لوكيل المدعي "شركة ستاندرد للعقارات" في الدعوي .
ثالثاً : - عدم تعلق تأجير الشركة لممتلكات الغيربالمخالفة للرخصة التجارية إن صح بالنظام العام .
أولاً : - عدم اختصاص اللجنة ولائياً للاسباب الاتية : -
1- نص القانون رقم 26 لسنة 2007 وكذا القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدل لم ينصا علي اختصاص اللجنة الموقرة في البت والبحث في احقية المؤجر في التأجير من عدمة واكتفي القانون بإختصاص اللجنة في المنازعات التي تثار بين المؤجرين والمستأجرين من بدل الايجار وخلاء .... ولم ينص علي احقية اللجنة الموقرة في النظر في النشاط التجاري اذا كان المؤجر شركة تجارية تعمل في مجال العقارات.
2 –هذا بالاضافة الي ان الرخصة التجارية وهي ورقة رسمية والمقدم صورة منها في ملف الدعوي سالفة الذكر يوجد بها الانشطة التي يحق للشركة القيام بها ومن بين تلك الانشطة التأجير نيابة عن المالك وادارة الممتلكات الخاصة وممتلكات الغير . فقط لايحق لها التأجير من الباطن وهذا مالم تقم بة الشركة حيث انها لا تقوم باستئجارممتلكات الغير ومن ثم تأجيرها مرة اخري .والدليل علي ذلك بأن الشيكات المقدمة من المستأجر هي بأسم المالك وليس باسم المؤجر"ستاندرد للعقارات".
.
ثانياًً :- عدم تعلق قيام شركة ستاندرد للعقارات "وكيل المدعي" بتحرير عقد الايجار بصفتها مؤجر بالمخالفة للنشاط التجاري"مع عدم اعترافنا بذلك" بالنظام العام وذلك للاسباب الاتية : -
1- نص المادة 13 من قانون الاجراءات المدنية " يكون الاجراء باطلا اذا نص القانون صراحة علي بطلانة او اذا شابة عيب اونقص جوهري لم تتحقق بسببة الغاية من الاجراء ولا يحكم بالبطلان رغم النص علية اذا ثبت تحقق الغاية من الاجراء" وبم ان القانون لم ينص صراحة علي بطلان عقد الايجار في حالة عدم احقية المؤجر بتأجير ملك الغير بالمخالفة لنشاطة التجاري. وبالرغم من عدم تسليمنا بعدم احقية وكيل المدعي لتأجير العين محل النزاع فالقانون نص في اخر المادة سالفة الذكرعلي انه لايحكم بالبطلان رغم النص علية اذا ثبت تحقق الغاية من الاجراء وبم ان المستأجر تسلم العين المستأجرة بحالة صالحة للاستعمال وبشكل مكنة من استيفاء المنفعة المتعاقد عليها وقيام المؤجر بجميع واجباتة ومن ثم قد تحققت الغاية من الاجراء فلا يجوز القضاء ببطلانة.
2- نص المادة رقم 14 من قانون الاجراءات المدنية " فيما عدا الحالات التي يتعلق فيها البطلان بالنظام العام :-
1- لايجوز ان يتمسك بالبطلان إلا من شرع لمصلحتة.
2- لايجوز التمسك بة من الخصم الذي تسبب فية.
3- ويزول البطلان اذا نزل عنة من شرع لمصلحتة صراحة أو ضمناً.
لذلك وبم ان الحالة المعروضة امامنا الا وهي احقية المؤجر في تأجير العين محل النزاع من عدمة لاتتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا يحق للجنة الموقرة ان تقضي فيها من تلقاء نفسها ولكن يجب ان يتمسك بها المستأجرنفسة بصفتة صاحب المصلحة في ذلك وبم أن المستأجرلم يحضر بالرغم من اعلانة بالحضور فإن كان هناك بطلان فقد زال نهائياً بنزول المستأجر الضمني لعدم حضورة.
وعلية لايحق للجنة الموقرة الفصل في مدي احقية المؤجر في التأجير من عدمة حيث ان ذلك خارج عن اختصاصها ولايجوز ان يتمسك بة الا من شرع البطلان لمصلحتة .
ايضا طبقاً لمبادئ القانون المدني لايجوز للمحكمة ان تفصل إلا فيما يطلبة الخصوم.
ثالثاً : - صحة التمثيل القانوني لوكيل المدعي في الدعوي .
1- حيث تنص المادة رقم 55 من قانون الاجراءات المدنية الاماراتي علي :
1 – تقبل المحكمة من الخصوم من يوكلونة وفقاً لاحكام القانون .
2 –ويجب علي الوكيل ان يثبت وكالتة بسند رسمي .
3- ويجوز ان يتم التوكيل بتقرير يدون في محضر الجلسة.
ونص المادة واضح في انة يجوز للمدعي ان يوكل من يشاء بسند رسمي وهذا ثابت في سند الوكالة المرفق في اوراق الدعوي .
2 – نص المادة رقم 57 من قانون الاجراءات المدنية والتي تنص علي ان التوكيل بالخصومة يخول الوكيل سلطة القيام بالاعمال والاجراءات اللازمة لرفع الدعوي ومتابعنها والدفاع فيها واتخاذ الاجراءات التحفظية الي ان يصدر الحكم في موضوعها .......الخ
3- نص المادة رقم 4 من القانون رقم 26 لسنة 2007 والتي تنص علي
1- تنظم العلاقة الايجارية بين مؤجر العقار ومستأجرة بموجب عقد ايجار خطي موقع منها يشتمل علي وصف العقار المؤجر وصفاً نافياً للجهالة والغرض من تأجيرة واسم مالكة ورقم ونوع الارض والمنطقة التي يقع فيها العقار وكذا مدة وبدل الايجار وكيفية ادائة .
2 – تسجل لدي المؤسسة كافة عقود الايجار المتعلقة بالعقارت الخاضعة لاحكام هذا القانون واية تعديلات تطرأ علي تلك العقود , وعلي جميع الجهات القضائية والدوائر والهيئات والمؤسسات الحكومية عدم النظر في ايه دعوي او مطالبة او تنفيذ اي اجراء يستند فية لعقد ايجار مالم يكن ذلك العقد مسجلاً لدي المؤسسة وفق الاحكام والضوابط التي توضع لهذا الغرض ..
ويتضح من هذة المادة ان مؤسسة التنظيم العقاري قبل تسجيل عقد الايجار تقوم بفحص العقد ومراجعتة في جميع تفاصيلة من وصف للعقاروالمالك والمؤجر فإذا كان لايحق لوكيل المدعي " ستاندرد للعقارات" التأجير عن الغير فكيف تم تسجيل عقد الايجار لدي المؤسسة وهي الجهة التي لديها المعلومات عن نشاط الشركة وتعلم احقية الشركة من عدمة في تحرير عقود الايجار .
3- ماقام بة وكيل المدعي "ستاندرد للعقارات" هو الامضاء علي عقد الايجار فقط نيابة عن المالك وذلك بناء علي التوكيل الصادرمن المالك والدليل علي ذلك عدم تحرير الشيكات "بدل الايجار " باسم الشركة وانما حررت بأسم المالك
ثالثاً:- الطلبات
نصمم علي الطلبات الواردة في صدر لائحة الدعوي.
وللجنة الموقرة جزيل الشكر لسعة صدرها.
وكيل المدعي
خليفة محمود حمادي
مذكرة بدفاع
/بوكالة ستاندرد للعقارات/بصفتة المدعي السيد
ضــــــــــــــــد
عليةبصفتة المدعي السيد
المقدمة الي اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين في الدعوي رقم /2012 لجلسة/ /2012
الموضـــــــــوع
نحيلة الي لائحة الدعوي حرصاً علي ثمين وقت اللجنة الموقرة .والمذكرة رداً علي اللجنة الموقرة في شأن أعتراضها علي عدم جواز قيام المؤجر "شركة ستاندر للعقارات" وكيل المدعي من ابرام عقود الايجار الا فيما تملكه من ملكيات خاصة ولا يحق لها التأجير في ممتلكات الغير .
الدفــــــــــــــــــاع
أولاً : - ندفع بعدم اختصاص اللجنة الموقرة ولائياً في البت و النظر في النشاط التجاري الخاص بالمؤجر.
ثانياً : - صحة التمثيل القانوني لوكيل المدعي "شركة ستاندرد للعقارات" في الدعوي .
ثالثاً : - عدم تعلق تأجير الشركة لممتلكات الغيربالمخالفة للرخصة التجارية إن صح بالنظام العام .
أولاً : - عدم اختصاص اللجنة ولائياً للاسباب الاتية : -
1- نص القانون رقم 26 لسنة 2007 وكذا القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدل لم ينصا علي اختصاص اللجنة الموقرة في البت والبحث في احقية المؤجر في التأجير من عدمة واكتفي القانون بإختصاص اللجنة في المنازعات التي تثار بين المؤجرين والمستأجرين من بدل الايجار وخلاء .... ولم ينص علي احقية اللجنة الموقرة في النظر في النشاط التجاري اذا كان المؤجر شركة تجارية تعمل في مجال العقارات.
2 –هذا بالاضافة الي ان الرخصة التجارية وهي ورقة رسمية والمقدم صورة منها في ملف الدعوي سالفة الذكر يوجد بها الانشطة التي يحق للشركة القيام بها ومن بين تلك الانشطة التأجير نيابة عن المالك وادارة الممتلكات الخاصة وممتلكات الغير . فقط لايحق لها التأجير من الباطن وهذا مالم تقم بة الشركة حيث انها لا تقوم باستئجارممتلكات الغير ومن ثم تأجيرها مرة اخري .والدليل علي ذلك بأن الشيكات المقدمة من المستأجر هي بأسم المالك وليس باسم المؤجر"ستاندرد للعقارات".
.
ثانياًً :- عدم تعلق قيام شركة ستاندرد للعقارات "وكيل المدعي" بتحرير عقد الايجار بصفتها مؤجر بالمخالفة للنشاط التجاري"مع عدم اعترافنا بذلك" بالنظام العام وذلك للاسباب الاتية : -
1- نص المادة 13 من قانون الاجراءات المدنية " يكون الاجراء باطلا اذا نص القانون صراحة علي بطلانة او اذا شابة عيب اونقص جوهري لم تتحقق بسببة الغاية من الاجراء ولا يحكم بالبطلان رغم النص علية اذا ثبت تحقق الغاية من الاجراء" وبم ان القانون لم ينص صراحة علي بطلان عقد الايجار في حالة عدم احقية المؤجر بتأجير ملك الغير بالمخالفة لنشاطة التجاري. وبالرغم من عدم تسليمنا بعدم احقية وكيل المدعي لتأجير العين محل النزاع فالقانون نص في اخر المادة سالفة الذكرعلي انه لايحكم بالبطلان رغم النص علية اذا ثبت تحقق الغاية من الاجراء وبم ان المستأجر تسلم العين المستأجرة بحالة صالحة للاستعمال وبشكل مكنة من استيفاء المنفعة المتعاقد عليها وقيام المؤجر بجميع واجباتة ومن ثم قد تحققت الغاية من الاجراء فلا يجوز القضاء ببطلانة.
2- نص المادة رقم 14 من قانون الاجراءات المدنية " فيما عدا الحالات التي يتعلق فيها البطلان بالنظام العام :-
1- لايجوز ان يتمسك بالبطلان إلا من شرع لمصلحتة.
2- لايجوز التمسك بة من الخصم الذي تسبب فية.
3- ويزول البطلان اذا نزل عنة من شرع لمصلحتة صراحة أو ضمناً.
لذلك وبم ان الحالة المعروضة امامنا الا وهي احقية المؤجر في تأجير العين محل النزاع من عدمة لاتتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا يحق للجنة الموقرة ان تقضي فيها من تلقاء نفسها ولكن يجب ان يتمسك بها المستأجرنفسة بصفتة صاحب المصلحة في ذلك وبم أن المستأجرلم يحضر بالرغم من اعلانة بالحضور فإن كان هناك بطلان فقد زال نهائياً بنزول المستأجر الضمني لعدم حضورة.
وعلية لايحق للجنة الموقرة الفصل في مدي احقية المؤجر في التأجير من عدمة حيث ان ذلك خارج عن اختصاصها ولايجوز ان يتمسك بة الا من شرع البطلان لمصلحتة .
ايضا طبقاً لمبادئ القانون المدني لايجوز للمحكمة ان تفصل إلا فيما يطلبة الخصوم.
ثالثاً : - صحة التمثيل القانوني لوكيل المدعي في الدعوي .
1- حيث تنص المادة رقم 55 من قانون الاجراءات المدنية الاماراتي علي :
1 – تقبل المحكمة من الخصوم من يوكلونة وفقاً لاحكام القانون .
2 –ويجب علي الوكيل ان يثبت وكالتة بسند رسمي .
3- ويجوز ان يتم التوكيل بتقرير يدون في محضر الجلسة.
ونص المادة واضح في انة يجوز للمدعي ان يوكل من يشاء بسند رسمي وهذا ثابت في سند الوكالة المرفق في اوراق الدعوي .
2 – نص المادة رقم 57 من قانون الاجراءات المدنية والتي تنص علي ان التوكيل بالخصومة يخول الوكيل سلطة القيام بالاعمال والاجراءات اللازمة لرفع الدعوي ومتابعنها والدفاع فيها واتخاذ الاجراءات التحفظية الي ان يصدر الحكم في موضوعها .......الخ
3- نص المادة رقم 4 من القانون رقم 26 لسنة 2007 والتي تنص علي
1- تنظم العلاقة الايجارية بين مؤجر العقار ومستأجرة بموجب عقد ايجار خطي موقع منها يشتمل علي وصف العقار المؤجر وصفاً نافياً للجهالة والغرض من تأجيرة واسم مالكة ورقم ونوع الارض والمنطقة التي يقع فيها العقار وكذا مدة وبدل الايجار وكيفية ادائة .
2 – تسجل لدي المؤسسة كافة عقود الايجار المتعلقة بالعقارت الخاضعة لاحكام هذا القانون واية تعديلات تطرأ علي تلك العقود , وعلي جميع الجهات القضائية والدوائر والهيئات والمؤسسات الحكومية عدم النظر في ايه دعوي او مطالبة او تنفيذ اي اجراء يستند فية لعقد ايجار مالم يكن ذلك العقد مسجلاً لدي المؤسسة وفق الاحكام والضوابط التي توضع لهذا الغرض ..
ويتضح من هذة المادة ان مؤسسة التنظيم العقاري قبل تسجيل عقد الايجار تقوم بفحص العقد ومراجعتة في جميع تفاصيلة من وصف للعقاروالمالك والمؤجر فإذا كان لايحق لوكيل المدعي " ستاندرد للعقارات" التأجير عن الغير فكيف تم تسجيل عقد الايجار لدي المؤسسة وهي الجهة التي لديها المعلومات عن نشاط الشركة وتعلم احقية الشركة من عدمة في تحرير عقود الايجار .
3- ماقام بة وكيل المدعي "ستاندرد للعقارات" هو الامضاء علي عقد الايجار فقط نيابة عن المالك وذلك بناء علي التوكيل الصادرمن المالك والدليل علي ذلك عدم تحرير الشيكات "بدل الايجار " باسم الشركة وانما حررت بأسم المالك
ثالثاً:- الطلبات
نصمم علي الطلبات الواردة في صدر لائحة الدعوي.
وللجنة الموقرة جزيل الشكر لسعة صدرها.
وكيل المدعي
خليفة محمود حمادي